《安邦咨询《城市问题研究第92期(2012-11-29)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《安邦咨询《城市问题研究第92期(2012-11-29)（9页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 城市问题研究 第 92 期 2012 年 11 月 29 日 星期四 城市问题研究 重点分析重点分析 .2 【陈功：酒店作为城市的区域核心】 .2 城市研究城市研究 .3 【敦煌，城市的生命力由水决定】.3 【奢侈品牌进军三四线城市的政治因素】.4 【政府的服务能力才是最佳投资环境】.5 【重庆体育场成菜地，基础设施不能只建不管】.5 【政府不能放弃对流动人口城市化的责任】.6 【从台北夜市看城市的自我管理】.6 城市问题研究 2重点分析重点分析 【陈功：酒店作为城市的区域核心】 随着许多二三线城市的城市综合体的竣工，酒店客房数也在轰轰烈烈的增长。据仲量联行的统计，在从观察的 35 个城市来
2、看，2011 年饭店客房数量的增长率为 14.4%。其中一线城市的增长率保持稳定，预计截至 2014 年年底，二、三线城市的饭店供给增长率将分别达到约 21.5%和 28.6%。由于酒店资产具有相对较强的抵御通货膨胀能力，折旧和摊销可以抵扣相应税额，可以提供持续的现金流，在房地产调控政策影响和房地产行业投资持续放缓的情况下，房地产开发商仍看好酒店资产的投资。这也是尽管酒店收入增速在降低，酒店的投资仍然持续增长的主要原因。 但是无论是开发商也好，政府也好，在保持投资狂热的同时，很少去思考酒店该服务于旅客还是城市中的人群，酒店在城市系统中的位置是什么样的。安邦首席研究员陈功先生在考察了上海的酒店行
3、业后， 认为中国城市的酒店开发应该逐渐摈弃美国模式，转投英国模式，酒店可以构建成为城市的区域热点，像商业综合体一样，成为未来的城市区域核心。 美国模式的酒店开发，源自汽车旅馆（motel），核心是为顾客提供宾至如归的服务。在 20 世纪 20 年代初期，公路和汽车在欧美各国进人快速发展阶段，带动了旅游服务业。旅游汽车增多，却没有停车让游客休息的地方。于是汽车旅馆应运而生：最初的汽车旅馆备有客房、厨房、食堂、车房和电话的汽车游客客栈等，这些配套都是围绕着汽车驾驶员和游客服务，主要特点是为短暂停留的旅客服务。这样的酒店发展模式，即便是希尔顿这样的国际酒店，也未摆脱窠臼。大到酒店选址、规划设计、功能
4、配套、小到客房布置、服务流程等细节，希尔顿旗下的系列品牌都是针对短暂停留的商务人士和旅游度假人群， 与城市中的本地居民关系不大。 英国模式的酒店开发，源自乡镇酒店，与城市的关系更为密切，它本来就是城镇居民聚会、交际的场所。一个案例是洲际酒店，它的雏形灵感虽然也来源于汽车旅馆，但它随后的发展并没有止步于汽车旅馆。在设计之初，其创始人就曾设想：“在我开设的汽车旅馆里，不但要给旅客提供理想的住宿条件，而且还要城市问题研究 3成为旅客获得许多享受和乐趣的场所。还有，在我开设的旅馆里对孩子绝对不收另外的费用，还要为孩子提供游玩的地方”随着时间的推移，洲际酒店系列也在不断的完善，使得酒店不仅仅是住宿的地方
5、，还配套有大量的餐饮，喝下午茶和酒吧的地方，无论是短暂停留的人群，还是城市内的居民，都可以集中于酒店进行。英国模式的酒店最重要的特点，就是它的开放性。这种开放性以及酒店本身所提高的设计品位，使得酒店不仅仅是一个纯粹住宿的地方，更有可能成为区域核心和开发热点。 现在，全国大部分酒店都是在盲目跟随美国模式，但是英国的酒店模式无疑更适合中国迅速变化中的城市，区域地块的开发日新月异，变化很快，但很多开发地块，人气欠佳，而英国式酒店恰恰可以解决这些问题，成为一个城市的区域核心和热点，服务于更多的本地居民。 酒店与城市的关系，属于城市研究的技术领域，其研究成果可以让我们得以从更宽广的视角来看待酒店的开发建
