商业-杭州2季度

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1、房地产行业的思想者和深度资源整合者房地产行业的思想者和深度资源整合者 1 杭州市杭州市 2 季度季度高端商业市场高端商业市场 2010 年 2 季度，位于江干区庆春路的万象城开业，为市场增加了 240,000 平方米的供应，次项目为杭州第一个真正意义上的 Shopping Mall 由于万象城的一些商铺尚未开业，使得杭州市空置率飙升至 22.8%；净吸纳量达到145,516 平方米，环比上涨 405.6%； 由于大量一线品牌进驻万象城， 使得整体租金上升 9.9 个百分点， 达 861 元/平方米/月；售价也上涨了 4.6%，为 21,103 元/平方米； 预计 2010 年 3 季度不会有新

2、增供应，空置率会降低，租金会继续升高；随着杭州商铺投资价值的日益显现，售价也将会小幅上涨。 图表图表 1：杭州商业杭州商业市场表现市场表现及展望及展望 季度季度 指标指标 单位单位 数值数值 季度涨幅季度涨幅% 2010年年 2季度季度市场概览市场概览 新增供应量 平方米 240,000 - 市场存量 万 平方米 669,000 69.3 净吸纳量 平方米 145,516 405.6 空置率 % 22.8 273.8 租金 人民币/平方米/月 861 9.9 售价 人民币/平方米 21,103 4.6 2010年年 3季度季度市场展望市场展望 新增供应 万 平方米 空置率 % 租金 人民币/平

3、方米/月 售价 人民币/平方米 信息来源：中房驰昊资讯研究中心 一、区域宏观经济 房地产行业的思想者和深度资源整合者房地产行业的思想者和深度资源整合者 2 今年以来， 杭州市消费品市场继续保持平稳较快增长态势。 上半年全市社会消费品零售总额突破 1000 亿元，达 1012.51 亿元，比上年同期增长 20.2，增幅同比提高 9.2 个百分点。上半年，全市城镇社会消费品零售 980.50 亿元，增长 20.3；乡村社会消费品零售额32.01 亿元，增长 17.9；城镇增幅高于乡村 2.4 个百分点。 2010 年上半年，房地产开发投资继续保持较快增长，但受国家房地产市场调控政策的影响， 商品房

4、市场观望情绪浓厚， 销售面积增速大幅下降。 全市实现房地产开发投资 351.16亿元，增长 33.7，增速较上年同期提高 11.6 百分点，但比 1-5 月回落 0.5 个百分点；商品房新开工面积 697.85 万平方米，增幅由上年同期负增长 6.2上升至增长 57.5，提高63.7 个百分点，但比 1-5 月回落 6.4 个百分点。新建商品房销售面积 358.56 万平方米，增幅由上年同期增长 79.6下降至负增长 39.7，降幅较 1-5 月扩大 16.4 个百分点，其中住宅销售面积 289.88 万平方米，同比下降 47.3，降幅较 1-5 月扩大 15 个百分点。 图表图表 2：杭州市

5、社会消费品零售总额：杭州市社会消费品零售总额（1-6 月）月） 信息来源：中房驰昊资讯研究中心 房地产行业的思想者和深度资源整合者房地产行业的思想者和深度资源整合者 3 二、供应量与存量 2010 年 2 季度，位于钱江新城的万象城为杭州的商业市场提供了 240,000 平方米的新增面积；截止到 6 月末，杭州市高端商业物业总面积为 669,000 平方米。主力店泰国CENTRAL 百货是第一次进驻中国，将在万象城打造近 2 万平方米的尚泰百货。 图表图表 3：杭州：杭州万象城概况万象城概况 项目名称项目名称 万象城 建筑面积（平方米）建筑面积（平方米） 含地下 80 万，地上 55 万 位置

