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1、遠洋地產控股有限公司 Sino-Ocean Land Holdings Limited(根據香港公司條例在香港註冊成立的有限公司) (股票代號：03377)二零一三年報執著 夢可成真遠洋地產決意肩負起自己的使命，拋開過往的興衰榮辱，秉持跨越新高度、邁向最前列的夢想，立足自身、着眼變化思考遠洋地產未來十年的戰略與願景。行動 打造未來實現遠大夢想，需要堅定的執行。過往一年，各專業線系統已形成，全面 配合一線的管控要求，我們努力提升管理執行力，在執行的準確性、 效率、效果上實現突破，令我們距離未來的藍圖更近一步。遠洋地產的發展戰略基礎牢固而堅實，公司未來可持續發展的態勢迫切而可期，我們決心創造優質的
2、產品回饋大眾。遠洋 乘風揚帆遠洋地產關於我們遠洋地產是北京和環渤海地區領先的房地產開發商，積極實踐 沿海、沿江的全國性戰略佈局。本集團主要業務範圍為中、高端住宅項目的開發與建設、高端寫字樓、商業物業的開發與持有經營。我們在全國19個高速發展城市中擁有超過50個處於不同開發階段的房地產項目，其中包括北京市；環渤海地區的大連市、天津市、青島市和秦皇島市；東北地區的瀋陽市、長春市和撫順市；長江流域地區的上海市、杭州市、成都市、重慶市、武漢市、鎮江市和黃山市；華南地區的深圳市、中山市、海口市和三亞市。憑藉一貫優質的產品及專業的服務，遠洋地產已經在北京、環渤海地區及華南地區等地樹立了 遠洋 品牌的知名度
3、。於2013年12月31日，我們的土地儲備達到約21,353,000平方米，其中約57%位於北京及環渤海地區。迄今為止，本集團被恒生指數有限公司推選為一系列指數的成份股，其中包括恒生綜合指數（ HSCI ） 、恒生綜合行業指數一地產建築業、恒生中國內地100、恒生綜合巿值指數一中型股指數以及恒生環球綜合指數。目錄8財務及營運摘要12主席報告18企業社會責任報告20管理層討論及分析40投資者關係42項目概覽50董事及高級管理層簡介58董事局報告69企業管治報告76公司資料77獨立核數師報告78綜合資產負債表80資產負債表81綜合收益表82綜合全面收益表83綜合權益變動表85綜合現金流量表86綜合
4、財務報表附註182五年財務概要183項目名稱概覽表財務及營運摘要8遠洋地產控股有限公司 二零一三年報摘要（人民幣：百萬元）2013年2012年 同比增長(%)協議銷售額35,81831,11915%營業額31,09928,6589%毛利7,5477,6992%除所得稅前溢利7,3417,2351%年度溢利4,6613,98717%本公司擁有人應佔溢利4,0753,7967%每股溢利 （人民幣） 基本0.5920.5429% 攤薄0.5890.5419%每股股息 （港幣：元）0.230.23派息比率31%29%2百分點毛利率24%27%3百分點淨利潤率13%13%售出可售面積 （平方米）2,58
5、3,0002,611,0001%交付可售面積 （平方米）2,445,0002,055,00019%（人民幣：百萬元）2013年 2012年 同比增長(%)資產總值137,869128,3057%本公司擁有人應佔權益40,05838,2605%現金資源*16,05016,1471%流動比率1.71.86%淨借貸比率*48%42%6百分點土地儲備 （平方米）21,353,00022,969,0007%*: 包括受限制銀行存款9二零一三年報 遠洋地產控股有限公司 營業額（人民幣百萬元）資產總值（人民幣百萬元）協議銷售額（人民幣百萬元）本公司擁有人應佔溢利（人民幣百萬元）權益總值（人民幣百萬元）售出可
6、售面積（千平方米）2013201220112010200928,65819,89713,7218,82420132012201120102009128,305110,285 92,73062,1482013201220112010200931,119 27,00521,60314,316201320122011201020093,7962,5712,444 1,5822013201220112010200942,04638,75733,126 23,886201320122011201020092,6112,0961,660 1,44031,099137,86935,8184,07543,44
7、52,5831011遠洋地產控股有限公司 二零一三年報東北地區瀋陽、長春、撫順總樓面面積 3,448,000 平方米 總土地儲備 2,433,000 平方米 項目數目 4沿長江區域上海、杭州、成都、重慶、武漢、鎮江、黄山總樓面面積 4,492,000 平方米 總土地儲備 3,931,000 平方米 項目數目 12環渤海地區大連、天津、青島、秦皇島總樓面面積 13,517,000 平方米 總土地儲備 10,266,000 平方米 項目數目 20華南地區深圳、中山、海口、三亞總樓面面積 4,279,000 平方米 總土地儲備 2,875,000 平方米 項目數目 9北京總樓面面積 2,971,00
