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1、 1| P a g e RREEF Research 睿富研究 2011 年年 7 月月 睿富对全球房地产投资前景及市场的看法（睿富对全球房地产投资前景及市场的看法（2011） 简介简介 我们正在经历着全球性经济复苏，而且，世界部分地区已经完全进入了扩张阶段。全球房地产市场在 2009 年后期开始复苏。首先，亚太地区的某些市场及部分欧洲国家带头复苏；接着，在 2010 年美国等大 多数市场也进入复苏阶段。资本流入，加之基本面的改善，帮助房地产在 2010 年实现了大幅升值。这一 点，在全球几项房地产指数的回报率上得到了证明。在某些市场，升值如此迅猛，以至于若干关于过热的 评论成为头版头条新闻。
2、随着预期回报率在全球得到改善，交易额在整个 2010 年里保持增长，而且这一 增长势头估计将在 2011 年全年加速发展。对于近期而言，许多消息都是积极的，迅速而猛烈的复苏导致 投资者以一种新的眼光重新审视房地产。资本市场和基本面上的实体市场不断增加的透明度以及两者之间 不断深入的融合日益表明，跟从前的若干周期相比，当前的房地产市场可能出现更大的波动，而且这种波 动跟其它资产类型已经经历的波动并无二致。 房地产行业的基本面在全球范围内都正在改善，而且，除了少数例外情况外，所有物业类型和地区都在经 历复苏。亚太地区的零售商业房产和美国的住宅房产也都进入了周期的成长阶段。我们预测，所有地区和 物业
3、类型所面临的上升风险和下跌风险处于平衡状态。复苏预计将在 2011 年和 2012 年持续进行，之后 则多数板块和地区都开始扩张。 在本报告中，我们将讨论睿富对世界核心房地产市场今后五年的前景的看法。本报告以谋求在全球核心房 地产市场实施投资战略的机构投资者作为其目标受众，将提供我们关于投资组合的意见，同时将回报率预 测纳入考虑；而且更为重要的是，本报告将提出我们对风险的看法以及我们对本报告重点讨论的三大主要 地区市场之间的关联性的看法。在世界任何市场都可以进行房地产投资，但是，我们仅仅选择了亚太地区、 欧洲和美洲的少数几个全球性市场。这些选中的全球性市场，被普遍认为是那些对投资目标有着流动性
4、和 透明度方面的要求的机构投资者的主要归宿。在亚太地区的许多市场，投资者能够实现超额的投资回报， 但是，这些投资也相应地蕴藏更大的风险，尤其因为这些房地产市场跟欧美的房地产市场相比，或者其市 场容量不够巨大，或者其市场不够透明。在其主权债务危机的前景变得明朗之前，欧洲的经济增长可能会 继续低迷，并在短期内存在一定风险；但是，长期来看，随着危机的逐渐消除，饱经各种麻烦折腾后的欧 洲经济将存在诱人的投资机会。美国市场将继续提供有吸引力的低风险短期投资机会，而且因为具有更大 的投资空间而受益。在美国市场，除了写字楼和购物中心等商业地产外，机构投资者还可以投资工业库房、 研发中心和多家庭住宅等物业。
5、建立一个全球房地产投资组合，要求对各个地区、市场和物业类型所蕴含的机会逐一进行考量。根据戴德 梁行名为置业的报告，全球市场物业投资总值的地区比例为，亚太地区占 31%，美国占 32%，欧洲 占 37%。在本报告中，我们将按照市场和物业类型，对这些地区逐一进行讨论。另外，我们将日本和澳 大利亚从亚太其它地区剥离，因为这两个国家与亚洲其它地区在整体经济和房地产市场方面都存在重大差 别。因此，我们将把世界市场划分为 5 个区域市场来进行分析，包括亚洲、日本、澳大利亚、美国和欧洲。 对这些地区、次区域以及物业种类的分析结果，就是建立一个作为样本的全球性的、强调核心业务的房地 产投资组合所需的框架结构。
