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1、 “世世纪纪花园花园”房房地地产产开开发发项项目目工工程程可可行行性性研研究究报报告告目目 录录第一章第一章:总论总论4第一节:项目提要4第二节:可行性报告依据与范围7第二章第二章:项项目背景目背景8第一节:项目承建单位简介8第二节:建设项目的有利条件8第三节:项目建设的必要性10第三章第三章:项项目本身及市目本身及市场场情况的分析情况的分析12第一节:中国房地产发展状况12第二节:某市房地产市场环境分析14第三节:项目定位分析16第四节:项目规划20第五节:项目周边环境分析22第六节:本项目利弊分析（SWOT 分析法）22第四章第四章:项项目方案目方案25第一节:场地选址25第二节:项目设计
2、内容与规模25第三节:某市房产销售市场分析管理定位31第五章第五章:管理管理组织组织机构和土建工程机构和土建工程61第一节: 管理管理组织组织机构机构6 第二节: 土建工程土建工程69第六章第六章:项项目目实实施施进进度安排度安排 70第七章第七章:营销营销策略及策略及销销售售计计划划71第八章第八章:投投资资估算与估算与资资金筹措金筹措74第九章第九章:财务财务效益效益评评价价75第十章第十章: 结论结论与建与建议议81附表附表 82 第一章第一章 总论总论第一第一节节 项项目提要目提要一、一、项项目名称：目名称：世纪花园,以下简称本项目。二、二、项项目建目建设设地点地点：本项目位于著名的国
3、家级旅游区某市荔枝沟。荔枝沟犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬 18，与阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于热带，关于滨海的假日旅行线。这里长夏无冬，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把某认证为 4A 级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界 48 个国家 158 个主要城市环境质量进行监测评价，某空气质量位居世界第二，中国第一。国家环境保护总局把某浴场列入全国 5 个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使某在全球游客中具有很大的吸引力。本项目建设用地某南新农场
4、生活区、南新招待所北面。项目用地面积约500 亩，南临荔枝沟路；西临某市火车站；北靠群山，可跃远海，是一块人口密集，视野开阔，观山遥海效果极佳的土地。用开发高级生活住宅、服务式公寓，是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。 三、三、项项目开目开发发商：商：世世纪纪花园房地花园房地产产投投资资有限公司有限公司 四、四、项项目开目开发发商法定代表人：商法定代表人： 五、五、项项目性目性质质： ：高端旅游度假小区六、六、项项目概况：目概况：本项目定址于某市北面中心位置属主城区，距某市城市中心区约 4 公里车程,地势开阔、平坦。项目用地具有丰富的住居度假元素。四周已有建成的居民区，是某市新城市发展的中心地带。本
5、地块水电配套和通讯条件优越。用地一侧紧临公路，以后是从海口进入某和从某市区进入市中心区的主要干道，交通进出入情况优越。建筑整体由两期组成总占地面积 500 亩，总建筑面积 67 万平方米，容积率1.21 ，绿化率2.0 %，建筑密度 %，建筑高度 米，：本项目多层住宅部分销售面积约 204045 平方米；高层住宅部分销售面积约 453180 平方米；商业用房部分约 10000 平方米；总销售面积约 657225 平方米；停车位 个；七、建七、建设单设单位概况位概况本本项项目开目开发发商商为为世世纪纪花园房地花园房地产产开开发发有限公司有限公司世纪花园房地产开发有限公司是一家集房地产开发与销售、
6、房、房产信息咨询、房地产销售策划、房屋托管、房产咨询服务、建筑设计规划、市政工程设计、规划设计咨询服务、施工监理、装饰建筑模型设计制作、工程设计与施工、园林绿化工程、房屋改造开发业务为一体的综合性房地产公司。某钻石房地产是中国具有创意和高瞻远瞩的房地产开发商之一，以创新独到及具弹性的手法来进行项目的整体规划，力求项目发展能配合当地政府制定的整体城市规划，并把当地城市的历史文化特色和现代城市风情融入项目的设计及业务发展策略中。公司目前投资兴建的南新澳洲花园是省政府在“珠洽会”招商项目，该项目是发展高品位休闲度假旅游房产，用地面积约 500 亩。总建筑面积672545 平方米。建设内容包括：145
7、 栋多层住宅、21 栋高层住宅、4 栋服务式公寓、商业网点用房、以及幼儿园、商务中心、会所等配套服务设施，项目投资估算 12 亿元。公司地产包括住宅、零售、娱乐、文化物业、商业、酒店、教育、户外康乐、绿化设施、公共娱乐设施、旅游产业及房地产配套设施的旅游业综合发展项目。 “诚信卓越、精品永恒”，公司励精图治，以客户需求为导向，为业主为社会提供真正符合需求的精品。八、八、组织组织管理管理根据公司发战略和业务展规划，世纪花园房地产开发有限公司实行董事会领导下的总经理负责制。九、九、环环境保境保护护本项目属于旅游度假生活小区，是生态环境为主题，既有地面绿化，又有垂直和架空绿化层；建筑材料选用环保节能
