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1、蝶湖湾蝶湖湾未来域市场定位报告未来域市场定位报告学学 校：校：河南城建学院河南城建学院系系 别：别：工商管理系工商管理系专专 业：业：市场营销市场营销小组成员小组成员 ： 肖彬肖彬 043408206043408206范景芝范景芝 043408219043408219翟会蝶翟会蝶 043408220043408220陈胜男陈胜男 043408223043408223王世顺王世顺 043408228043408228指导老师指导老师 ： 祖祖 立立 厂厂目目 录录第一部分 项目宏观环境分析.3一、政治环境分析.3二、经济环境分析.3三、技术环境分析.4第二部分 房地产市场分析.4一、平顶山房地产
2、市场概况.4二、供应市场分析.4三、需求市场分析.5第三部分 项目 SWOT 分析.7一、项目地块优势分析.7二、项目地块劣势分析.7三、项目机会点分析.8四、项目威胁点分析.8第四部分 项目市场定位分析.9一、蝶湖湾未来域基本概况.9二、项目形象定位.10三、客户来源及构成.10四、目标客户群分析.11五、生活定位诉求.13六、项目产品分析.14第五部分 住宅产品建议.15一、建筑风格建议.15二、产品标准建议.16三、交房标准建议.16四、其他常规产品建议.16第一部分第一部分 项目宏观环境分析项目宏观环境分析一、政治环境分析一、政治环境分析1、平顶山市政府优化投资环境，加强招商引资力度，
3、使外地品牌挺进平顶山。2、平顶山市政府全面贯彻落实国家的政策方针，重点支持房地产业的发展。（1）加快新城区建设步伐，提高房地产开发投资水平（2）严格控制零星建设，大力发展居住小区3、加强宏观调控管理，促进市场可持续发展4、各类针对房地产市场的政策出来，为其良性发展创造了条件随着 2008 年上半年以来的房价猛涨，政府相继在金融领域、一级土地市场供应、房地产开发、销售及保障性住房等方面出台了系列针对房地产行业的政策法规，意在打压房价和部分投机行为，一定程度上抑制住了房价继续上涨。二、经济环境分析二、经济环境分析1、国民经济持续快速增长为房地产业发展奠定了坚实基础。近年来，平顶山市国民经济一直保持
4、较高的增长速度，从 2008 年到 2011 年，平顶山市 GDP 增长速度逐渐上升。2、工业体系现代化，产业集群规模化。随着地区区域经济的发展，国内许多知名品牌的地产商纷纷逐鹿平原使得本市的房地产市场更具商业化、思想化、也更加活跃，市场逐渐成熟。3、交通便利发展，更加促进房产的市场的发展，住房刚性需求随着经济的不断发展，平顶山城市化发展也显而易见，人民收入水平逐年增加，消费者结构发生变化。在消费支出中居住比上年增加5 个百分点，城镇居民的住房面积稳定增加。三、技术环境分析三、技术环境分析平顶山的房地产产经过十多年时间的发展，已经具备了一定的规模，无论是开发技术、建筑技术、营销技术还是管理技术
5、，都有了全面的提高，在平顶山市范围内房地产的竞争很激烈，不但有本市的诸多建筑公司，随着与外界的接轨，还有外省的建筑公司常驻平顶山进行房地产的开发建设。外来房地产公司到平顶山进行房地产投资建设，为平顶山带来了先进的开发技术，建筑技术，营销技术和管理技术，不断丰富和完善平顶山的房地产技术方面的问题。第二部分第二部分 房地产房地产市场分析市场分析一、平顶山房地产市场概况一、平顶山房地产市场概况1、市场持续稳定健康发展2、房地产投资合理增长，房地产投资占固定资产投资比例不断趋于合理3、商品房建设规模有所增加，空置房不断消化4、商品房供求基本平衡，非普通住宅所占比例偏高，别墅供大于求5、房价总体呈上升势
6、头，价格结构尚欠合理二、供应市场分析二、供应市场分析1、消费能力方面平顶山经济实力雄厚，但房地产消费相对落后，未来发展空间大从平顶山各项经济指标上看，平顶山区的经济发展水平位于河南发展相对靠前位置，同时区域的消费力强，但是无论是土地的供应，还是平均地价以及楼面地价的情况，都有较大的提升。随着未来核心板块的开发，九龙坡区的房地产市场日趋活跃，同时，房价将会有较大的升值空间。2、容积率方面越靠近核心商圈的项目容积率越高从供应市场容积率看，目前竞争区域的主要供应的产品形态主要以高层为主。越靠近中心板块的产品容积率越接近 7，越偏向投资型产品，因此，处于投资型项目与居家型项目之间。 3、规划布局方面充
7、分考虑项目本身及周边的配套，实现项目资源的均好性 各项目对总体规划布局都较重视，规模大的项目，十分重视对景观的打造，强调内部景观与外部景观资源最大化利用；而规模不大的项目，充分利用各个空间，挖掘主题，尽量弥补规模不大对景观的局限；蝶湖湾项目所在位置有山接近水，环境优美，打破了常规小项目景观资源不丰富的局限，具有明显的差异化。4、小区规划设计方面独显特色小区与市政府咫尺相望，山顶公园、悠悠河水相伴两侧。整个小区建筑布局与形体时尚简约；中庭和公共景观自然天成；小区以景观道引入，植有种类繁多的绿化植物；首创平顶山人车分流社区，并配有知名品牌电梯、电子巡更、宽带入户、电子门禁、管家式物业管理，提供多种
8、特色的专业服务，让私密性与安全性完美实现，使业主的日常生活在举手投足间从容自信。总结观点： 平顶山市经济发达，但房地产开发落后，但其核心区域土地储备明显多于各区，未来发展潜力巨大；结合区域内供应项目来看，本项目在区域环境、项目规模、户型设计等方面都存在一定劣势。中原认为，本项目必须在产品定位的差异性上与周边市场形成有效区隔；产品研发强调创新与实用性的统一，提升项目性价比优势；特色营销推广等手段。三、需求市场分析三、需求市场分析1、对于项目及区位认知总体认同度不高，接受单价在 5000 元内本项目所在区域周边，社会治安不够理想；投资价值大于居住价值，但其投资性仅仅体现在周边学校的学生租房和大石杨沿线的区域性租赁客户；虽然未来的发展前景好，但目前的现状则不容忽视，影响客户对项目未来价值的评价。2、对于周边公共配套生活配套最看重，教育能直接减少价格抗性结合前期项目市场调研和自身情况，客户非常关注的外部配套主要为超市、银行、便利店、餐饮等生活配套和交通配套，这也是吸引目标客户群的必要条件之一。对于教育配套，根据中原对市场调研结果的分析，客户对教育配套的关注排在生活、交通配套之后，只有在满足了以上配套条件后，教育配套才能成为项目的锦上添花的卖点，它能有效提升项目价值，减少客户对价格的抗性。3、关于小区内部配套常规配套即可，重点花园、广场通过市场调查了解