6、 2| P a g e RREEF Research 2011 年 7 月 本报告由下列人员撰写： Alan Billingsley 董事 美洲研究主管 Simon Durkin 董事 欧洲研究主管 Marc Feliciano 董事总经理 业绩与风险主管 Todd Henderson 董事总经理 美洲首席信息官 Paul Keogh 董事总经理 亚太地区首席信息官 Alexander Makarovski 经理业绩和风险分析师 Gianluca Muzzi 董事总经理 欧洲首席信息官 Koichiro Obu 董事 日本研究主管 Kurt W. Roeloffs 董事总经理
7、全球首席投资官 Alexander Symes 助理副总裁 主管经济和定量分析 (Jay) Wengang Ji, CFA 经理 从事业绩和风险分析 YenKeng Tan 董事 亚洲研究主管 目录目录 页码 I. 执行摘要执行摘要 .3 2. 全球组合的考虑因素和风险全球组合的考虑因素和风险.4 美国.7 欧洲.7 亚太地区.7 全球投资的风险.8 3. 房地产投资回报的前景房地产投资回报的前景 .10 4. 经济前景经济前景.12 美国.12 欧洲.13 亚太地区.14 5. 主要趋势和题材主要趋势和题材 .15 6. 资本市场前景资本市场前景 .16 美国.17 欧洲.18 亚太
8、地区.19 7. 房地产行业的基本面房地产行业的基本面.20 美国 . 21 欧洲 . 23 亚太地区 . 26 8. 附录附录 .31 3| P a g e RREEF Research 1. 执行摘要执行摘要 全球组合的考虑因素和风险全球组合的考虑因素和风险: 正如戴德梁行报告指出的那样，在全球资产组合配置上，投资者应该增持亚太地区，中性持有美国，减持欧洲。在低速成长经济体中，虽然更加难以实现不凡的绩效，却也可能取得超额的风险调整回报。所以，全球投资者不应该忽略这些地区。而且，物业的选择对于业绩至关重要。除少数情况外，低回报率市场中的顶级资产会比高回报率市场中的低质资产表现更为出色。虽然面
9、临亚太地区将表现优异而欧洲却会相对落后的趋势，但是，全球投资组合仍然应该对三大地区同时进行大量的投资并从而获利。 经济前景经济前景:全球经济可以划分为两个阵营，一边是那些发生了金融危机的国家，另一边是那些纯粹因为需求下降而进入衰退的国家。那些发生过金融危机的国家（欧洲的大部分国家和美国）目前正缓慢复苏，而那些仅仅因为需求下降而经历衰退的国家（包括中国在内的亚太地区的大部分国家、包括俄罗斯在内的中欧和东欧国家、印度和巴西）则迅速反弹并进入扩张阶段。 大趋势大趋势:投资者通常长期持有核心房地产资产；正因为如此，那些主要但缓慢推进的趋势对投资回报具有巨大的影响。本文强调两大趋势: 1. 新兴经济体的
10、城市化新兴经济体的城市化: 随着农村地区的劳动者到城市寻找工作机会，新兴市场呈现出加速城市化的趋势。因为教育水平在全球范围内快速提高，所以，在当前十年结束时，在办公室上班的人员的数量将达到史无前例的规模。 2. 全球性的老龄化社会全球性的老龄化社会: 在今后十年，发达国家和地区将有大量的人口退休，这将影响到劳动力大军的规模（写字楼）、可自由支配的个人开支（零售商业地产和仓库物业）以及住房趋势。欧洲和日本将完整演绎这一趋势，但是，因为移民的到来以及数量巨大的被称为“回声潮”的年轻一代，美国在老龄化问题上将获得缓冲。另外，在下个十年里，随着新兴市场的年轻一代加入劳动力大军，这些国家的劳动者总数将增加。但是，虽然中国的劳动人口正在迅速增加，但是因为1980年代开始实施的计划生育政策的影响，当中国进入下个十年的时候，并不会出现人们曾经期望的那种几何级的迅猛增长。 资本市场的趋势资
