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1、新型社区房地产开发新型社区房地产开发新型社区房地产开发项目申请报告项目申请报告项目申请报告二一二年十一月目 录 一、项目基本情况二、开发单位基本情况三、可行性研究报告编制的依据四、营销竞争力五、项目建设条件六、项目设计方案七、物业管理八、投资估算与资金筹措九、财务评价十、国民经济评价十一、研究结论与建议一、项目基本情况一、项目基本情况 项目拟建以江南山水园林景观为主题、品享纯粹中式文化风韵，把“中式文化”作为一种可持续发展的人文理念逐渐融入到住宅区的建设中，以天然的水系等园林景观为主，突出返璞归真回归自然，让业主在休闲养生的独特区位与环境优势中追求高品质健康生活，同时，实现人与自然的和谐共处，
2、从而在享受中体验回味最纯粹的中式建筑独特的魅力。（一）项目建设内容项目位于某市某县，项目用地某大街西侧，项目占地 180 亩，规划容积率为 1.68，建筑密度 26.5%；总建筑面积 183880 平方米，一期已开发面积及正在开发面积为 68130 平方米。公建面积 2000 平方米、配套 1380 平方米;已竣工面积 47142 平方米，已销售面积33133.18 平方米，正在开发及将开发面积 86745 平方米，需投入资金 8000 万元，项目建设期约为 4 年。 （二）项目建设周期2011 年 11 月完成一期建设；2013 年 6 月完成二期建设。（三）主要经济技术指标 1 、建筑面积
3、 153887 平米 2 、建筑容积率 1.50 3 、建筑密度 24.3% 4 、绿化率 55%5 、项目总投资 1.2 亿元。已投入资金 8500 万元，需投入资金 4000 万元。其资金来源：1、自筹资金 4500 万元；2、银行贷款 3500 万元；3、其余为预售房款。 6 、销售收入 30158 万元 7 、营业利润 12675 万元 8 、所得税 4182 万元 9 、税后利润 8493 万元 二、项目建设单位简介二、项目建设单位简介 项目建设单位：某某置业有限公司 法定代表人：张三 地 址：某某市某某区电 话：传 真： 邮 编：某某市*置业有限公司成立于 2003 年，注册资金
4、1.2 亿元；核心业务是房地产开发与经营。公司拥有房地产一级开发资质。2008 年业务已经扩展到 20 多个大中城市，并确定了以中西部地区以及其它重点城市为中心的发展策略，到 2011 年为止，公司累计开发面积超过160 万平米的区域知名房地产企业，打造了多个项目。*置业有限公司自成立以来自今，实现了跨越式的发展；现如今，公司总资产达到200 亿元人民币，净资产达到 120 亿元人民币。2009 年荣获“中国房地产百强开发企业”荣誉称号。并构筑了商业地产、旅游等行业宏伟发展战略，创建了一支高质素、专业化的管理团队。并凭借丰富的行业经验和富有进取心的卓越团队、严格的工作流程及日常管理在广阔的商业
5、舞台上，创下了房地产业界的知名品牌。三、可行性研究报告编制的依据三、可行性研究报告编制的依据（一） 、本可行性研究报告的编制依据 1、某区立项报告。2、国有土地使用证。3、项目规划红线图。 4、某南海建筑设计院设计“某”总体户型设计。 （国家计划委员会计资1993530 号关于印发建设项目经济评估方法与参数的通知及建设项目经济评价方法与参数 （第二版） 。 ） 5、 投资项目可行性研究指南 。 6、 中华人民共和国建设部房地产开发项目经济评价方法 。 7、郑州文海企业管理咨询有限公司网站： 有关数据。（二）报告编写单位郑州文海企业管理咨询有限公司 网站： 电话：4006555769项目申请报告
