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1、 博客博客 房地产基本知识房地产基本知识50条经典问答条经典问答230、如何处理预售商品房交付时建筑面积的增减？答：预售商品房交付时，出现交付的建筑面积与预售合同约定的建筑面积增减的情况，应当区分各种原因分别处理：(1) 因分摊房屋共用部位的建筑面积原因，造成建筑面积增减的，按市、区、县房屋土地测绘中心测定的房屋建筑面积为准，预售合同约定的转让总价格不变，但预售合同约定的建筑面积有明显违法或计算错误的除外。分摊房屋共用部位的建筑面积，按建设部制定的1995年517号文商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则执行。(2) 因具有相应测绘资质的测绘机构根据测绘规范实际勘测的技术误差原因，造成建筑面
2、积增减的，按交付房屋时测定的面积为准，预售合同约定的转让总价格不变。(3) 因预售商品房的建筑设计变更原因，造成建筑面积增减的，根据预售当事人的约定处理。房地产开发企业擅自变更设计的，预购人有权解除预售合同，并由开发企业承担违约责任。(4) 除上述情形外，交付的建筑面积超过预售合同约定的，预购人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同约定的，开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还预购人。但预售合同另有约定的，从其约定。31、新建房屋转让的保修责任如何确定？答：新建房屋转让后，转让人应当自房地产权利转移之日起，对新建房屋承担保修责任。承担保修责任的期限，由转让当事人在转让合同中约
3、定，但不得低于2年。屋面漏水保修期不得低于3年。新建房屋在保修期内发生再转让的，原房地产转让人应当按照原转让合同，继续承担保修责任。32、购房自用主要考虑哪些因素？答：人们购房自用往往需要考虑以下问题：(1) 相当的面积，适应家庭人口结构和数量；(2) 合适的房型，满足生活起居、工作、学习以及社交需要；(3) 合理的地理位置，符合工作、生活的需要；(4) 周边是否有完善的生活配套设施；(5) 完美的生活环境（绿化、私密、无噪音、无污染等） ，保证健康生活；(6) 相对能够承受的房价；(7) 坚固、耐久的建筑结构；(8) 舒适、便利、私密的建筑形态。33、购房投资主要考虑哪些因素？答：购房投资是
4、为了保值和升值，必须要考虑到以下问题：(1) 物业所在的地段是否具有投资价值；(2) 有否重大政策导向（如即将开发某地，或已限制某种房产的开发） ；(3) 有否正在开工或规划新建的重大市政项目（如地铁、机场） ；(4) 是否由可信度高的发展商营造；(5) 同比地段房价相对较低，或房价的上升空间较大；(6) 出众的生活环境（如：有山、水、公园、温泉等） ；(7) 特别的生活配套设施（如名牌学校、医疗机构、著名大商店等） ；(8) 超前的设计规划（如前瞻性的小区规划、房型等） ；(9) 漂亮（或标志性）的建筑外观；(10) 良好（出色）的物业管理；(11) 合理的房型面积和总价（便于出租或转手）
5、；(12) 新颖的建材设备等。34、如何选择购置物业的区域？答：消费者选择购置自用物业的区域一般应考虑：(1) 外出（上、下班）的交通是否便捷；(2) 周边生活必需的商业设施是否齐全；(3) 孩子的教育设施是否完备；(4) 老人则要考虑医疗、保健设施是否便利；(5) 绿化环境；(6) 亲朋好友往来是否方便；(7) 市政配套是否齐备；(8) 和习惯生活区域的其他差异。消费者选择投资型物业的区域一般应考虑：(1) 是否在繁华地段或投资热点区域；(2) 交通是否便利；(3) 周边有无重大市政建设规划（如地铁、环线、开发区等） ；(4) 周边有无重大或知名商业设施；(5) 有无大量空置土地有待开发；(
