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1、七仙御温泉雨林度假村七仙御温泉雨林度假村可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告二二一二年十月一二年十月目目 录录 第一章 总论1.1 项目概况 31.2 项目发展商 41.3 项目提出的背景及发展前景 41.4 项目实施依据 6第二章 项目建设背景分析2.1 2010 年海南宏观经济发展状况 62.2 2010 年海南房地产发展分析 72.3 2010 海南土地出让及成交市场 82.4 2011 年房地产大调控下的后市分析 8第三章 项目市场分析与预测3.1 项目开发条件 93.2 项目开发价值 123.2.1 保亭县旅游市场的发展机会 123.2.2 七仙岭的旅游资源价值 153.2.3
2、七仙岭板块旅游地产的竞争态势 163.2.4 七仙岭板块旅游地产开发对保亭县的影响 233.3 项目客户群分析 253.3.1 21 世纪旅游度假的客户需求分析 253.3.2 产权别墅的目标客户群 273.3.3 度假置业投资客源分析 283.3.4 国内旅游度假客源分析 293.3.5 国外旅游度假客源分析 303.4 项目 SWOT 分析 303.5 项目定位分析 32第四章 项目规划建设方案4.1 项目开发选址 354.2 项目建设内容与规模 37第五章 节能设计及环境保护措施5.1 环境保护设计 405.2 节能设计 42第六章 项目管理与实施进度安排6.1 项目组织管理 496.2
3、 项目实施进度 50第七章 项目投资估算与资金筹措计划7.1 项目投资估算 517.2 项目资金筹措计划 52第八章 项目营销经营策略8.1 “大三亚旅游经济圈”产权式度假酒店市场分析 528.2 项目营销推广目标 558.3 产权式别墅定价策略 558.4 项目营销推广方式 568.5 项目物业管理 56第九章 财务效益分析9.1 财务评价依据 579.2 基础数据 579.3 财务评价 58第十章 结论与建议 60附表 第一章第一章 总总 论论1.11.1 项目概况项目概况1.1.11.1.1 项目名称：项目名称：项目拟定为“保亭七仙御温泉雨林度假村” 。酒店名称拟定为“七仙悦榕度假酒店”
4、 。1.1.21.1.2 项目地址：项目地址：项目选址于海南省保亭县七仙岭温泉国家森林公园规划区内，七仙岭主峰南坡下。西与七仙岭水库相邻，北与七仙岭原始热带雨林接壤，东南边与原新星农场五区五队划界，呈曲尺形。1.1.31.1.3 占地面积：占地面积：规划用地面积 40 万（约 600 亩），与原始森林接壤 2000 米。1.1.41.1.4 建筑面积：建筑面积：拟规划建筑面积约 7.62 万 m2（不含地下建筑面积 14660 m2） ，其中：一座超五星级酒店，占地面积约 15 万m2，建筑面积约 2.61 万 m2 。建有 543 栋全产权别墅。1.1.51.1.5 项目总体规划构思及建设内
5、容项目总体规划构思及建设内容七仙御度假村引进当今最先进的跨国度假酒店超五星级悦榕庄酒店专业管理，项目建设向世界顶级山地森林度假项目看齐，管理设施和服务设施基本规划在未曾被人为破坏的地带，以原生态的天然建材为元素，以热带风情为建筑风格，打造顶级 SPA、温泉沐浴、 森林登山探险为特色的旅游度假村。区内 543 栋独立别墅，尽显山地森林的“典藏” 、 “野奢”特有价值 ，独具巴厘岛风格和黎苗风情，质朴建筑内含奢侈豪华。入住“七仙御” ，栖居于七仙岭主峰之下，原始丛林之上，云蒸雾绕，空气清新；眺望群山逶迤，观看日出日落，感悟道庄哲理，梦幻君临天下；晨聆窗边虫鸣鸟唱，夜望脚下密布的五星级酒店灯火通明；
6、藏逸仙境，远离尘嚣，尽享私密空间。是国人向往的世外桃源休闲圣地，国内外游客神往的浪漫伊甸园和高尚人士梦寐的商务度假天堂。项目建设经营由三部分组成，一是超五星级悦榕庄酒店“七仙悦榕度假酒店” ，由 191 栋产权别墅和接待大堂、顶级 SPA 馆和水疗中心等配套设施组成，产权式酒店经营管理。二是私人和企业度假别墅，由 352 栋别墅和会所（启动区）组成。三是从次入口启动区到七仙岭南坡的登山旅游，旅游线路与别墅区和酒店区隔离。1.1.61.1.6 项目投资规模项目投资规模：总投资约 8.8 亿元人民币。 1.1.71.1.7 项目实施进度安排项目实施进度安排：项目建设约需 5 年时间，分二期开发建设