6、编制总工程师：李四。（三） 、某县的区域政策环境是建立在新的行政中心及居住中心的基础上，项目的实施，是打造企业品牌，增强企业综合实力的需要 。某某房地产公司作为本次项目的开发企业。将会通过本次项目的开发，创建标志性工程，对提升企业在某当地房地产业的知名度，打造“某”品牌，具有重大意义。项目的实施得到了政府的政策支持，且拆迁对象为少量民宅，矛盾较小，拆迁成本不大，投资回报较好，这将大大增强企业的综合实力，为某某房地产公司参与房地产市场竞争提供有利条件。四、项目定位及优势四、项目定位及优势（一） 、 某县现有楼盘的布置情况： 目前某还无有规模小区。城市建设落后。 （二） 、消费对象分析 本次开发的
7、“某”位于某中心，处于*，依据消费层次和目的的差异，消费对象主要集中为： （1） 现在或者将来在某或经济开发区工作的高级管理人员； （2） 对生活质量要求较高的成功人士，包括国营、集体企业和民营企业职业经理人和企业主； （3） 某、经济开发区的高级公务员。 （4） 重视后代教育，受名校影响，希望小孩就近读书的高收入人士。 说明： 随着住房制度的改革，货币分房已成为现实。政府公务员以及收入较为稳定的企事业单位职工，均需向社会购买住宅。本次开发的“某”位置优越、设计新颖、价格合理、销售措施灵活，将会成为这批消费对象的首要选择。 （三）项目的优势 在某县目前的房地产业还未成熟的情况下，凭借我公司的开
8、发经验及技术力量在本项目来看，竞争优势还是比较明显。 1、区域优势。 本项目地处某市的生态环境重点保护区域，代表着某的发展方向及高档次的市政配套将在周边展开建设，加上几项大规模的外资项目即将在工业园区实施，使本项目具备了可观的升值潜力。 2、规模优势。 某占地 135 亩，是目前某目前成片开发的最大住宅项目。大规模的成片开发，有利于降低平均成本，有利于建设齐全的、高档次的配套设施，也有利于高质量环境的营造。 3、品牌、实力优势。 公司在多年的开发过程中，坚持精品意识，所开发的项目深受市场追捧，销售畅旺。公司在项目开发上资金投入有可靠保障，能保障项目开发顺利进行，可有效避免一些开发商容易出现的资
9、金短缺、进展缓慢、甚至停工的不良结果。 4、价格、成本优势。 本次项目作为某招商引资重点项目，享受相关优惠政策，土地成本上具备明显优势，对项目的顺利实施和赢利提供了条件。由于本次项目受到了政府的政策扶持，故投资回报会比较可靠。在定价策略上可采取低价渗透的办法，尽快占领某房地产市场。 5、质量优势。 本次项目由南海建筑设计院设计，整体结构合理、新颖。另外，某某具备 10 余年的施工、开发经验，对工程质量控制、把握的技术过硬。在建设施工过程中，一直坚持把质量作为赢得市场的法宝，内部形成严密的质量保证体系。过硬的质量，将会成为开发市场的锐利武器。四、四、 营销竞争力营销竞争力 （一） 、价格策略 由
10、于不同消费群体的消费需求和消费层次差异较大，营销环境也不尽相同，这就要求企业针对不同的消费群体不同的市场定价策略。销售价格的确定，应综合考虑商品的形象、地位、竞争者的价格等因素，以及市场占有率、收益率等。同时要配合其他市场策略。针对不同的消费群体采取不同的价格策略。对于具有稳定收入的工薪阶层，可以帮助其与多家银行进行接洽，最大比例提供购房按揭服务，并可采取分期付款的方式刺激超前消费。总之，企业应根据市场环境，采取灵活的价格策略，以达到市场最大化的目标。 （二） 、促销策略 在促销策略上，改变过去房地产企业普遍的狂轰滥炸式、为促销而叫卖的广告宣传模式，将大部分广告投入用于启动服务工程上来，做一些
11、细致入微的服务工作，进一步提高服务质量，不断增加企业的服务内涵，形成自身的服务特色，给消费者以耳目一新的感觉，加强和消费者的感情沟通与交流，建立良好的社会形象。 （三） 、广告策略 在宣传项目和产品的同时，充分重视企业形象的宣传。例如，项目首先在开盘前通过以新闻的形式报导开发企业对社会的贡献，开发的思路和重大决策，建成后产品对市容市貌的影响，开盘前对产品的规模、性能、配套设施集中做产品性能广告，引起客户的关注和重视。尔后根据销售及建设的进度重点做好售后服务工作。适时的增加宣传力度，创造整体的轰动效应，确保销售工作的完成。 五、五、 项目建设条件项目建设条件 1、交通条件项目地处。坐落在集森林，
