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1、政府政府拆迁整治与土地一级开发拆迁整治与土地一级开发项目项目实务操作实务操作20102010年年土地一级开发的概念什么是土地一级开发土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。所谓土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业进行征地补偿、拆迁安
2、置、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件。一级开发之后，再由政府进行招拍挂工作，使土地进入二级市场。土地一级开发的发展过程第一阶段，上个世纪90年代至2000年，以协议出让为主。第二阶段，从2000年2004年8月31日，推行经营性用地“招拍挂”，形成了经营性土地“招、拍、挂”和协议出让并存的局面。第三阶段，自2004年8月31日起，经营性用地全部实现“招拍挂”，市场配置资源的目标正逐步得以实现。土地一级开发应遵循的准则（一）城市详细规划先行原则（二）在规模和区位方面，遵循计划调节与市场调节相结合的原则（三）在
3、确定土地一级开发实施主体方面，实行公开招投标原则（2009年12月之前）（四）在北京市国土局（2009年12月3日）举行的土地供应发布会上，市土地储备中心常务副主任王兵透露，各区县存量土地进行一级开发时将不再直接上市“招拍挂”确定开发主体，而是改为政府主导的市场化运作，即由政府作为开发主体投资，委托企业具体实施。土地一级开发主要工作流程一、计划编制阶段二、前期策划阶段三、征询意见和审批阶段市发改委立项核准批复市规委规划意见书区国土分局建设项目用地预审批复市政府批次建设用地批复市建委建设意见市交委交通评价意见市园林局古树处理意见市文物局文物保护意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接入意见危改
4、项目：市区危改办对危改项目的批复意见市级开发区或产业、科技园区建设项目：市政府对开发区建设的批复文件绿隔项目：绿化隔离带地区建设项目审查会会议纪要及相关文件四、组织实施阶段土地一级开发的特点（一）地域广、规模大（二）投资金额大（三）涉及利益主体多（四）需求稳定（五）市政基础及配套设施建设种类齐全（六）难点多（融资难、拆迁难）土地一级开发成本费用的全部内容包括项目的征地费、拆迁补偿费用、前期费用、市政基础设施建设费用、安置房（农民回迁楼）建设费用、开发企业管理费用、财务费用（借款利息资本化）、开发单位应计利润等建设总成本。文件依据（北京市国土局北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市20055
5、40号文）土地一级开发成本费用审计要求特定事项审计充分关注：项目是否有异常贷款或不明费用；项目开发企业与关联方存在异常交易；支付的费用严重偏离市场价格；事实与形式不符的支付行为；向与项目无关的单位支付款项；会计系统不能提供适当的审计轨迹或充分证据等；项目取得的批复文件项目取得的批复文件（一）发改委的立项核准批复北京市发展和改革委员会关于XX项目一期工程土地一级开发立项核准的批复（京发改200XXXXX号）（二）市国土局授权北京市国土资源局关于授权XX公司进行XX项目土地一级开发有关问题的批复（京国土出200454号）（三）市规委规划意见书北京市规划委员会规划意见书（200X规意选字XXX号）（
6、四）市政府批次征地意见北京市人民政府关于XX区200X年度批次城市建设用地征地的批复（京政地200XXX号）（五）国土局建设用地批准证书北京市国土资源局建设用地批准书（京国土建字（200X）第XX号）（六）规委控制性详细规划的批复北京市规划委员会关于对XX项目控制性详细规划的审查意见（市规发200XXX号开发内容一、征地费需要操作的内容征地公示与村委会签订的征地安置补偿协议（应包括土地补偿费、人员安置费（劳动力安置费、超转费）地上物补偿）地上物盘点清单、地上物拆除评估报告征地结案表支付给产权人的补偿费收据、财务凭证等。相关税费：耕地占用税、耕地开垦费、防洪费、森林植被恢复费。可能还会有超转费。
7、征地中应注意的事项征地中应注意的事项文件依据：市政府148号令。本市征地补偿费实行最低保护标准制度，征地补偿费由征地双方依法协商确定 。一、征地费不宜过高，国土局会总体平衡，要不然难于办理结案表。每个区都有相应的最低土地补偿费。二、打款到村委会帐户上，应开具银钱收据。（昌平每个镇的操作不太一样）三、有的开发单位为了防止村集体抢栽抢种，就在未签征地协议前，租赁使用被征用的土地所发生的土地租赁费，不得计入一级开发成本。实施住宅拆迁实施住宅拆迁补偿补偿目前北京市的住宅拆迁评估，是成本法和市场法相结合的估价方法。住宅房屋的拆迁补偿价格由区位补偿价格和房屋重置成新价构成，其中区位补偿价格主要参照市场价格
8、水平确定，体现市场法的特点；房屋重置成新价根据拆迁房屋的重置成本价格和成新程度确定，体现了成本法的特点。农民宅基地拆迁补偿农民宅基地拆迁补偿房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。农民宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价）*房均安置面积/房均宅基地面积当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。房屋重置成新均价，是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县人民政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400700元/平方米幅度内确定。户均安置面积，按照100-150平方
