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1、目目 录录摘要 .I第一章 前言.11.1 研究背景及意义 .11.2 论文研究的思路与方法 .11.3 研究的目的 .21.4 国内外研究现状 .21.4.1 国外研究现状 .21.4.2 国内研究现状 .3第二章 房地产项目管理理论概述.42.1 项目管理的概述与特点 .42.2 项目管理的内容 .4第三章 北京亿城房地产公司项目管理分析.63.1 项目工程概况 .63.2 项目管理现状 .73.2.1 项目投资决策阶段的管理现状 .73.2.2 前期阶段的管理现状 .73.2.3 建设阶段的管理现状 .83.2.4 租售管理阶段的管理现状 .8第四章 北京亿城房地产公司项目管理风险评估.
2、94.1 基于生命期的项目风险识别 .94.1.1 投资决策阶段的风险识别 .94.1.2 前期阶段的风险识别 .94.1.3 建设阶段的风险识别 .94.1.4 租售管理的阶段的风险识别 .104.2 投资决策阶段的风险评估 .104.3 前期阶段的风险评估 .104.3.1 融资风险 .104.3.2 勘察设计风险 .114.4 建设阶段的风险评估 .114.5 租售管理阶段的风险评估 .12第五章 北京亿城房地产公司项目管理创新措施.135.1 投资决策阶段的风险应对与控制 .135.2 前期阶段的风险应对与控制 .135.3 建设阶段的风险应对与控制 .135.3.1 完善制度建设，控
3、制项目质量风险 .145.3.2 工期延误风险的控制 .145.3.3 加强项目前期管理，控制成本风险 .155.4 租售管理阶段的风险的应对与控制 .165.4.1 选择合适的销售时机，降低市场机会风险 .165.4.2 销售合同风险的控制销售 .16第六章 结论.17致 谢.1818参考文献.1919I摘摘 要要随着中国经济日益深刻地融入全球市场，中国房地产业也日益成熟，很多房地产企业走出了国门在海外投资经营房地产项目。房地产业也逐渐成为了我国国民经济的主要支柱。但是随着建筑材料价格的上涨特别是大宗基础原材料的上涨和日益上涨的人工费用，目前房地产项目管理中出现的许多新的特点，也出现了许多新
4、的问题。本文以项目管理理论为依据，对北京亿城房地产公司项目管理中的前期问题，建设阶段问题，租售管理过程中的问题进行了分析，并对于项目管理问题，提出了投资决策、前期阶段、建设阶段、租售管理阶段的风险应对策略。关键词： 房地产、项目、风险控制1第一章第一章 前言前言1.1 研究背景及意义20 世纪 90 年代，项目成本管理学界提出了以全生命周期成本管理、全过程成本符理和全面成本管理为代表的现代房地产项目成本管理理论，如何将这些理论与我国房地产项目成本管理实际相融合，也是我国房地产业面临的一大挑战。希望本文的研究能对从事房地产项目成本管理的同行提供一定参考。中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的
5、竞争也逐步规范化。房地产开发企业要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。然而，往往许多房地产开发企业仅仅把成本控制的主要精力放在施工阶段，把重点放在了降低施工费用，压低材料价格等方面上。事实上，成本管理贯穿于项目开发全过程。要有效地控制项目的成本，就要把成本管理的理念运用到项目决策和实施的每一个阶段。本论文以 A 房地产项目管理为背景，从项目开发全过程管理出发，分析项目存在的问题和管理的有效措施。论文的研究意义在于探索成本管理的有效途径，从而增强市场竞争力，保证企业在快速多变的市场中处于领先地位。本论文研究具体意义：（1）有助于提高房地产公司对
6、房地产项目开发过程中风险的识别，增强风险理念。有助于 M 房地产公司建立科学的项目风险管理机制，确保房地产项目管理的正确性，提高房地产开发商的风险管理水平，加强对风险的防范与控制，保障开发项目的顺利实现。（2）有助于房地产开发商建立和加强与政府、银行、消费者以及建筑承包商等方面的关系。一个能充分防范风险的开发商总是受到人们的信赖，而这些对开发项目的融资和销售等都有莫大的帮助。2（3）有利于调节房地产开发地域、开发物业类型和开发时机，促进开发商加强自身的经营管理水平，获得良好的经济效益和社会效益。1.2 论文研究的思路与方法本文运用文献法、案例分析法，以项目管理理论为依据，对北京亿城房地产公司项
7、目管理中的前期问题，建设阶段问题，租售管理过程中的问题进行了分析，并对于项目管理问题，提出了投资决策、前期阶段、建设阶段、租售管理阶段的风险应对策略。1.3 研究的目的本文拟在对房地产项目管理理论研究基础上，对房地产项目管理面临的风险及其规避对策进行深入的研究，以期能够为公司提供一定的借鉴作用。论文主要对影响房地产开发风险因素提出了若干有效的风险防范对策，以期降低风险发生损失、保障 M 房地产房项目成功实施，获取预期的经济收益。总之通过本文的研究，希望为公司房地产项目在开发过程中的风险识别和防范提供一定的决策依据，并对其他房地产开发公司的相关决策具有借鉴作用。1.4 国内外研究现状1.4.1
8、国外研究现状进入 21 世纪，项目管理研究进一步普及，各种项目管理组织出现，推动了项目管理理论和实际操作的提高，其理论成果也被应用到房地产项目的投资收益和决策问题中。Wurtzebach 在现代房地产一书中对房地产项目的投资风险进行了系统地分析，书中提出了房地产项目的投资组合问题，但并没有对其内涵进行深入地阐述。Gaylon. E. Greer 在房地产投资决策的风险分析一书中对不同类型的房地产的投资决策和收益问题进行了深入的研究。在房地产投资分析与应用一书中详细论述了房地产投资分析问题。David Spaulding (1997)和 Peter Jovanovic (1998)针对房地产项目
9、的投资风险识别、风险评3估和风险控制等方面做了大量研究，较为全面地研究了房地产投资全过程的风险。美国学者 Anscome 与 Savage 构建了风险选择一期望效用模型，Lintor 与 Treyhor 等人提出用方差和标准差的平均值对项目风险进行分析，即平均值一标准差的风险评估模型，并将此模型运用到房地产项目开发过程中的风险评估、风险防范和控制中去。另外还有部分学者从房地产生命周期的角度出发，认为房地产的发展会经过发展一繁荣一衰退一萧条四个阶段，并循环往复，这种周期的划分有利于对房地产项目的风险管理研究。总体来看，国外关于项目管理不论是在理论研究方面还是技术研究方面都己经比较成熟，随着全球经济一体化的发展，项目管理的发展必然趋向全面、动态、持续、集成。管项目理己经成为一个研究热点，并被广泛应用到各行各业中，包括房地产行业。1.4.2 国内研究现状整体来看，中国专家学者针对房地产管理的研究多是针对现有的房地产投资风险的现状及存在的问题的一般描述和对策分析，从定性角度分析房地产企业项目开发