12、湖面，湿地为一体的湖自然生态区内。交通十分便捷。2、周边环境条件项目四周 500 米内更是高档尊贵项目环待，有高尔夫球场（占地 2600 亩） ；内配套有五星级酒店；还有占地 1200 亩的四星级集餐饮、会议、园林为一体的中式建筑风格的静泊山庄高端商务区，临近大学城。3、气候条件*县属典型的中纬度暖温带大陆性季风气候，四季分明，气候温和，雨热同期。年平均日照 2366 小时，日时数多，总辐射量大，年平均气温 14.2。全年农耕期为 309 天，作物活跃生长期为 217 天，无霜期为 240 天，有利于多种植物生长和农作物复种。4、水文条件*县水资源比较丰富，年平均可利用总量 5.5 亿立方米，
13、全县年均降水量 616 毫米。县境内大小河流 40 余条，年均引黄水量 3.01 亿立方米。县域水资源利用保护情况良好，水质优良。5、基础设施条件*县在 1997 年实现村村通油路的基础上，继续推进公路建设和升级改造，全县公路通车里程达到 1520 公里， “四纵六横”的路网格局初步形成，通行能力不断提高。相继实施农村和城市电网改造工程，天然气管网基本覆盖新老城区，能源保障能力不断增强。6、项目工程地质条件（1）地土类型和建筑场地类别按建筑抗震设计规范 （GB50011-2001，2008 版）判定场地土类型和建筑场地类别。据场地土性状，场地土类型为中硬场地土，可判定场地类别为类。本场地为建筑
14、抗震有利地段。（2）场地抗震设防烈度根据建筑抗震设计规范 （GB50011-2001） （2008 版） ，拟建场地抗震设防烈度为 7 度，设计地震分组为第二组，设计基本地震加速度值为 0.15g，特征周期值为 0.40s。（3）不良地质作用拟建场地位于*省*县绕城高速以北，江鸣大道以西，高尔夫大道西南侧*镇大头村区域，地形较平坦。经调查，拟建场地内周边不存在泥石流、崩塌或滑坡等不良作用。7、项目施工条件（1）建筑材料工程建设所需的主要建筑材料，钢材可从本地或外地采购，水泥可由附近水泥生产企业供给，砂、砂砾和碎石本地能供应，各种材料来源有保障。（2）施工条件本项目建设地交通便捷，施工所需水、电
15、供应有保证。*县当地有着丰富的建筑建设经验的建设队伍，施工设备配套，能够适应工程建设的需要。8、项目建设其他条件 （1）项目实施过程中的社会环境项目所在地及周边社会稳定，治安状况良好，可保证工程建设的顺利进行。（2）政策法律条件*省及*市具有完备的建设施工法律及规范，本项目建设均符合相关规定，并得到有关部门和社会各界的大力支持。六、项目设计方案六、项目设计方案 （一） 、总体结构和布局 规划采用居住区组团院落三级模式，形成“两心、两轴、一带、十六组团”的总体布局结构。两心为东西两片区的社区中心；两轴为南北的硬质景观轴和东西向社区内部的软质景观轴。 中心区为别墅区，分为两大板块，通过中心绿地的连
16、接和带状绿地的渗透，形成舒适、宜人的居住环境。花园洋房及多层区，临近中心绿地地块设置花园洋房，独特的建筑造型、丰富的立体绿化、开敞的空间环境与中心绿地形成中央泛景观区域。围绕中央泛景观区域设置多层住宅组团。（二） 、系统设计 1、绿地景观系统 公共绿地呈网状分布，与步行系统结合，提高绿地的使用率和感知性，真正做到家在绿树掩映中。 2、道路交通系统 出入口 社区主出入口位于钢铁路，面向规划路设置次出入口。 车行 东片区采用主干路加组团环路的组织方式，做到各组团互不干扰，保证了别墅区的安全与安静。西片区采用主干环路加外围支路的组织方式，即方便了整体交通，同时各组团又相对独立。 人行 采用主轴发散的方式，围绕中心绿地及带状绿地设置社区步行系统。 停车 别墅区及花园洋房区采用停车入户或建筑底层停车的停车方式，车位按 1：1 设置；多层住宅区机动车停车近期采用地面停车，停车位沿组团外围布置，车位按 1：0.5 考虑。3、公建配套系统 原则:合理