6、6) 是否有与人文习惯有利或不利点（如原名刹、原墓地等） ；(7) 该地区的区域经济发展前景。35、高层住宅和多层住宅有什么优缺点？答：一般来说多层住宅的容积率较低，环境较好，建筑形式多为条状，所以基本上是户户朝南，建造成本低，一般售价不高，且得房率较高。高层住宅一般地段较好，由于地段好，地价较高，为降低楼板地价只能提高建筑容积率，往高空发展。高层基础较复杂，结构要求高，十分坚固，但成本也高。高层配有电梯，人们进出较为便利。高层建筑的中上楼层，视野开阔，通风采光极佳。但下部楼层较为压抑，采光较差。高层一般为一层多户的点状形式，有部分户室朝西、北向。由于增加了电梯、电梯厅和设备层等公用面积，所以
7、高层较多层来说得房率较低，但建造质量远远好于多层建筑，抗震系数也高。由于公用面积的增加，电梯等设备的使用，使高层的物业管理费也高于多层。36、影响房价的其他因素有哪些？答：对房价会产生影响的因素还有社会、经济、政策、环境和物业管理等。社会因素，包括政治、军事、人口数量与家庭规模、社会环境和人文观念等等。他们的变化都会影响对住房的需要，进而影响房价的上升或下降。经济因素，包括国民经济发展状况、财政金融状况、产业结构调整、物价、工资、就业与储蓄水平的变动以及住房的供求状况等。一般来说，经济发展稳步上升会导致住房需求增加，引起房价上涨，反之则房价会趋于平缓甚至下跌。政策因素，比如住房政策、城市建设与
8、土地利用规划等等，都会影响房价的涨落。37、一次性付款和分期付款各有什么利弊？答：购房者在购房时可选择房款的支付方式有一次性付款和分期付款两种。一次性付款是指在合同约定的时间内，购房者一次性付清全部的房款。一次性付款购房的好处是，购房者一般能从售房者那里得到一定比例的房价优惠。但对购房者来说，动用资金数量较大，除实力雄厚或有大量空闲资金的购房者外，资金匮乏的消费者采用这一种付款方式困难较大。同时该付款方式对于购置期房来说，由于房款已全数落入售房者手中，购房者无法控制期房的工期及质量，风险较大。分期付款是指购房者交付首期房款后（一般为总额的30%左右） ，根据双方约定时间或建筑工程进度逐次付清剩
9、余房款。分期付款购房最大的好处是可以缓解一次性付款的压力，使购房者可以根据未来收入来决定购房总额。同时购房者也可以对工程进度及质量进行控制，如发生问题时能将损失控制在最小。但分期付款有时无疑等同于超前消费，购房者一定要对自己的未来收入成竹在胸，否则会因不能按时履约而承担经济损失和赔偿责任。另外，分期付款相对于一次性付款，房价上肯定是没有了优惠折扣。38、一般分期付款和银行贷款购房有何区别？答：一般分期付款和银行贷款购房都是以未来收入通过数次付款进行购房的方式。一般分期付款方式中，参与的只有购房者和售房者两方，购房者是以自己的信用作为履行合同的担保，在未付清余款前，房屋产权归售房者，如购房者违约
10、，售房者可根据合同约定处置合同所指的房产。银行贷款购房，是指购房者利用银行的贷款付清房款，而把取得的房屋产权质押给贷款银行，然后再向银行分期偿还贷款及利息。在这种形式中，参与购房的不仅有买卖双方，还有银行。存在着购房者与售房者的买卖关系，购房者与银行之间的借贷关系以及售房单位与银行之间的协作关系及前期的担保关系。通过这种方式购房，购房者不仅利用银行资金，减轻了付房款的压力，同时分期付款的额度比例较大，时间较长，还可利用银行对售房者的信誉、工期和质量进行有效监督。售房单位也可以在短期内收回开发建设资金，同时将购房者不履行支付房款的风险转嫁给了银行。39、怎样利用个人住房公积金贷款和个人住房商业性
11、贷款？答：只要是缴存公积金的职工，在购房时，即可根据公积金贷款的有关规定申请公积金贷款。公积金贷款是国家设立的通过互助形式使广大职工有能力改善现有住房状况的一种贷款形式，贷款利息极低，甚至低于定期存款利息。贷款额度根据个人交缴额度计算，为充分利用优惠的公积金贷款，购房者还能利用交缴公积金的配偶或直系亲属的额度。但最高不得超过10万元，同时不得超过所购房款的70%。对没有交缴公积金的购房者，或房款总额较大，光靠公积金贷款不够的购房者，还可以利用个人住房商业性贷款。虽然个人住房商业性贷款的利率要比公积金贷款利率略高，但对资金目前另有它用或资金流转能产生更大利益的购房者来说，无疑是很合算的。那些对自
