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1、 调研简报 调研简报 北京城建（600266） ：09 年业绩较为明确-北京城建（600266） ：09 年业绩较为明确-房地产上市公司调研系列报告之六房地产上市公司调研系列报告之六 增持（上调）增持（上调） 周炯 周炯 010-66045564 房地产行业房地产行业 2008 年年 11 月月 27 日日诚信源于独立，专业创造价值 请阅读最后一页重要免责申明诚信源于独立，专业创造价值 请阅读最后一页重要免责申明 事件描述： 事件描述： 近期，我们对北京城建进行了实地调研，与公司管理人员就公司的经营情况、发展战略和行业观点等问 题进行了沟通交流。 评论： 评论： 1. 09年业绩确定性高。0
2、9年业绩确定性高。公司09年主要项目结算来源是北京世华水岸一期、花市枣苑、北苑家园以及奥运村等。其中，世华水岸项目一期已售完，均价13400元/平米，将于明年确认收入；花市枣苑项目4幢写字楼已售出3幢，收入6.7亿元，也将于明年结算；公司参股的奥运村项目销售非常好，目前已基本售完，均价高达25000-28000元/平米，09年将开始贡献投资收益。因此，公司09年业绩的确定性相当高。 2. 新开盘项目价格随行入市，取得了良好的销售效果。新开盘项目价格随行入市，取得了良好的销售效果。公司参股50%的首城国际项目近日开盘销售，该项目地段相对较好，由于采取了灵活的定价策略，销售效果比较理想，一期已售出
3、200多套，并且有相当的登记客户。经过我们对该项目的现场考察，售楼处客户访问量确实明显超过其他楼盘。我们认为，在目前的市场情况下，对合适的项目采取合适的定价策略，需求端的积极反映还是比较明显的。 3. 现有储备项目风险整体可控。现有储备项目风险整体可控。公司目前在北京和重庆有4个土地一级开发的项目，总规划建筑面积约130万平米，如果项目合适，公司有望将其纳入储备进行二级开发；北京崇文区望坛的回迁房项目，预计投资40多亿元，政府承诺的回报率为10%-15%；公司股权占比40%的舟山项目，总规划建面400万平米，土地成本仅为30万/亩，而目前评估值达到170万/亩；当前处于销售期的世华水岸、首城国
4、际和北苑家园等项目，由于项目位置较好，销售前景相对较好。公司认为目前风险较大的只有07年取得的合作开发的来广营4号地项目，由于地价稍高，从目前来看，具有一定的风险。 4. 开始进入环保产业。开始进入环保产业。公司开始进入污水处理等环保产业，目前已有7个项目，公司对项目的选择一般收益率要求在10%以上。公司看好环保产业的发展，或将加大对此的投入。 5. 对市场和行业的看法。对市场和行业的看法。公司认为，对于房地产公司来说，保持一个合适的规模及土地储备是合理的，盲目扩张在行业周期反转时将是危险的，适度的储备将有利于公司的稳步发展。对于保障性住房的建设，公司觉得政府仍然需要完善相关投资和销售等的模式
5、，否则房企参与的动力将不强。 6. 上调公司评级至“增持” 。上调公司评级至“增持” 。根据最新了解到的情况，我们调整原有盈利预测，预计公司08、09年的每股收益分别为0.57元和0.72元，鉴于公司09年业绩较高的确定性，以及公司经营风格较为稳健，上调公司投资评级为“增持” 。 2 诚信源于独立，专业创造价值诚信源于独立，专业创造价值公 司 研 究 / 调 研 简 报 公 司 研 究 / 调 研 简 报 表 1：盈利预测表（单位：万元） 数据来源：公司公告、天相投资顾问有限公司 单位：万元2006A2007A2008E2009E 主营收入 214,333157,959287,500 224
6、,500 增长率(%) 17.88 -26.30 82.01 -21.91 减：营业成本 148,02596,179173,375148,175税金及附加 10,1529,38717,25013,470 减：销售费用 7,1275,9897,1885,613管理费用 12,74411,55218,68814,593财务费用 7,26525710,0637,858 加：公允价值变动净收益0000 投资净收益2,4508,0827,00045,000 营业利润 23,99741,96467,938 79,793 增长率（%）-17.86%74.87%61.90%17.45%营业利润率(%) 11.
7、20 26.57 23.63 35.54 营业外收入 4413100营业外支出 34741600 利润总额 23,69441,67967,938 79,793 增长率(%) -18.28 75.90 63.00 17.45 利润率(%) 11.05 26.39 23.63 35.54 减：所得税 8,94110,34216,98419,948实际税负比率(%) 38332525 净利润14,75331,33746,641 56,477 归属于母公司所有者的净利润10,76526,48842,328 53,109 增长率（%）-26.18%146.07%59.80%25.47%净利率(%) 5.
8、02 16.77 14.72 23.66 少数股东损益 3,9884,8484,3133,368 每股收益（元）(摊薄）0.15 0.36 0.57 0.72 每股净资产（元） 3.15 4.54 5.11 5.83 净资产收益率（%） 4.15 7.88 11.18 12.30 3 诚信源于独立，专业创造价值诚信源于独立，专业创造价值公 司 研 究 / 调 研 简 报 公 司 研 究 / 调 研 简 报 天相投资顾问有限公司投资评级说明 天相投资顾问有限公司投资评级说明 判断依据判断依据： 投资建议根据分析师对该股票在12个月内相对天相流通指数的预期涨幅为基准。 重要免责申明 重要免责申明
9、 报告所引用信息和数据均来源于公开资料，天相投顾分析师力求报告内容和引用资料和数据的客观与公正，但不对所引用资料和数据本身的准确性和完整性作出保证。报告中的任何观点与建议仅代表报告当日的判断和建议，仅供阅读者参考，不构成对证券买卖的出价或询价，也不保证对作出的任何建议不会发生任何变更。阅读者根据本报告作出投资所引致的任何后果，概与天相投资顾问有限公司及分析师无关。 本报告版权归天相投顾所有，为非公开资料，仅供天相投资顾问有限公司客户使用。未经天相投顾书面授权，任何人不得以进行任何形式传送、发布、复制本报告。天相投顾保留对任何侵权行为和有悖报告原意的引用行为进行追究的权利。 天相投资顾问有限公司
10、 天相投资顾问有限公司 北京富凯 北京富凯 地址：北京市西城区金融大街 19 号富凯大厦 B 座 701 室 电话：010-66045566 传真：010-66573918 邮编：100032 北京新盛 北京新盛 地址：北京市西城区金融大街 5 号新盛大厦 B 座 4 层 电话：010-66045566；66045577 传真：010-66045500 邮编：100034 北京德胜园 北京德胜园 地址：北京市西城区新街口外大街 28 号 A 座五层 电话：010-66045566 传真：010-66045700 邮编：100088 上海天相 上海天相 地址：上海浦东南路 379 号金穗大厦 12 楼 D 座 电话：021-58824282 传真: 021-58824283 邮编：200120 深圳天相 深圳天相 地址：深圳市福田区振中路鼎诚国际大厦 2801 室 电话：0755-83234800 传真：0755-82722762 邮编：518041 山东天相 山东天相 地址：济南市舜耕路 28 号舜花园小区朝 3C 电话：0531-82602582 传真：0531-82602622 邮编：250014 投资建议 预期个股相对天相流通指数涨幅 1 买入 15% 2 增持 5-15% 3 中性 (-)5%-(+)5% 4 减持 (-)5%-(-)15% 5 卖出 (-)15%
