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1、行业竞争环境分析行业竞争环境分析2010年年金海湾咨询金海湾咨询2 2一、房地产业概况一、房地产业概况1.1 行业概述1.2 行业现状分析1.3 政策分析1.1 行业概述1.2 行业现状分析1.3 政策分析金海湾咨询金海湾咨询3 31.1 行业概述1.1 行业概述房地产开发经营房地产开发经营其他房地产活动房地产中介服务物业管理房地产业房地产业资料来源：国民经济行业分类（GB/T47542002）?本报告所指的房地产业主要是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发 项目或者销售、出租商品房的活动?房地产是房产和地产的总称，是房屋和土地在经济方面的商品表现形式，它不仅指房屋、
2、土地这些物 质实体，还包括依托于其上的权益房地产业包含四大类产业，报告主要介绍房地产开发经营房地产业包含四大类产业，报告主要介绍房地产开发经营金海湾咨询金海湾咨询4 4050001000015000200002500030000350004000045000500001998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年012345678910销售额 销售面积单位：亿人民币单位：亿平米资料来源：中国统计局网站98年房改启动，房地产业飞速发展98年房改启动，房地产业飞速发展?自98年住房市场化改革全面启动以来，中国房地产市场规模进
3、入了爆发式增长阶段，全国商品房市场 规模年度复合增长率高达31%，全国商品住宅均价年复合涨幅达10%?最近3-4 年来房价的快速上涨，房地产行业利润水平远高于制造业，亦高于美国等成熟市场1998年2009年我国商品房销售情况1998年2009年我国商品房销售情况金海湾咨询金海湾咨询5 505000100001500020000250003000035000400001998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%房地产投资占国内生产总值比重单位：亿人
4、民币资料来源：中国统计局网站19982009年房地产开发投资额及其占国内生产总值比重19982009年房地产开发投资额及其占国内生产总值比重房地产业在国民经济近十年发展中占经济比重持续提升房地产业在国民经济近十年发展中占经济比重持续提升?2003年，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知确立了房地产业在国民经济中的支柱产 业地位与作用?房地产开发投资额占国内生产总值的比重总体呈不断上升趋势，由1998 年的4.3%上升到2009 年的 10.8%金海湾咨询金海湾咨询6 6国内房地产业发展的四大特征国内房地产业发展的四大特征房地产业主要特征房地产业主要特征1 12 23 34 4发展具有循环
5、周期性具有很强的产业关联性地域性影响较明显受国家政策影响很大发展具有循环周期性具有很强的产业关联性地域性影响较明显受国家政策影响很大?房地产业的发展具有明显的周期性特征，表现为房地产业 在发展过程中呈现的高峰期和低谷期?我国由于市场需求持续旺盛，房地产的周期中，衰退期比较 短，而繁荣期时间比较长，明显不同于房地产总量过剩的国家 和地区?房地产业在国民经济链条中处 于中间环节，会对关联产业产生 较大需求?据统计，房地产业与四十多个 行业具有关联度，如建筑业、建 材业、装饰装修业、轻工业、纺 织业等?房地产业开发建设和提供的商品具有位置的固定性，一个地区的 房地产供给不可能去满足另一个地区的需求?
6、当一个地区的经济发展水平较高时，该地区的房地产市场需求旺 盛，当一个地区经济发展水平滞后，居民购买力不足时，房地产市 场就会表现出平稳或不景气的状况?国家对土地资源的开发和使用计 划直接影响土地供应量?国家各项税费政策影响到房地产 的成本和交易价格?国家对房地产信贷政策，影响到 开发与消费能力?国家对住房市场的政策导向，影 响到居民的购房倾向金海湾咨询金海湾咨询7 71 12 23 3经济因素政策因素社会因素经济因素政策因素社会因素?房地产业发展受宏观经济发展状况、投资规模、居民 收入水平等方面的影响，宏观经济运行态势良好，房地 产业发展速度较快，反之则相反?我国表现为房地产业从经济发达地区开
7、始起步，逐步 向中西部地区递进发展?土地政策，决定产品供给数量和结构?利率政策，影响房地产企业开发成本和消费者支付能力?税收政策，通过对房地产商品需求者收入水平进行调 节，进而影响房地产消费者的支付能力?行业发展政策?从中国传统的住房消费观念上来看，大多数人将住房与 事业成功、经济自立、社会地位挂钩?上个世纪80 年代以后出生、参加工作不久、尚无购房能 力的年轻人也在父母、亲属的支持下提前加入购房大军的 行列影响我国房地产业发展的主要因素影响我国房地产业发展的主要因素金海湾咨询金海湾咨询8 8房地产业回报丰厚，上市企业争相涉足房地产业回报丰厚，上市企业争相涉足公司名称2010年1-6月营业收入
8、同比增长格力地产公司名称2010年1-6月营业收入同比增长格力地产5.49亿元1016.67%世贸股份世贸股份183.7亿元371%滨江集团滨江集团8.77亿元340.11%电子城电子城4.37亿元397.27%阳光股份阳光股份25.58亿元351.37%? 除130多家房地产企业外，据不完全统计目前至少有两成上市公司涉足房地产行业? “酒店旅游”板块有26家公司涉足楼市，占到整个板块企业数量的54%? 在趋紧的政策环境下，房企上市公司的业绩整体表现依然抢眼，上半年，招商地产实现净利润10.5亿 元，同比增长高达115.71%，万科、保利虽然表现略差，但上半年净利润也分别达到28.12亿元、1