6、设。 当酒店可以为更多的本地城市居民服务时，单纯的修建一些住宿房间的概念已经明显落伍了，在酒店周边配套上更多的娱乐设施、休闲去处，甚至小型购物中心和小型剧场，这样丰富的环境元素，可以吸引更多的人前来消费、休闲和娱乐。因此，在城市规划设计之初，就应泛化酒店概念，把酒店当作一个带动区域发展的核心元素来看待。 有了这个前提，以酒店带动提升城市的档次就是自然而然的事情了，因为越是高级的消费层级，对区域的带动力越大，对城市形象的提升也更大，可以有效助推区域地价、房价。我们认为，这也是政府和开发商都乐见其成的事。 （TLM） （注：凡是重点分析类别的问题，客户均可向安邦城市组提出要求，作出进一步的讨论。
7、其中包括相关资料的索取、评估意见和咨询具体的城市开发问题。安邦城市组对这一类别 的问题将根据客户的客观需要，一一提供具体的评估意见和直接的帮助，方便客户的项目 操作和工作思考。 ）（注：凡是重点分析类别的问题，客户均可向安邦城市组提出要求，作出进一步的讨论。 其中包括相关资料的索取、评估意见和咨询具体的城市开发问题。安邦城市组对这一类别 的问题将根据客户的客观需要，一一提供具体的评估意见和直接的帮助，方便客户的项目 操作和工作思考。 ） 城市研究城市研究 【敦煌，城市的生命力由水决定】 随着西部大开发的推进，西北地区水资源短缺问题日渐凸显，水不仅决定了生产生活，甚至决定了一个城市的生命力。敦煌
8、的灌溉面积从上世纪 50 年代的13 万亩已扩展到 2011 年的 44 万亩，游客狂增到年 200 万人次，还有大步进展的工业。敦煌区域水资源总量为 4.48 亿立方米，全市总用水量 4.5 亿立方米，城市问题研究 4其中农业用水占 4.16 亿立方米，是绝对的大头。由于超采地下水以弥补发展需要，近 20 年来，敦煌沙化面积扩大了 20 平方公里。2006 年，敦煌最主要的河流，发源于祁连山、年径流量 3 亿立方米的党河甚至一度断流，月牙泉也面临着消失的危险。修建大型水利设施来应对水资源紧缺，调水保城市几乎是西北地区共同的选择。但调水之下，至少要考虑两个方面的问题。一是作为用水占比奇高的农业
9、灌溉面积，在西北能否适当减量。历史上，河西走廊是农业区，在农耕文明时代，它对当地的繁衍生息发展起决定作用。但在现代，它既非中国的商品粮基地，也非某个经济作物的重要产区，适当减少灌溉耕地无关大局。放弃农耕生活方式最大的风险，来源于现有的城市，能否消纳从土地上转移出来的进城农民的就业；能否支付生态移民的成本。二是，缺水就调水，本不得已而为之，但现在几乎成了各地较为普遍的大工程投资项目。而尤为关键的是，调水量的多少，似乎并无标准。一些水利专家提出，调水量不宜超出径流量的 20%，否则对流域生态将带来灾难。西北地区的“调水” ，首要因素要尽可能减少对生态环境的破坏，避免沙漠“握手”连片，如果城不复存，
10、何谈发展。水，调多了不行，调少了更不行， 遥望繁华的丝路文明， 可能谁都没有想到敦煌现下的命运吧。（TLM） 【奢侈品牌进军三四线城市的政治因素】 近日在上海举办的 MARKET TO WATCH 论坛上，其主题就是中国非一线城市的品牌构建。会议中提到：大量奢侈品牌正向中国二三四线城市进军，因为那里蕴含数以亿计潜在客户。 “不仅仅只是一个中国，还包括 2，859 个县以及40，800 个乡镇” 。这一数字足令那些奢侈品牌热血沸腾，并奉为“一生难求的机会” 。数十年来中国城市化的高速进程，已经让一线城市走在全球消费文化的前列，近年来各大品牌有将销售重心转移到中小城市的趋势。尽管三、四线城市成为新
