武汉“金银湖”项目策划报告5.10

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1、武汉金银湖项目策划报告 目录 1政策分析及市政规划 1.1 武汉市相关政策 1.2 武汉市大型工程和项目 1.3 近期相关新闻 2武汉房地产宏观形势分析 2.1 GDP、固定资产投资、房地产开发投资，结论 2.2 武汉房地产供需情况及价格走势 2.3 武汉 2005 年 3 月份以来房地产形势分析 2.4 武汉城市发展决定房地产长期走势及对当前形势的认识（包含政策分析） 3.武汉近两年重大住宅项目研究及对武汉住宅消费的启示 4金银湖板块市场研究 4.1 板块总体分析（销售情况，卖点、优劣势等） 4.2 重点个案研究 4.3 结论（产品、规划、景观、客户） 5项目地块分析 5.1 地块自然条件分

2、析 5.2 地块适宜性分析 5.3 地块 SWOT 分析 6项目定位 6.1 项目客户定位（为什么会这么定位，定什么位） 6.2 产品定位（产品：户型、面积、配比，其中包含对市场上供应情况的分析， 突出前期开发的风险考虑，总价考虑等。 ） 7项目开发定位 7.1 项目客户对金银湖地区消费分析：他们对什么样的景观感兴趣，我们如何 营造景观。对于二期，为了使政府同意旅游用地转变为住宅用地，我们必需从哪 些方面突破，又如何与保持公司利润结合起来，所以我们对湖中部分地块建议是 什么样的。 7.2 市场需求什么的立面风格，我们建议的风格 7.3 户型，市场需要什么样的户型结构，市场走势是什么，在目前形势

3、下，我 们考虑两个方面，一观景的需要退台；第二，尽可能多送面积； 1武汉政策分析和市政规划 1.1 武汉市相关政策 ? 2006 年 1 月 1 日起，武汉叫停“落地窗” “外飘窗” 2006 年元旦起，武汉城区内新建住宅和公共建筑，将不得再安装耗能大的“落地窗”及“外飘窗” ，且必须达到 50%的节能要求。武汉市建委、发改委等 8 家单位近日联合发布了这一规定。 另悉，武汉市拟于 2006 年 6 月前后对现有建筑实施节能改造，通过做外保温墙体、将单玻璃窗换成双层中空玻璃窗、屋顶加铺保温层等办法，提高其保温性。 目前，超大面积的落地窗、通透的外飘窗，因“采光好、时尚”而被青睐，但其面积常占到

4、外墙的 2/3，室内打开空调后，有 30%40%的热气（夏天为冷气）通过这些门窗白白溜走了。但是我国在快速发展的城市化进程中，却面临着能源相对紧缺的现状。去年夏天，武汉再一次的拉闸限电也说明了形势的严峻，从粗放型向集约型转变的建设也体现在了住宅上， 可能个人觉得多花点电费没什么了不起，但是量变会带来质变，这次的规定就是个人利益要符合国家利益的体现。 1.2 武汉市重大工程和项目 ? 武汉 3 条轨道获准建设，6 年后建成“两横一纵”主骨架 据悉，经国务院批准，国家发改委已经正式下文批准武汉市城市快速轨道交通规划，三条轨道线获准建设。6 年后，武汉三镇将形成“两横一纵”的轨道交通主骨架。根据批准

5、的规划，武汉市将建设轨道交通 1 号线（轻轨）二期工程、2 号线一期工程、4 号线一期工程共 3 个项目（如图） ，线路总长度 59.74 公里，总投资 237.22 亿元。3 个项目均在年内开工，6 年内完成。 轨道交通 1 号线二期工程， 分布在汉口轻轨两端， 西端线路从宗关金山大道，线路长 11.5 公里，设 10 座车站。东端线路从黄浦路堤角，线路长 7.14 公里，设 6 座车站。 2 号线一期工程，北起汉口常青花园，经张公堤进入堤内，途经汉口火车站、解放大道，过循礼门后，下穿长江至武昌地区，经洪山广场、武珞路至鲁巷光谷广场止，线路全长 26.1 公里，设车站 23 座。轨道交通二号

6、线主要服务于城市中心区，以快速疏散过江交通客流，缓解中心区交通紧张状况。一期工程建成后，可1承担武汉市近 30%的过江客流，乘坐轨道二号线从常青花园到鲁巷，全程只需 40分钟。 4 号线一期工程，起自武昌火车站，经中南路、中北路、岳家嘴，至拟建的武汉火车站，线路全长 15 公里，设 13 座车站。 根据远景规划，武汉市轨道交通共由 7 条线路组成，总长 222.8 公里，于 2020年之前建成。 【综合评述】 ：轨道交通建设将带动武汉城市改造与沿线房地产开发的新热潮。武汉十一五规划的轨道交通建设，不仅可以改善武汉市民的出行条件，而且会带动武汉新一轮的旧城改造，在轨道交通沿线将形成新的带状房地产