6、位置 杭州市钱江新城核心区庆春东路 定位定位 以万象城 shopping mall 为核心， 建成集大型购物中心、 甲级写字楼、五星级酒店、高尚住宅为一体的都市综合体项目 主力店主力店 泰国 CENTRAL 百货、嘉禾影院、OLE 超市、冰纷万象真冰溜冰场 其他商家其他商家 TOYSRUS 玩具反斗城、NOVO 新概念、大食代美食广场、苏浙汇、全球超五星柏悦酒店、NIKE 等. 信息来源：中房驰昊资讯研究中心 杭州万象城总投资预计超过 50 亿港币。 一期由万象城购物中心和高档住宅两部分组成。 万象城.悦府由 3 栋约 160 米高的超高层组成,总建筑面积约 14 万平方米,是钱江新城CBD

7、核心区内唯一的住宅群. 图表图表 4：杭州市：杭州市商业市场概况（按商圈）商业市场概况（按商圈） 商圈商圈 总存量总存量 新增供应新增供应 平均租金平均租金 空置率空置率 武林 175,000 - 1110 5% 房地产行业的思想者和深度资源整合者房地产行业的思想者和深度资源整合者 4 湖滨 71,400 - 960 3% 吴山 76,000 - 600 10% 庆春路 360,000 240,000 1300 35% 总计 669,000 240,000 980 22.8% 信息来源：中房驰昊资讯研究中心 三、需求与空置率 2010年2季度，万象城的开业给供应、净吸纳量及空置率都带来较大的影

8、响。由于杭州商业市场存量较北京、上海等城市较小，24万平方米体量的万象城占据了将近三分之一的总存量。由此带来的泰国百货、大型影院等商家成为本季度净吸纳量作出很大贡献；但由于万象城仍处于招租期，有很多空置商铺，所以使得整体空置率攀升至22.8%。 图图 5：杭州市高端商业供应量、净吸纳量及空置率：杭州市高端商业供应量、净吸纳量及空置率 信息来源：中房驰昊资讯研究中心 四、租金水平 房地产行业的思想者和深度资源整合者房地产行业的思想者和深度资源整合者 5 2010 年 2 季度社会消费品零售总额达 1012.51 亿元，比上年同期增长 20.2，这表明商铺需求旺盛， 物业持有人倾向于调高租金； 尤

9、其是本季度万象城开业， 大量高端品牌入驻，平均租金攀升到 980 元/平方米/月，尤其是万象城所在的庆春商圈达到 37 元/平方米/天。 图表图表 6：杭州市高端商业物业首层平均租金：杭州市高端商业物业首层平均租金 信息来源：中房驰昊资讯研究中心 本季度主要的租赁成交都集中在万象城中， 如尚泰百货在地下一层租下 22,000 平方米的面积做大卖场； 位于三层的香港影院百老汇； 路易威登在杭州开了 1,880 平方米的中国旗舰店等等。 五、销售市场 2010 年 2 季度，杭州市高端商业交易火爆，成交面积达 109,142 平方米，环比增长118.4%；价格上涨了 4.6 个百分点，达到 21,

10、103 元/平方米。 图表图表 8：杭州市商业物业销售成交面积及价格杭州市商业物业销售成交面积及价格走势走势 房地产行业的思想者和深度资源整合者房地产行业的思想者和深度资源整合者 6 信息来源：中房驰昊资讯研究中心 在杭州各区商铺交易数据来看，拱墅区、江干区和滨江区的价格最高。拱墅区得益于昆仑橡树园和燕园的热卖，成交均价达 23,320 元/平方米; 位于江干区的绿城丽江公寓的成交面积占该区的 51.3%；进口“地铁主题”的欣盛东方郡是滨江区主要销售引擎。 图表图表 9：杭州市商业物业销售成交面积及价格：杭州市商业物业销售成交面积及价格（按行政区）（按行政区） 信息来源：中房驰昊资讯研究中心

11、作为杭州楼市的标志性地铁大盘、2009 年度杭州销售三榜冠军，欣盛 东方郡住宅销售房地产行业的思想者和深度资源整合者房地产行业的思想者和深度资源整合者 7 已接近尾声， 2010 年 5 月 23 日， 东方郡首次推出的 69 套商铺， 开盘当天全部售罄。 欣盛 东方郡一期商铺分布于春晓路南段及江汉路， 商铺面积从 90 平方米到 300 平方米。 绿城丽江公寓在本季度推出了首批共 38 间商铺，目前已基本售罄。丽江公寓北区商铺总计 100 间，呈“L“型分布在北区的东侧沿街和南侧沿街。此次开出的 38 间面积较小，主要集中在面向丽江公寓南区的沿街部分，还有少量邻近现在的售楼处。 图表图表 1