11、的热点，但这里并非单一的市场，他们与中国的一线城市有太多的不同。有消费主体来说，三四线城市的多是 70 后的公务员、医生，贸易公司小老板等，由于他们已经提前完成了住房消费或受到住房消费的限制比较少， 他们大多拥有至少两套市区的房子，以及家庭里拥有一到二部小汽车，他们对奢侈品牌有着惊人的热情，经常结伴购买。除了市场原因外，奢侈品在三四线城市的发展，还与近年来这些城市大力修建城市综合体，大量修建高端购物中心有关，这些高档商场修好了需要品牌入驻，奢侈品牌入驻被当做了政绩工程，在地方官员看来可提城市问题研究 5升这个城市的形象和知名度，有的城市甚至把“引进两三家奢侈品牌入驻本市”写入十二五规划。 （T
12、LM） 【政府的服务能力才是最佳投资环境】 近日，由南洋理工大学与上海交通大学联合制作的2012 连氏中国服务型政府调查报告正式发布。结果显示，厦门、杭州、青岛、重庆、宁波、成都、大连、深圳、长春、银川/济南，位居前十。引人注目的是，北京、上海、广州等传统意义上的一线城市政府，在该项调查中却未进“十佳” 。 报告显示， “北上广”由于财力优势，在对基本公共服务的绝对投入和产出上，位居前十，但在受访公众眼中，却满意度不高，就笔者的亲身经历看，在北京，官僚主义已经渗透到街道办的办事科员了，北京必然是不及格的。总体来看，政府信任和政府效能这类的软性判别标准，得分多偏低。而类似于基础设施、文体设施等硬
13、件建设指标为主的类别，得分较高。这说明并非一个城市的硬件设施修得越多越好，民众的满意度就越高。城市的投资环境，行政效率和政府的服务能力占很大一块，可惜现在很多地方都只在土地价格上和政府投资商打主意。殊不知，政府的服务能力才是城市的最佳招商广告。 （TLM） 【重庆体育场成菜地，基础设施不能只建不管】 近日， 网上曝光了一组重庆大田湾体育场， 荒废成为菜地的照片， 让人心酸。重庆大田湾体育场，是新中国第一个甲级体育场，1951 年在贺龙的主持下修建，占地面积 12 万平方米，是建国初期重庆十大建筑之一。也曾经历了繁荣忙碌的时节，运动会、单位租场地、球赛、演唱会等，当初最辉煌的时候，场内一共有近
14、30 个工作人员，有场地组、化工组和清洁组，即使人这么多有时候还是忙不过来。衰败的原因一是因为其他场馆修建起来了，各类运动会少了，另一个重要的原因是维护和修缮的费用过高，场馆入不敷出。2009 年，跑道被损坏，算上草坪、看台、灯光、音像设施等的维修费用，一共加起来要上亿。体育场馆花巨资建好后无人用，放几年就衰败的情形，不独重庆一个城市面临的悲哀状况，一是源于场馆的管理者思维仍处在计划经济时代的要补贴的思路， 没有将体育场馆这一基础设施当做城市资产来盘活经营。 二是仍然沿袭土地财政时期投资拉动经济发展的思路，所有的基础设施都会面临着修缮维护的阶段，一个城市不能只建城市问题研究 6设不管理，如何使这些基础设施发挥作用，带动区域发展，是上至市长，下至场馆管理人员都必须思考面对的问题，安邦的后土地经济研究一直强调，现在我们需要将城市的重心从建设转向管理，通过管理提升城市效益，体育场馆是城市的资产，只有良好的管理和资产运营，才能让其成为聚宝盆而不是城市的黑洞。（TLM） 【政府不能放弃对流动人口城市化的责任】 近年来，时常见到一些地方把城市“常住人口和流动人口规模