7、开发热潮。 ? 武汉新区：汉阳古城展新颜 根据新的城市规划， “十一五”期间，武汉将加快新区建设。武汉新区规划面积368 平方公里，辖武汉市汉阳区、武汉经济技术开发区及蔡甸区、汉南区的一部分。历史上，这些地区曾统称为“大汉阳” 。在“十一五”期间，新区将有 180多个重点项目投入建设，预计总投资 2500 亿元。而在 2006 年，将有 20 项重点工程投入建设。经过改造后的汉阳将残红褪尽，吐露新颜。 据统计，武汉新区 2006 年重点建设项目的计划投资达到 51.64 亿元，包括 10亿元琴台大剧院建设、武汉国际博览中心、30 亿元文化核心区建设、31.5 亿元2世贸集团“锦绣长江”沿江开发

8、、汉阳“六湖连通”工程等共 20 项重点工程建设的全面推进。多个项目重大工程的开工建设，不仅加快了汉阳城市面貌改变的步伐，而且极大刺激了汉阳地区的房地产开发与消费，推动着整个武汉房地产市场不断向前发展。 ? 129 亿元打造后湖新城，5 年内水清路畅景更美 2006 年 3 月 19 日，武汉城建会议透露，武汉市计划 5 年内，用 129 亿资金打造后湖新城，包括基础设施建设和房屋建设。 据了解，后湖目前已经入住或者在建的社区，包括东方恒星园、东方明珠、汉口花园、同安家园、吉祥谷、日月星城等，居住氛围和居住环境都已经达到了较高的水准，不足的是后湖地区缺乏流畅的交通体系和完善的市政配套。 近几年

9、要实现目标分别是，形成完善路网格局和对外交通系统；完成以黄孝河为重点的排水明渠工程；完成三金潭污水处理厂及污水收集干管工程；完成道路配套管线设施工程。据悉，规划中的后湖新城到 2020 年居住人口将达到 30 万人，人均居住用地 24 平方米。 ? 大东湖六湖连通及武汉科技新城 在继汉阳六湖连通工程之后，武汉市政府拟东湖为中心，将武昌地区的沙湖、严西湖、严东湖、北湖和杨春湖等 5 个湖泊连为一体，并与长江“活水”连通，构建武昌“大东湖”生态水网工程。 在原从属于东湖新技术开发区的光谷科技新城基础上，规划沿珞珈山、南望山、喻家山到凌架山一带，跨东湖、南湖、汤逊湖三湖之间，形成方圆约 50 平方公

10、里的光电子信息产业带。最近省、市政府又提出利用现有科技及产业优势，建立国家光电子产业基地， 把原东湖高新技术开发区扩大为西至二环线， 东至中环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸，面积约 120 平方公里的区域。相应的光谷产业带动的住宅开发将向南湖、汤逊湖周边拓展。 ? 沿江、环湖开发及生态新城的形成 上面我们提到了武汉部分沿江、环湖开发的案例。作为“千湖之省”的湖北省及“百湖之城”的武汉市，在新一轮城市改造带动的住宅产业开发过程中，武汉市政府已经明确提出了沿江、环湖建设生态人居新城的宏伟目标。2005 年 2 月世茂集团出手 31.5 亿元，竞拍得汉阳鹦鹉洲 858 亩国有土地使用权，揭开了武汉

11、3旧城改造与沿江开发的序幕；2005 年 4 月香港瑞安集团以 33.9 亿元拍下的永清片地块，预示着武汉积玉桥片区整体开发开始全面启动；2005 年 5 月李嘉诚旗下的和记黄埔在香港与武汉市签下花楼街和老甫两块地的开发权， 此前和黄已经以 16.23 亿元拍得两块地的使用权，其中最高每亩 950 万元。 除了国内外知名大开发商争抢武汉城中心与沿江开发项目之外， 武汉正以得天独厚的湖景资源优势创造一个个环湖生态新城。目前武汉市已基本形成了东湖、金银湖、南湖、沙湖、后官湖、汤逊湖、后湖、盘龙湖等生态化人居开发新模式。 ? 金口垃圾场变脸金银湖将崛起生态商务城 目前，东西湖区政府已经明确了金银湖金