9、6.27亿 元，同比分别增长11.41%、16.56%1.2 行业现状分析1.2 行业现状分析2010年上半年在沪深两市上市公司营收增长前十名中5家为房地产公司资料来源：中国证券市场金海湾咨询金海湾咨询9 9地产龙头企业品牌价值稳定提升，行业集中度逐步提高地产龙头企业品牌价值稳定提升，行业集中度逐步提高排名公司名称销售金额（亿元）排名公司名称销售金额（亿元）1排名公司名称销售金额（亿元）排名公司名称销售金额（亿元）1万科集团3551111世茂房地产1002 2恒大地产2111212中信地产963 3保利地产2081313世纪金源944 4绿地集团2071414雅居乐945 5绿城集团20415
10、15远洋地产726 6中海外1951616首都开发657 7碧桂园1391717华润置地658 8富力地产1251818融侨金辉地产639 9万达集团1171919越秀地产561010龙湖集团1052020金地集团55数据来源（2010年中国房地产企业上半年销售排行榜）?2009年国内百强房产 企业销售额与销售面 积的增长率分别高出 行业水平23.5与34.9 个百分点2010年上半年企业销售金额前20名2010年上半年企业销售金额前20名金海湾咨询金海湾咨询1010企业规模多为中小型，行业资源仍有整合空间企业规模多为中小型，行业资源仍有整合空间1%1%4%4%万科Pulte Homes公司万
11、科Pulte Homes公司市场占有率市场占有率简要 介绍简要 介绍?尽管我国房地产市场近年炙手可热，但房地产企业的规模化程度普遍偏低?美国最大的五家房地产企业在全国住宅市场的份额占到了15，其中最大的房地产企业 Pulte Homes公司占全美住宅市场份额的4；香港最大的10家地产集团的开发量约占香港 总开发量的80左右?08年我国房地产公司数量超过8万余家，排名前10位的房地产企业的市场份额加起来不超 过6，最大的房地产企业万科在全国所占份额不过1?我国房地产企业的土地储备与总资产规模之间呈 同向变化趋势，即房地产企业的资源占有能力在很 大程度上提升了企业的规模竞争力?数字显示，我国房地产
12、企业平均新增土地储备 36.2万平方米，而去年这一数字达到51.11万平方 米，提高了41.18金海湾咨询金海湾咨询1111！房地产上市公司在高增长的同时负债率不断高企，135家地产上市公司的借款达3317亿元，同比增长56.46%高成长高利润双重诱惑，国内开发商财务杠杆普遍偏高高成长高利润双重诱惑，国内开发商财务杠杆普遍偏高其他, 2955 定金、预收款, 12185个人按揭贷款, 6391自筹资金, 19123利用外资, 452国内贷款, 9398国内贷款利用外资自筹资金个人按揭贷款定金、预收款其他2010年前三季度房地产开发企业资金来源2010年前三季度房地产开发企业资金来源资料来源：国
13、家统计局单位：亿元原因分析：原因分析：?在行业高成长和高利润诱惑和特 定的制度框架下，国内开发商财 务杠杆非常之高?现行的预售制度下开发商可无偿 占用购房者的资金（包括按揭贷 款），提高了开发商的负债能力、 杠杆率和投资回报率?即使国内在周转上做得非常好的 龙头公司，财务政策也普遍偏激 进，企业长期高杠杆经营金海湾咨询金海湾咨询1212投资多集中于中高端市场、保障房建设缺乏保障投资多集中于中高端市场、保障房建设缺乏保障0100020003000400050006000700001000200030004000500060007000经济适用房投资经济适用房投资九十平米以下住房九十平米以下住房别
14、墅、高档公寓别墅、高档公寓经济适用房投资64.68134.27 207.86 301.73 433.19 531.27 619.71经济适用房投资64.68134.27 207.86 301.73 433.19 531.27 619.71 九十平米以下住房 676.36 1437.7 2091.8 2975.6 4237.6 5149.8 6118.6九十平米以下住房 676.36 1437.7 2091.8 2975.6 4237.6 5149.8 6118.6 别墅、高档公寓239.96447.1623.77 850.09 1115.2 1396.2 1666.6二月三月四月五月六月七月八
15、月别墅、高档公寓239.96447.1623.77 850.09 1115.2 1396.2 1666.6二月三月四月五月六月七月八月2010年2-8月全国房地产开发企业各类产品投资对比2010年2-8月全国房地产开发企业各类产品投资对比单位：亿元?今年2-8月，国内商品住宅市场上，九十平米以下住房投资占商品住宅总投资的75%左右，别墅、高档 公寓占20%左右?在国内商品住宅市场化突飞猛进的同时，保障房建设却长期滞后，政府保障职能长期缺位，几乎全部 住房需求都必需通过商品房市场解决，经济适用房投资占全国财政支出比例逐年下降，目前比例仅在 1.5%左右金海湾咨询金海湾咨询1313商品住宅销售面积
16、远高于竣工面积，市场供不应求推高房价商品住宅销售面积远高于竣工面积，市场供不应求推高房价13861.8921110.5427223.1335496.6241223.0247352.968913.9712027.7415290.8719646.6523093.7926179.656432.654788.5705000100001500020000250003000035000400004500050000二月三月四月五月六月七月八月13861.8921110.5427223.1335496.6241223.0247352.968913.9712027.7415290.8719646.6523093.79261