7、。项目已于 2011 年 7 月开始筹备，计划于 2016 年 6 月项目建成。计划酒店于 2016 年 1 月开始对外试业。1.1.81.1.8 项目主要技术经济指标：项目主要技术经济指标：容积率 0.19；建筑密度 15%；绿化率 65%；税后财务内部收益率 38%；投资回收期 3.6 年。1.21.2 项目发展商项目发展商项目开发公司为保亭绿保北斗置业有限公司，是经保亭县政府注册的旅游及房地产开发公司，主要经营酒店开发经营，房地产开发销售，旅游开发经营。该公司是山东济南北斗房地产开发集团公司下属的保亭项目公司。集团公司成立了 10 多年，在全国各地开发有大量著名楼盘，房地产总开发面积达到
8、 100 万。在海南的关联企业有海南北斗建大投资有限公司，办公地址在海南海口市。1.31.3 项目提出的背景及发展前景项目提出的背景及发展前景“海南国际旅游岛”概念下，海南旅游地产蓬勃发展。20 年来，海南房地产业从第一轮泡沫中苏醒，正进入下一个黄金时期，这就是海南国际旅游岛建设时期，因此出现了房地产百企千亿下海南的现象。背靠中国大陆宏观经济的快速发展，是海南国际旅游岛建设发展的宏观背景。宏观经济的快速发展，产生了中国的财富阶层，这些人的旅游需求表现出居住生活区由纬度高向纬度低转变，即候鸟迁移现象；旅游度假由旅游观光向旅游投资转变，即第二居所现象；对地域豪宅市场，由被动消费向主动消费转变，即收
9、藏保值增值现象。以三亚为代表的“大三亚旅游经济圈”，以其天然资源的稀缺性和长远的增长潜力，成为优选的财富工具和资金出口，吸引客源。三亚湾、凤凰岛、大东海、亚龙湾、海棠湾、福湾、富力湾、香水湾、清水湾，建造的一大批五星级酒店、超五星级酒店、滨海豪宅，吸引了大批国内外旅游客和旅游投资客。如凤凰岛创造了中国七星级酒店的概念，一度飙升到 10 万元/的房地产天价；半山半岛高层公寓也卖到 5 万元/；清水湾别墅都在 5 万元/左右，投资效益显著，极大地推动了旅游地产的发展。受“大三亚旅游经济圈”的带动，以保亭为代表的“山地资源型”旅游地产开发，具有独特的“绿色旅游”优势。据旅游市场调查，随着游客生态环境
10、意识的增强，游客的旅游热点已从“3S”转向“3N”，即从享受热带海滨温暖的阳光（Sun）、碧蓝的大海(Sea)、舒适的沙滩(Sand)，转向在大自然中沐浴，让心沉浸在乡村的人与自然（Nature)、人与人和谐完美的怀恋(Nostalgia)中、从而使自己的精神溶入人间天堂(Nirvana)。从“3S”到“3N”，标志着人类的旅游追求从身体享乐为主转变为以精神追求为主。“山地资源型”旅游地产的开发，顺应了精神追求的财富人群，更适合旅游观光、度假置业，养生养老，开发潜力巨大。在建设“海南国际旅游岛”总体战略指导下，保亭县政府对七仙岭的旅游规划定位为，打造融“雨林温泉养生、风情景区体验、户外运动探险
11、、热带山乡度假、特色节庆活动”于一体的，洋溢着浓厚黎苗少数民族文化风情的，国际热带雨林温泉特色的旅游胜地。本项目的建设，正是借助保亭七仙岭独具特色的自然景观资源，通过七仙岭美景观光、热带雨林度假、温泉 SPA 水疗的系统打造，丰富“大三亚旅游经济圈”构成，拉动相邻三亚滨海旅游客源市场，实现三亚滨海“蓝色旅游”向保亭内陆“绿色旅游”的延伸。符合海南及保亭旅游产业国际化发展的需要，符合保亭及七仙岭旅游规划区旅游总体发展目标，也符合该公司在目前旅游地产大力开发的情况下，进军海南保亭的发展战略。其市场发展前景大，投资风险小，资产保值增值能力强。必将取得良好的经济效益、社会效益和环境效益。1.41.4
12、项目实施依据项目实施依据 项目符合海南省“十二五”发展总体规划和海南省旅游发展总体规划 项目开发建设符合海南省保亭黎族苗族自治县旅游发展总体规划、保亭县城城市总体规划七仙岭温泉国家森林公园总体规划。第二章第二章 项目建设背景分析项目建设背景分析2.12.1 20102010 年海南宏观经济发展状况年海南宏观经济发展状况国际旅游岛开局元年，由于国家政策倾斜等利好局势环境，2010 年成为海南省建省以来发展最好的一年，全年实现地区生产总值突破 2000 亿大关，达到 2052.12 亿元。比上年增长 15.8%，提高4.1 个百分点。固定资产投资继续快速增长。全年全社会固定资产完成投资总额 1331.46 亿元，比上年增长 3.28%。房地产开发投资迅猛增长，成为推动投资