12、口垃圾场搬迁事宜，在搬迁后的金银湖南岸滨水“半岛”的土地上，将崛起一座生态商务城。与金银湖原有生态休闲旅游、高档居住一起，形成金银湖高档休闲、商务及人居新城。 ? 2006, ,金银湖要有大作为 据政府最新资料，金银湖在 2006 年将有“大作为” 。一方面，投资 2 亿元的金山大道要在今年 5 月底全线贯通。年内，从常青花园到金银湖，从张公堤到万科四季花城项目还将建成两座立交桥， 届时金银湖整体交通道路问题将得到极大的改善。另一方面，对公共交通线路问题，管委会也将有重大举措。年内金银湖区内将引进 4 条城市公交线，保证 15 分钟一趟的发车密度，路线经过园区内几乎所有的小区。政府部分已经下决

13、心在今年解决金银湖居民出行难的问题。另外，武汉地铁的规划也将终点站由常青花园改为马池， 这对金银湖居民来说也是一大利好消息。在各种生活配套措施逐步到位的情况下，金银湖所在区政府打算在 3年内实现金银湖与常青花园一样的入住率。 【综合评述】 ? 武汉市在中部崛起的大背景下，正迎来一个前所未有的发展机遇。在“十一五”实施的这五年，武汉房地产市场将以大面积旧城改造为契机，以产业布局为带动，进入新一轮的快速发展期。 ? 从武汉最新的城市规划及住宅产业发展规划来看，今后相当长一段时期内，武汉住宅开发的动向主要表现为： “以城中心改造为主基调，大力推进武汉沿江、环湖生态新城的建设” 。 “环湖、沿江、城中

14、心改造”将是武汉市未来几年房地产开发的主战场。 4? 金银湖市政及生活配套设施的完善无疑是对我项目的一大利好。金银湖近年来房地产开发量不小，自住客购买比例非常高。但入住情况一直不好，最主要的原因是交通不便，生活配套设施匮乏。政府加大力度推进金银湖市政及生活配套的建设与完善，将大大改善金银湖房地产开发的宏观环境，对人口导入起到明显的促进作用，对于我项目的开发与销售有着决定性的意义。 1.3 本月相关新闻 ? 武汉 6 个城关镇总规编制完成，人口增加 79 万 2006 年 4 月 26 日， 武汉市 6 个城关镇的总体规划编制完成， 并获得市政府批准。按照城关镇总体规划， 到 2020 年， 武

15、汉市 6 个城关镇的城镇人口将由现在的 48.6万发展到 127.6 万， 城镇建设用地由目前 58.3 平方公里扩大到 126.8 平方公里；城镇化率由现在平均 57%提高到 80%左右。 作为 6 个远城区的政治文化中心，这 6 个城关镇的总体定位各有侧重 新洲区邾城街：拟建成武汉卫星城，具有生态特色的、适宜创业发展和休闲居住的中等城市。 蔡甸区蔡甸街：将建成生态环境优越、山水相依的居住新区与旅游集散地，武汉西部重要商贸、物流中心，以及武汉市主要轻工业发展区之一。 东西湖区吴家山街：定位发展食品加工、生物制药和物流业为主的综合性城镇，是武汉重要的制造业基地，未来武汉生活、生态的重要基地之一

16、。 汉南区纱帽街：武汉二级城镇，汽车零部件、机电制造、农副产品深加工为主，且生态环境优良的滨江工业重镇。 江夏区纸坊街：以综合服务和商贸金融为主要功能，成为武汉近郊依山傍水的花园式卫星城。 黄陂区前川街：武汉城市圈北部的综合型卫星城，武汉外围重要的商贸中心、旅游服务基地，将是武汉成为现代化国际性城市的重要组成部分。 ? 武汉春季房交会成交情况不尽人意 4 月 24 日，武汉历年规模最大的春季房交会落下帷幕。为期 4 天的展会，入场人数、现场交易量并不尽如人意。 据该市房地产交易管理中心通报：4 天内，共有 5 万多市民入场，比去年减少近2 成；近 100 个楼盘集中亮相，现场成交量很少，仅意向成交 1036 套。据了解，5“意向成交”是指看房人有购买意向，并在展台进行了现场登记，会后能否成交还是未知数。对买房，市民普遍反映进退两难：城区价格太高，中心城区很少有4000 元以下的新房，买不起；近郊价格虽低，但交通、配套设施不全，住不起。多数市民因此选择“看看再说” 。 ? 金银湖百亩湖面被圈