9、米控制，具体安置标准由区县人民政府根据当地农村经济发展水平、农民居住情况确定。户均宅基地面积，原则上暂统一按0.3亩(200平方米)计算。文件依据北京市人民政府令北京市人民政府令（第124号）北京市集体土地房屋拆迁管理办法昌平区人民政府令第4号昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定办理拆迁结案表拆迁的基本流程申办拆迁范围的停办事项确定评估、拆迁公司入户清登与拆迁评估审办房屋拆迁许可证签定拆迁协议实施住宅拆迁中应注意事项一、对于无红本（建设用地使用权证），应至少由村委会开具证明。属城区的应到街道办事处开具证明材料。证明其占地面积，四至范围。二、住宅拆迁实施方案应报区建委备案。三、需提供拆迁户的评估单
10、、红本、拆迁补偿协议、支付凭证如存折复印件、银行划款凭单。城市居民房地产拆迁补偿城市居民房地产拆迁补偿住宅拆迁补偿价评估公式如下：1、城市居民住宅房屋拆迁补偿价=（基准地价K+基准房价）被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价基准地价，是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平。根据北京市国土局2001年公布的基准地价，将北京市划分为十级土地级别，最高为6000元/平方米，最低为140元/平方米。根据京政200232号北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知规定，本项目属工业六级用地。其基准地价为1060-1600元。基准房价，是指在一定时间和一定区域内，普
11、通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。它是考虑被拆迁户拆旧购买新房而给予的新旧房结构差价补贴。根据北京市国土局2001年公布的基准房价，一、二、三级地价区的基准房价为1000元/平方米，四、五级地价区的基准房价为800元/平方米，六级600元/平方米，七、八、九、十为200-600元/平方米。本项目属于六级用地，其基准房价为600元。容积率修正系数K被拆迁房屋现状容积率，按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。平方容积率按0.7计算，楼房按1计算。重置成新价重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用，并在相
12、同成新状态下的建筑物的正常价格。办理拆迁结案表非住宅拆迁补偿非住宅拆迁补偿包括两部分：房屋区位价和地上物补偿价，计算公式：非住宅房屋拆迁价格=区位价格K1K2K3建筑面积+地上物补偿价区位价格：从北京市非住宅拆迁作价区位表中查K1：现状容积率，并在容积率调整系数表中查取相应的调整系数。K2：房屋原用途调整系数，并在用途类别修正系数表中查取相应的调节系数。K3当规划用途为市政府确定的公益事业等重点工程时取0.7，其他情况取1。地上物补偿价：按北京市有关规定采取成本估价法计算。对于企业拆迁中碰到的人员谴散费，市国土局现在不允许计入。被拆迁企业收到补偿款涉税处理文件依据：京地税营2007488 号部
13、分单位与村集体（村委会）签订集体土地租赁协议，租用集体土地并自行兴建了厂房或其他建筑物用于经营。在拆迁过程中，租用土地的单位取得的拆迁补偿费中对于“建筑物”的补偿应按“销售不动产”税目照章征收营业税，而对于停产停业补偿、机器设备补偿、员工失业补偿等不属于营业税征收范围，不征收营业税。对于上述村集体（村委会）、单位及个人取得拆迁补偿费后的票据使用问题，根据现行政策规定，对属于营业税征收范围的补偿费收入，应开具正式发票。拆迁各种奖励和补助费拆迁各种奖励和补助费1、搬迁补助费住宅：城、近郊区按照20元/平方米；远郊区、县按照15元/平方米；非住宅（包括设备搬迁、安装）：25元/平方米。2、提前搬迁奖
14、励费等根据京政函2001109号文的规定，被拆迁私有房屋和已购公有房屋的所有权人或者租赁房屋的承租人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，提前搬家奖励费按照提前的日期计算，城、近郊区每户付给500元至5000元；远郊区县每户付给200元至2000元。3、停产停业补助费根据京政函2001109号文“拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，对被拆迁人根据被拆迁房屋的区位、使用性质，按照每平方米建筑面积500元至1500元给予一次性停产停业综合补助费”。根据兴政发20042号文规定在补偿标准在每建筑平米500元以内。拆迁相关服务费如评估费、拆迁服务费、招投标费等根据京价（房）字1997第398号的规定，因征
15、用拆迁对房屋进行价格评估的，评估费按补偿总金额的1-1.5%向征用拆迁单位收取。目前北京市场的操作惯例，一般是按补偿金额的0.8-1%收取。需用注意的是评估取费金额应该是区位补偿价、房屋重置成新价、房屋装修、附属物的补偿价，各种奖励不应列入评估取费的基数。另外，检查评估合同是否有评估增值服务打入本次评估费中。拆除费、树木代移费 此类费用国家没有明确的法律依据，是由双方协商确定。北京前几年的市场是根据房屋建筑面积每平方米25元收取。但现在的市场行情是一平方米建筑面积倒找8-25元。其他补助空调移机费：每台补助300元；电话移机费：每台补助235元；只能是一个号码；有线电视初装费：每线一次性补助3
16、80元 ；周转金：目前北京市没有统一的文件来规范到底怎么来支付，要根据每个项目的具体情况才能定。有的区县是根据每个宅院来支付，有的区县是按现状常住人口来定。工程配合奖： 没有一部统一的法律来规范，一般审计会根据尊重事实准予计入一级开发成本。农民回迁楼（定向安置房）建设费用农民回迁楼（定向安置房）建设费用文件依据：文件依据：京国土市2007774号北京市国土资源局关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见注意事项：注意事项：1 1、只能把回迁楼的差价计入土地一级开发成本。2、回迁楼的主体工程费用和设备应做足。3、各项二类费用应做足，如道路规划方案费、回迁楼设计费。市政基础设施建设费用市政基础设施建设费用文件依据1、规委规划意见书（市政）
