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1、“ 之之家家 ”二二期期住住宅宅小小区区项项目目可可行行性性研研究究报报告告20092009 年年 6 6 月月1目 录1.1.申报单位及项目概况申报单位及项目概况 .2 2 1.1 项目申报单位概况.2 1.2 项目概况.2 2.2.发展规划、产业政策、行业准入和市场分析发展规划、产业政策、行业准入和市场分析 .5 5 2.1 发展规划分析.5 2.2 产业政策分析.5 2.3 行业准入分析.5 2.4 市场分析.6 3.3.资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 .6 6 4.4.节能方案分析节能方案分析 .6 6 5.5.建设用地、征地拆迁及移民安置分析建设用地、征地拆迁及移民安置
2、分析 .7 7 6.6.环境和生态影响分析环境和生态影响分析 .7 7 7.7.经济影响分析经济影响分析 .8 8 7.1 经济评价参数.8 7.2 财务效益分析.10 7.3 盈亏临界点分析.11 7.4 行业影响分析.12 7.5 区域经济影响分析.12 8.8.社会影响分析社会影响分析 .1313 9.9.结论结论 .1313附件一 营业执照、资质证书复印件.14附件二 市规划建设局文件复印件.14附件三 市环境保护局文件复印件.1421.申报单位及项目概况申报单位及项目概况1.11.1 项目申报单位概况项目申报单位概况项目申报单位：苏州发展有限公司住 所：苏州市法 定 代表人： 注 册
3、 资 金 ：万元人民币公司经营范围：许可经营项目：房地产开发；一般经营项目： 1.21.2 项目概况项目概况1.2.1 项目背景项目背景1.2.2 项目建设的意义项目建设的意义1.2.3 项目建设地点项目建设地点1.2.4 项目建设内容和规模项目建设内容和规模1.2.5 项目投资规模和资金筹措项目投资规模和资金筹措项目总投资 6409 万元，其中项目自有资金 6000 万元，预售收入409 万元。1.2.6 项目的经济效益和赢亏临界点项目的经济效益和赢亏临界点1.2.6.1 项目的经济效益项目的经济效益项目总投资 6409 万元，利润总额 3683.6 万元，税后利润 3278.63万元，全部
4、投资收益率 57.47 %,资本金收益率 54.64 % 。详见表 1-2。经济评价指标汇总表经济评价指标汇总表表 7.3序号指标名称单位项目1项目总投资万元6409 2资金筹措万元64092.1项目资本金万元6000 2.1.1资本金投入万元6000 2.1.2利用上期滚动资金万元/ 2.1.3返还上期滚动资金万元/ 2.2长期借款万元/2.3预租售收入万元409 2.4短期借款万元/ 3营业收入万元10800 4营业税金及附加万元599.4 5土地增值税万元108 6利润总额万元3683.67所得税万元405 8税后利润万元3278.69总投资收益率%57.4710资本金净利润率%54.6
5、411偿债备付率%/12银行借款偿还期年/1.2.6.2 项目的赢亏临界点项目的赢亏临界点临界点分析分析表明当售价降低 40.66%,即每平方米售价从 3000 元降到元 1780.2 元，还可保持不亏损。售价降低 37.72%，收益率还可达到 10%，项目的风险极低，收益较高。详见下表 1-3。临界点分析临界点分析表 1-3盈亏平衡点(利润=0)临界点(内部收益率=10%)变化因素 基本方案收入或费用(万元)变化率(%) 收入或费用(万元) 变化率(%) 收入或费用(万元)售价10800 -40.66 6409 -34.727049.9 数量10800 4土地费用825 工程造价4748 其
6、它费用836 52.发展规划、产业政策、行业准入和市场分析发展规划、产业政策、行业准入和市场分析2.1 发展规划分析发展规划分析本项目开发符合市人民政府用地规划，2008 年 8 月 18 日市规划建设局下发号建设用地规划许可证，按照“布局合理、功能齐全、统一开发、规范有序”的原则，之家集中开发多层住宅，满足客户需求。本项目开发符合市规划，项目选址在市未来规划的发展重要方向，也是未来住宅和商贸市场发展的集中板块。2.22.2 产业政策分析产业政策分析本项目建设中高档低层住宅及配套设施，有利于提高住宅档次，对促进经济发展，繁荣市场，改善人民生活都有着积极的作用。项目建设用地和建设方案规划都得到市
7、政府批准，本项目是符合市政府的产业政策的。2.32.3 行业准入分析行业准入分析本项目建设单位苏州有限公司是经过工商行政管理局批准注册登记的具有 6000 万注册资本的房地产开发企业，建设单位完全符合行业准入条件；拟建项目土地的取得、规划、环保等手续完全按国家合法程序办理，建设项目完全符合行业准入条件。62.42.4 市场分析市场分析2.4.1 市经济发展情况市经济发展情况2.4.2 市房地产市场需求市房地产市场需求2.4.3 房地产价格走势房地产价格走势2.4.4 市场定位市场定位本项目产品定位为中档住宅社区,客户群体定位为中档阶层为主,同时吸引部分客户。3.资源开发及综合利用分析资源开发及
8、综合利用分析本项目所需主要资源是土地资源，该资源通过公开挂牌取得。在项目建设过程中将消耗的资源主要是钢材、水泥、木材等材料，通过市场采购取得，不直接消耗一次性的原始资源。4.节能方案分析节能方案分析本项目住宅建筑面 34278 平方米,按每平方米每年 10 千瓦计算,全年用电量为 34.3 万千瓦,住宅可居住人口估算为(按每人 30 平方米计算)1150 人,全年用水量为 8.4 万吨(按每人每天消耗 200 升计算)。以下是住宅节能指标：住宅建筑总体节能指标7节能项目 权重（%）项目指标（W/m2K) 标准值（W/m2K) 节能(%)备注 墙体180.981.742.35 =（-）/*100
9、屋面70.9441.744.47 =（-）/*100空调50 69.00 =估算照明25 80.00 =估算合计65.24 =*/100从上表可以看出，住宅节能满足 65%的要求。本项目在建筑节能上，项目建筑的体形简洁，以南北向为主。建筑物外墙为砖混结构和框架结构，通过控制建筑的体型系数.维护结构的保温措施和设备节能以达到节能要求。5.建设用地、征地拆迁及移民安置分析建设用地、征地拆迁及移民安置分析本项目用地通过挂牌取得，土地出让价格是净地价格，政府在出让前完成征地拆迁和移民安置工作。将开发的项目已完成土地出让，项目基地大致平坦，周边道路已通，地上没有需拆迁的建筑物，土地已具备开工条件。6.环境和生态影响分析环境和生态影响分析本项目作为低层中高档住宅对环境和生态基本没有影响，项目的建设可以改善该区域的环境。只有一些生活污水，通过排
