万科a2010年半年报点评：土地储备大幅增加

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1、 研究报告 第 1 页 研究创造价值 研究所 国都证券 公司点评 房地产 2010 年 08 月 10 日 公司研究公司研究 公司点评公司点评 跟踪评级跟踪评级_维持：短期维持：短期_推荐，长期推荐，长期_A 土地储备大幅增加土地储备大幅增加 万科(000002)公司点评 核心观点核心观点 股价走势图股价走势图 事件：事件：公司今日发布半年报 点评：点评： 1、上半年实现每股收益、上半年实现每股收益 0.26 元。元。房地产项目的竣工时间分布具有不均 匀性。年初公司计划全年竣工面积为 504 万平方米，截止 6 月底，已 完成的竣工面积为 128 万平方米，仅占全年计划数的 25.4%。受此影

2、 响，报告期内公司实现结算面积 150.5 万平方米，比去年同期下降 39.4%，结算收入 164.5 亿元，比去年同期下降 23.8%。公司实现营业 收入 167.7 亿元，比去年同期下降 23.1%。由于公司大部分项目竣工 集中在下半年，随着这些项目陆续竣工并转入结算，预计下半年的结算 收入和营业收入相比上半年将有较大增长。 上半年实现销售面积 320.2 万平方米，销售金额 367.7 亿元。 2 2、已售未结算金额达已售未结算金额达 573573 亿元。亿元。上半年由于公司销售情况良好，且转 入结算的资源量不多，公司的已售未结资源大幅增长。截止报告期末， 公司尚有 530 万平方米已销

3、售资源未参与本期结算，合同金额合计约 573 亿元，分别比年初增加 41.3%和 50.0%，为未来业绩增长奠定了 稳固的基础。 3、土地储备大幅增加，新增权益建筑面积、土地储备大幅增加，新增权益建筑面积 1025 万平方米。万平方米。公司新增 项目 38 个，大多仍位于房价、地价上涨较少的二、三线城市，新进入 昆明、贵阳、唐山、吉林等城市，项目规划建筑面积合计约 1196 万平 方米，按万科权益计算的建筑面积合计 893 万平方米，平均楼面地价 约为 2300 元/平。报告期末至 2010-8-9，公司新获项目 4 个，项目规 划建筑面积 181.6 万平方米，按万科权益计算的建筑面积 13

4、1.6 万平 方米。共计权益面积 1024.6 万平方米，相当于去年一年的新增权益面 积（1036 万）。 4 4、盈利预测与投资评级。盈利预测与投资评级。考虑到 2.67 亿减值准备金的冲回（折合每股 收益约为 0.018 元），2010 年每股收益预测值由 0.60 元上调至 0.62 元，维持 2011 年 0.75 元、2012 年 0.86 元的盈利预测值不变，未来 12 个月目标价 9.00 元，维持“推荐、A”的评级。 2009-8-102010-8-9-52%-41%-30%-19%-8%09-809-1110-210-5上证综指万科基础数基础数据据 总股本(万股) 10995

5、21.02 流通A股(万股) 965609.49 52周内股价区间(元) 6.65-13.12 总市值(亿元) 875.22 总资产(亿元) 1376.09 每股净资产(元) 3.62 目标价 6个月 12个月 9.00 相关报告相关报告 1.国都证券-公司研究-公司点评-万科 (000002):业绩略低于预期，计划新开工大 幅增长 2010-03-03 研究员：研究员： 邹文军邹文军 电 话： 010-84183240 Email： 执业证书编号： S0940209040125 联系人：联系人： 周红军周红军 电 话： 010- 84183380 Email： 独立性申明：本报告中的信息

6、均来源于公开可获得资料，国都证券对这些信息的准确性和完整性不做任何保证。分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 财务数据与估值财务数据与估值 2009A 2010E 2011E 2012E 主营业务收入(百万) 48881 56213 68018 79581 同比增速(%) 15% 21% 17% 净利润(百万) 6430 7799 9690 11157 同比增速(%) 0.0 21% 24% 15% EPS(元) 0.48 0.62 0.75 0.86 P/E 12.8 10.6 9.3 公司点评 研究报告 第 2 页

7、研究创造价值 附录：财务预测表附录：财务预测表 资产负债表资产负债表 利润表利润表 单位：百万元 2009 2010E 2011E 2012E 单位：百万元 2009 2010E 2011E 2012E 流动资产流动资产 130323 153875 179535 207921 营业收入营业收入 48881 56213 68018 79581 现金 23002 35903 50960 60590 营业成本 34515 35133 42851 51330 应收账款 713 1360 1195 1663 营 业 税 金 及 附 加 3603 5624 6447 7124 其它应收款 7786 869