8、型材料，给排水和电气设备选用节能型设备和材料；生活污水和雨水分流，生活污水经化粪池处理之后可方便排入市政污水管线；所有水泵基础均设隔震垫，且水泵进出水管上均设置可曲绕橡胶接头，安装缓闭式只回阀，可隔噪音。十、十、项项目目实实施施进进度安排度安排2010 年 月 日之前为前期准备阶段，预计到 年 月 日项目竣工验收，整个项目开发经营期估计为 年时间。详见第六章项目进度安排。十一、十一、项项目目总总投投资资经测算，项目总投资由土地费及前期工程费用、建安工程及小区配套费用、其他费用、不可预见费用及房地产开发费用组成,项目总投资额为 12 亿元。费用估算详见项目总投资估算表和项目各种财务数据估算，详见
9、附表 “项目投资计划与资金筹措表”。企业自筹 4600 万元，占总投资 %；申请银行贷款 万元，占总投资的 %，预售回笼 ，占总投资的 %。贷款利率按一至三年期银行利率 计，贷款期限为 年。十二、十二、资资金筹措金筹措（一）、申请国内金融机构贷款 万元；（二）、企业自筹资金 万元；（三）、预售回笼 万元十三、社会效益十三、社会效益（一）、可以改善目前某市中心对总价要求在 35-80 万，单位面积在 55-120 左右平方米的高品质的旅游度假生活小区地产产品的市场需求量。（二）、项目引入“人文关怀”的服务理念，为国内、国际所有追求生活品质的阶层人士，提供一个健康、生态、和谐、自然的人性化旅游度假
10、的舒适的居住生活空间。（三）、世纪花园艺项目定位为:结合该项目所处的区域及所吸纳的以家庭居住和异地客户养老度假为主要目的的目标客户需求，项目的功能应该体现休闲度假功能和家庭居住功能。（四）通过项目产品品质的提升，进一步提升某市中心城区的房地产项目档次，打造某市标志性旅游度假的公寓典范。（五）、有利于促进某房地产市场消费的多元化发展。（六）、有利于打开本地房地产市场向外地扩展的新局面。（七）、带动某及其他周边地区相关产业的发展。（八）、有利于调整产业结构，增加社会就业机会。第二第二节节可行性研究的依据和范可行性研究的依据和范围围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的
11、，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。第二章第二章 项项目背景目背景第一第一节节 项项目承建目承建单单位位简简介介项目开发商为世纪花园房地产开发有限公司世纪花园房地产投资有限公司是一家集房地产开发与销售、房产信息咨询、房地产销售策划、房屋托管、房产咨询服务、建筑设计规划、市政工程设计、规划设计咨询服务、施工监理、装饰建筑模型设计制作、工程设计与施工、园林绿化工程、房屋改造开发业务为一体的综合性房地产公司。某钻石房地产是中国具有创意和高瞻远瞩的房地产开发商之一，以创新独到及具弹性的手法来进行项目的整体规划
12、，力求项目发展能配合当地政府制定的整体城市规划，并把当地城市的历史文化特色和现代城市风情融入项目的设计及业务发展策略中。公司目前投资兴建的南新澳洲花园是省政府在“珠洽会”招商项目，该项目位于南新农场北区，南新招待所北侧，是发展高品位休闲度假旅游房产，用地面积约 500 亩。总建筑面积 672545 平方米。建设内容包括：145 栋多层住宅、21 栋高层住宅、4 栋服务式公寓、商业网点用房、以及幼儿园、商务中心、会所等配套服务设施，项目投资估算 12 亿元。公司地产包括住宅、零售、娱乐、文化物业、商业、酒店、教育、户外康乐、绿化设施、公共娱乐设施、旅游产业及房地产配套设施的旅游业综合发展项目。
13、“诚信卓越、精品永恒”，公司励精图治，以客户需求为导向，为业主为社会提供真正符合需求的精品。第二第二节节 建建设项设项目的有利条件目的有利条件一、气候条件一、气候条件某环境优美，自然景观条件良好，属热带海洋季风气候，年平均气温为25.5，夏季平均气温为 28，冬季平均气温为 20，极端最高气温 35.7，极端最低气温 5.1；年平均降雨量 1263mm，5-10 月为雨季，其中 8-10 月的降雨量占全年总降雨量的 47%。某地区相对湿度 79%，年蒸发量 195007mm，属半旱地区，日照长，年日照时数为 2586.5 小时。某市主导风向为东北风，市中心地震烈度为 6 度。某市所属的南中国海
14、的表层海流主要受季风影响，在某临海侧，3-10 月之东北季风时海流为西南方向，而 5-8 月之西北季风时，海流是朝东北方向。一般来说，季节风期间的海流有较高安定性，日平均海表温度一年中均超过 21。二、生二、生态态条件条件1、某的海水清澈透明，能见度达 8 至 16 米，有些地方达到 25 米；海岸线由众多的珊瑚礁组成，海底景观绚丽多姿，被国际潜水专家认定为南太平洋最适宜潜水的旅游胜地之一。某众多的海湾各有佳景。大东海、小东海、某湾、亚龙湾与某市民生活关系最为密切，海上的东岛、西岛仿佛是南海的两扇大门，为宽阔的海面增加层次感。海雾飘过，两岛隐掩其中，凭添了几分神秘感。漫步沙滩，作为某市标志的鹿回头雕像映入眼