12、己未来收入信息十足的购房者也可以利用个人住房商业性贷款购买更好一些或更大一些的住房。因为贷款的利息相对于当前市场的通贷膨胀和人们收入的增加来说算不了什么。40、购买现房好还是期房好？答：当购房者对房地产市场进行了全面调查研究，准备实施自己的购房行为时，面临着购买现房还是买期房的选择。购买现房具有较强的安全性和直观性。购房者在购房前可以对所购房屋进行实地考察，对房屋的质量、装修、位置、室内格局等各个方面进行详细的了解，可将实地调查的结果与房地产广告、售楼书上的介绍进行对照比较。由于是现房，购房者可以亲眼看到自己将来所要入住的房屋的具体情况，不必为房屋是否会延期交付、质量有无保证等问题担心，可避免
13、购买期房可能带来的风险，具有较大的安全性。另外，因为是现房，其配套的物业管理已经展开，购房者可以直接了解欲购物业区域的治安、环境、卫生、维修以及配套设施的设置等物业管理工作的优劣，从而为购房决策提供依据。此外，购房者对该物业的合法性、产权的性质进行调查也比较方便。购买现房如果要说有什么不利之外的话，就是与期房相比，现房的价格要高一些，付款压力也较大，往往要求一次性付款。同时，如果发展商设计没有前瞻性的话，房型、规划可能已经落后。另外，购房者挑选的余地不大，较好的房型、楼层、朝向往往已所剩无几。购买期房就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。购买期房最大的好处是价格较低，在同等条件下，期房的价
14、格一般要比现房便宜。此外，如果购房者有一定的购房经验和较高的判断能力，可能会获得期房的增值收益，避开房地产价格上涨所带来的风险。但购买期房与购买现房相比较，购房者承担的风险相对较大一些。期房能否按时建成，建筑质量能否保证，小区生活配套是否齐全，开发商所作出的各种承诺能否兑现等都是未知数。购房者无法直接体察自己所购房屋的具体状况。购房者与开发商之间产生纠纷的可能性较大。另外，如果购房者选择购房时机不当，还可能会遇到房地产市场趋淡，价格下降所带来的损失。总之，是购买现房还是购买期房，要由购房者根据自己的资金实力、购房需求、房地产市场的具体状况等方面的因素作出判断。41、如何到现场看楼？答：现场看楼
15、是购房的重要一环。 “眼见为实”，只有亲眼所见才是真实的，不会受骗。一般来说，无论期房、现房都要到现场察看。首先察看大环境，附近其他生活商业配套设施是否齐全；走走看到最近的菜场有多远，来回步行几分钟；看看上班高峰时间公交线路挤不挤；孩子上学要过几条马路；年青人看看有没有娱乐、体育场所；老人看看有没有医院；女孩子看看有没有美容院同时观察一下附近有没有污染的工厂，产生噪音的设施等对生活、休息不利的因素。其次，我们要察看一下小区内部的环境，小区规模大小，小区围墙高低是否适当、安全，小区道路人、车是否分流，幢距是否规范，日照是否充足，绿化面积的大小，有无宣传品中未标明的建筑物等等。最后我们要察看房屋本
16、身，看看质量是否过关，墙角有无裂缝，窗沿、天花板有无渗水，厨、卫管道是否堵塞，插座是否有电，电、水表能否运作，再看建材是否完好，门、窗、洁具有无损坏等，我们还要看每扇窗外景色如何，是否有大煞风景的情况，到门口、阳台、窗口看看私密性、安全性强不强等。当然期房看不到小区环境和实物，但我们可以察看一下工地是否整齐、清洁，施工管理是否严格，施工人员素质如何，以推断产品将来质量是否过硬。另附：港台流行的“看房（睇楼）十三招”：第一招：不看白天看晚上，了解入夜后房屋附近噪声、照明、安全等；第二招：不看晴天看雨天，几天雨水，漏水、渗水、积水一览无遗；第三招：不看建材看格局，建材可改格局难变；第四招：不看墙面看墙角，因为墙角是重量支撑点，是否有裂痕、水迹；第五招：不看装潢看做工，除材料外，做工是否精细；第六招：不看窗帘看窗外，窗外是否有影响通风、采光的排气管、油烟器等；第七招：不开冷水开热水，看看设备是否完好，水管有无生锈；第八招：不看电梯看楼梯，安全梯是否安全，有无杂物堵塞；第九招：不看电器看插座，足够的插座，才能使家电运作；第十招：不看家具看空屋，家具是表象，空屋才是真面目；第十一招：不问