8、5 9526 10548 营业费用 1514 2061 2562 2793 预付账款 8736 11622 12175 16566 管理费用 1442 2183 2396 2747 存货 90085 96296 105679 118553 财务费用 574 1150 1069 1011 其他 1 0 0 0 资产减值损失 -524 -267 0 0 非流动资产非流动资产 7285 6843 7380 7742 公 允 价 值 变 动 收 益 2 10 10 10 长期投资 3565 2830 2960 3118 投资净收益 924 447 527 633 固定资产 1356 1882 2306

9、 2554 营业利润营业利润 8685 10786 13229 15219 无形资产 82 82 82 82 营业外收入 71 60 63 63 其他 2282 2050 2031 1988 营业外支出 138 94 111 114 资产总计资产总计 137609 160718 186915 215662 利润总额利润总额 8617 10752 13182 15168 流动负债流动负债 68058 83348 98255 113137 所得税 2187 2954 3492 4012 短期借款 1188 2298 2696 2061 净利润净利润 6430 7799 9690 11157 应付账

10、款 16300 19560 23472 26993 少数股东损益 1100 1024 1401 1664 其他 50570 61489 72087 84083 归属母公司净利润归属母公司净利润 5330 6775 8289 9493 非流动负债非流动负债 24142 24975 27500 31379 EBITDA 9364 12099 14523 16506 长期借款 17503 20186 21461 25556 EPS（元） 0.48 0.62 0.75 0.86 其他 6639 4789 6039 5823 负债合计负债合计 92200 108323 125755 144516 主要财

11、务比率主要财务比率 少数股东权益 8033 9056 10457 12121 2009 2010E 2011E 2012E 股本 10995 10995 10995 10995 成长能力成长能力 资本公积金 8558 8558 8558 8558 营业收入 19.2% 15.0% 21.0% 17.0% 留存收益 17546 23552 30887 39214 营业利润 36.5% 24.2% 22.7% 15.0% 归 属 母 公 司 股 东 权 益 37376 43339 50702 59025 归 属 母 公 司 净 利 润 32.1% 27.1% 22.3% 14.5% 负债和股东权益

12、负债和股东权益 137609 160718 186915 215662 获利能力获利能力 毛利率 29.4% 37.5% 37.0% 35.5% 现金流量表现金流量表 净利率 10.9% 12.1% 12.2% 11.9% 单位：百万元 2009 2010E 2011E 2012E ROE 14.3% 15.6% 16.3% 16.1% 经营活动现金流经营活动现金流 9253 10402 13527 9705 ROIC 13.8% 17.7% 22.9% 24.7% 净利润 6430 7799 9690 11157 偿债能力偿债能力 折旧摊销 105 162 224 276 资产负债率 67.

13、0% 67.4% 67.3% 67.0% 财务费用 574 1150 1069 1011 净负债比率 28.34% 29.43% 27.19% 25.31% 投资损失 -924 -447 -527 -633 流动比率 1.91 1.85 1.83 1.84 营运资金变动 2868 1360 2891 -2013 速动比率 0.58 0.68 0.74 0.78 其它 201 378 180 -93 营运能力营运能力 投资活动现金流投资活动现金流 -4191 572 -54 -54 总资产周转率 0.38 0.38 0.39 0.40 资本支出 806 482 528 502 应收帐款周转率 5

14、9 54 53 55 长期投资 -1367 -614 43 176 应付帐款周转率 2.36 1.96 1.99 2.03 其他 -4752 440 517 624 每股指标每股指标(元元) 筹资活动现金流筹资活动现金流 -3029 1927 1584 -20 每股收益 0.48 0.62 0.75 0.86 短期借款 -3414 1110 398 -635 每股经营现金 0.84 0.95 1.23 0.88 长期借款 8329 2683 1275 4096 每股净资产 3.40 3.94 4.61 5.37 普通股增加 0 0 0 0 估值比率估值比率 资本公积增加 705 0 0 0 P

15、/E 16.42 12.92 10.56 9.22 其他 -8648 -1866 -89 -3481 P/B 2.34 2.02 1.73 1.48 现金净增加额现金净增加额 2024 12901 15057 9631 EV/EBITDA 10.73 8.31 6.92 6.09 资料来源：公司报表、国都证券 公司点评 研究报告 第 3 页 研究创造价值 国都证券投资评级国都证券投资评级 国都证券行业投资评级的类别、级别定义国都证券行业投资评级的类别、级别定义 类别 级别 定义 短期 评级 推荐 行业基本面向好，未来 6 个月内，行业指数跑赢综合指数 中性 行业基本面稳定，未来 6 个月内，行业指数跟随综合指数 回避 行业基本面向淡，未来 6 个月内，行业指数跑输综合指数 长期 评级 A 预计未来三年内，该行业竞争力高于所有行业平均水平 B 预计未来三年内，该行业竞争力等于所有行业平均水平 C 预计未来三年内，该行业竞争力低于所有行业平均水平 国都证券公司投资评级的类别、级别定义国都证券公司投资评级的类别、级别定义 类别 级别 定义 短期 评级 强烈推荐 预计未来 6 个月内，股价涨幅在 15%以上