12、0：杭州市商业物业销售成交面积及价格：杭州市商业物业销售成交面积及价格（按行政区）（按行政区） 项目名称项目名称 区域区域 成交面积成交面积 成交额成交额 成成交均价交均价 欣盛.东方郡 滨江区 12,430 347,260,700 27,937 云厦连园 滨江区 1,284 52,679,080 41,013 昆仑.橡树园 拱墅区 1,053 52,411,600 49,766 燕园 拱墅区 1,252 43,939,650 35,098 方正.360 空间 拱墅区 2,146 40,576,820 18,906 绿城丽江公寓 江干区 5,392 113,356,200 21,022 钱江国

13、际时代广场 江干区 1,216 25,771,590 21,192 通润银座 上城区 3,970 185,973,200 46,845 大学苑 上城区 3,550 49,876,250 14,051 广宇西城年华 西湖区 1,320 43,462,010 32,931 天亿大厦 西湖区 8,170 77,327,900 9,465 文鼎苑 西湖区 1,590 36,600,620 23,017 元都新景 下城区 2,983 34,327,540 11,506 泰地北上 下城区 2,438 28,637,550 11,747 野风.海天城 下沙区 1,928 20,930,940 10,855

14、滨水名庭 萧山区 1,799 26,144,810 14,536 杭州宏丰家居城 余杭区 1,655 21,185,300 12,798 岭上 之江开发区 237 3,850,762 16,255 信息来源：中房驰昊资讯研究中心 房地产行业的思想者和深度资源整合者房地产行业的思想者和深度资源整合者 8 六、市场预测 商铺市场的火热已经吸引投资者从单一的投资住宅物业向商业地产转变。而众多品牌在杭州的迅速扩张推动着商铺市场的需求不断上涨。虽然万象城的开业使得空置率有所上升，但其招租能力较强，商家档次比较高，这将是杭州市未来空置率降低，大品牌的入驻将拉高租金。预计2010年下半年杭州商业物业市场随着

15、租金的上升，物业持有人的投资收益将会提高，商铺市场稳定向上的发展是未来的趋势。 图表图表 11：2010 年商业物业新增供应年商业物业新增供应 项目名称项目名称 物业类型物业类型 面积面积 开业时间开业时间 所属区域所属区域 主力品牌主力品牌 杭州波浪文化城 购物中心 6 万 平方米 2010 年 钱江新城 新世界百货 湖滨路二期 商业街 2 万 平方米 2010 年 湖滨区域 - 信息来源：中房驰昊资讯研究中心 七、近期商业用地交易 2010 年 5 月 18 日，杭州主城区进行楼市新政实施后的首场土地挂牌，共出让 3 宗土地，出让总面积 57,884 平方米，约合 86.83 亩。3 宗土

16、地中，2 宗为商业金融用地，1 宗为住宅用地。其中宅地位于蒋村单元，另 2 宗商业用地位于之江和三墩板块。位于之江和三墩板块的 21 号和 22 号商业地块，则由康迪投资集团有限公司和高尔集团有限公司分别以总价 11435 万元、14300 万元竞得。 6 月 11 日，杭州拱墅区北部软件园向 70 余家房企推介即将出让的 11 宗商业地块。此次推出的地块均集中于总部经济区， 而总部经济区位于杭州北部软件园东南。 总部经济区规划总用地面积近 200 亩，建筑面积 50 万平方米，由 12 个子地块组成。显然，这是近期杭房地产行业的思想者和深度资源整合者房地产行业的思想者和深度资源整合者 9 州最大的一次商业用地的放量。 6 月 11 日，众安集团斥资 8.34 亿元收购一幅位于浙江省杭州市余杭区的商业地块。该地块位于杭州市余杭经济开发区，土地面积为 15.87 万平方米，以容积率 2.5 倍计算，总建筑面积约为 39.7 万平方米，每平方米平均成本约为 2102 元，将规划为商住用地。同日，浙江经济房开发