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1、第四章 土地估价的基本方法如何知道土地的价格Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.第一节 市场比较法w一、市场比较法的基本原理n1、定义w市场比较法：简称比较法，指将估价对象与近
2、期交易类似房 地产加以比较，并根据后者的已知交易价格，经修正得出估 价对象价格的一种方法。n2、理论依据替代原则Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.3、相关概念w（1）比较宗地
3、n指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易实例的 宗地或地块。 w（2）标准宗地n指一定区域内设定的，具备条件的在一定范围内有相 应的代表性，可起示范及比较标准作用的宗地。 w（3）估价期日 w（4）交易情况修正Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd
4、.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.w（5）容积率n一定范围内，建筑物总面积与整个宗地面积之比。 w（6）区域因素n土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素 相结合所产生的地区特性对土地价格产生影响的因素。 w（7）个别因素n土地的个别特性对价格的影响因素。 w（8）地价指数n运用一定的统计方法将特定区域一定时间内地价水平换算成 相对于某一基准日期地点家水平相对百分比的指数。 w（9）区域分析n判定待估宗地所处区域的类型、特性以及这些特性对待估宗 地价格所产生的影响等。 w（10）同一供需圈 w（11）相临区域 w（12）类似区域Evaluati
5、on only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.二、市场比较法的基本公式w根据选取的比较基准（参照物）的不同，又可以 分为直接比较法和间接比较法。n直接比较法是以待估土地的状况为基准，把交易实例 与其逐项
6、比较；n间接比较法是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基 准，把待估土地和交易实例均与其逐项比较。Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.（一）直接比较法的基本公式n待估宗地的价格=
7、比较实例价格 交易情况修正 交易 期日修正 区域因素修正 个别因素修正 容积率修 正 年期修正nnPD 待估宗地价格nPB比较实例宗地价格nA待估宗地情况指数 / 比较实例情况指数nB待估宗地估价期日地价指数 / 比较实例交易期日 地价指数nD待估宗地区域条件指数 / 比较实例区域条件指数nE待估宗地个别条件指数 / 比较实例个别条件指数PD=PBABDE Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slid
8、es for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.公式的特点w公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分 子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母。n如：A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。 w哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的 值通过比较进行加或减。 w“交易情况修正 交易期日修正 区域因素修正 个别因素修正”为4项基本修正内容， w“容积率修正 年期修正”为特殊修正内容。Evaluation only.Eva
9、luation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.（二）间接比较法的基本公式w略Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 C
10、lient Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.（三）市场比较法的特点与适用范围w1、特点n（1）接近市场行情，现实性较强。n（2）以代替关系为途径，所求得的价格称为“比准 价格”。n（3）以价格求价格，在不正常的市场条件下难以 与收益价格相协调。n（4）需要估价人员具有较高的专业素质。n（5）正确选择比较实例和合理修正交易价格是保
11、证评估结果准确性的关键。Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2、适用条件与范围w（1）有足够数量的比较案例；n对交易案例数量很少的特殊用地，如古建筑、纪念馆、桥梁 和公路等，不
12、适用。 w（2）交易案例资料与待估宗地具有相关性和替代性；w（3）交易资料可靠；w（4）交易案例资料与待估土地的法律规定相似，即合 法性。 w（5）可用于土地价格、土地或房地产租金的评估，也 可用于其他估价方法中有关参数的求取。Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose
13、 Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.三、市场比较法的估价程序w（一）收集交易资料n大量、真实、可靠n搜集的内容： w土地位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件 、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地 价格等。n搜集的途径： w查阅政府有关部门的土地交易资料； w查阅各种报刊上有关土地交易的消息广告； w与地产经纪人交流，了解各种土地交易信息； w与当地评估机构及同行交流，了解地价信息； w其他途径。Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides f
14、or .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.（二）确定比较交易案例w明确6个具体要求： w1、实例数量3个 w2、交易时间：n接近估价时点 w3、土地用途：n相同 w4、交易类型：n相同 w5、交易情况：n正常交易 w6、实例位置：n区域和个别特征都要相近Evaluation only.Evaluatio
15、n only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.（三）建立价格比较基础w指比较实例与待估宗地之间要建立统一口径、相 互可比的基础。即：调整实例的付款方式、币种 和货币单位、面积内涵和面积单位等。 w举例：n有A、B两个比较案例， A为一宗
16、250亩的地块，交易 价格为460万美元，成交当时的美元汇率为8.4； B 为一宗54300 的地块，成交价格为1200万元人 民币。请将这两个实例调整为以人民币表示的土地单 价。Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.（四）市场交易情况修正n是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易 价格偏差。n修正方法：wA=待估宗地情况或正常情况指数/ 比较案例宗地情 况指数Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slide