8、0 平方米 總土地儲備 1,848,000 平方米 項目數目 13遠洋地產成功從區域性 開發商發展為全國性企業， 現時項目遍佈十九個城市。11遠洋地產控股有限公司 二零一三年報二零一三年報 遠洋地產控股有限公司 天津瀋陽長春撫順上海鎮江武漢重慶深圳海口三亞成都杭州黄山北京大連青島秦皇島東北地區環渤海地區沿長江區域華南地區中山主席報告12遠洋地產控股有限公司 二零一三年報本人謹代表公司董事局 （ 董事局 ）提呈遠洋地產控股有限公司 （ 遠洋地產 或 本公司 ） 及其附屬公司 （統稱 本集團 或 我們 ） 截止2013年12月31日止十二個月的全年業績。13遠洋地產控股有限公司 二零一三年報二零一
9、三年報 遠洋地產控股有限公司 2013年全年業績及期末股息截至2013年12月31日止十二個月，本集團的營業額為人民幣310.99億元，較去年同期增長9%。本公司擁有人應佔溢利及核心利潤分別達到人民幣40.75億元及人民幣30.36億元，分別相當於7%及21%的增長，而每股溢利為人民幣0.592元。參照2013年本公司擁有人應佔溢利，董事局欣然宣佈，建議派發截至2013年12月31日止年度期末股息每股港幣0.16元，連同每股港幣0.07元的中期股息，2013年全年股息為每股港幣0.23元 （2012年：港幣0.23元） ，派息比率為31% （2012年：29%） 。董事局同時建議向股東提供以認
10、購新股代替現金的方式收取部分或全部2013年期末股息的選擇權，該計劃及2013年期末股息將需經由年度股東周年大會 （ 股東周年大會 ） 表決通過，並需獲得香港聯合交易所有限公司 （ 聯交所 ） 上市委員會批准後，有關新股方可在市場上掛牌交易。市場回顧及展望2013年，中國房地產市場經歷了一波震盪上行的行情，商品房銷售規模創歷史新高。國家統計局數據表明，中國商品房銷售面積同比增長17.3%至13.06億平方米，增速比2012年提高15.5個百分點；商品房銷售額同比增長26.3%至人民幣81,428億元，增速比2012年提高16.3個百分點。全國商品房銷售金額的增長幅度高於銷售面積增長幅度，整體呈
11、量價齊升之勢。1415遠洋地產控股有限公司 二零一三年報主席報告一是 穩 。具體而言，在房地產行業發展長效機制建設過程中，由於供需不平衡等結構性矛盾依然存在，現行的調控措施仍會繼續實施，整體上政策將保持穩定；其次，鑒於2013年整體市場回暖，預計2014年全國商品房銷售、開發及投資等指標仍將保持高位並適度增長，市場熱度預計將保持平穩。在部分存在供應過剩風險的三四線城市，地方政府或將通過把握供地節奏、控制開發總量、刺激市場、去化存量等手段，規避風險，保持行業發展的穩定。二是 分 。首先，中央政府將對冷熱不均的不同城市進行分類指導，以保持行業穩定：一二線熱點城市仍將從嚴落實相關調控政策，而三四線城
12、市將更加靈活，調控將不再 一刀切 ，受市場供需兩旺帶動，加上年初國務院推出 新國五條 要求提高物業市場之監管，去年各地加大了土地供應力度，土地成交量進一步攀升。國家統計局數據表明，2013年全國土地購置面積累計達到38,814萬平方米，同比上漲到8.8%，扭轉了2012年負增長的局面。土地成交量增長有利於緩解市場供給壓力、平抑市場預期，與此同時，土地市場亦呈現出分化的局面：一方面，一二線城市土地供應緊缺、競爭激烈，年末更是出現 搶地潮 ，而三四線城市表現相對平穩；另一方面，各地逐漸加大了保障性住房用地比例，進一步明確保障民生的導向，中央下達的保障性安居工程用地任務亦得以順利完成。市場供需兩旺和
13、土地市場成交量增大同樣帶動了新開工面積的增加。2013年，全國房屋新開工面積為201,208萬平方米，同比增長13.5%，預計未來市場供應量將繼續保持在高位增長的局面。2013年，房地產行業集中度進一步提升，品牌房企憑藉在產品營造、融資能力、客戶認同等方面的競爭優勢，市場影響力持續擴大。而與此對應，部分企業由於戰略佈局、業務結構、資金周轉等壓力，正謀求逐步退出房地產行業，房企的兼併重組現象正自然出現。市場展望2014年，在 全面深化改革、堅持穩中求進 的背景下，中國宏觀經濟將保持合理的平穩增長，但預計增長幅度將有所放緩。房地產行業的發展與宏觀經濟息息相關，因此亦將面臨新的機遇和不確定性，也正醞
14、釀新的變革。本集團預計明年房地產業的發展將呈現三大特點：15遠洋地產控股有限公司 二零一三年報二零一三年報 遠洋地產控股有限公司 高效益、提升品質、強化可持續發展格局 的年度發展思路，步步為營推進各項工作，為未來業務發展打下堅實基礎。成本和費用控制精細有力，核心將利潤水平穩步提升2013年，在行業土地及人工成本上升、整體毛利率下滑的背景下，本集團受地區開發類物業結轉產品結構改變等因素影響，結轉毛利率較前一年度降低3個百分點。然而歸功於在成本和費用控制方面的不懈努力，本集團核心利潤率同比上升21個百分點。具體而言，一方面，本集團繼續鞏固在供應商集中採購、成本管控前置和產品線研發及應用等工作的成效
15、，深入挖掘毛利前的成本管理潛力；另一方面，本集團持續致力於三項費用 （行政費用、銷售費用、財務費用） 的控制 全年三項費用佔營業額比例由去年的8.5%大幅削減至5.9%，成效非常顯著。差別化 的思路將繼續深化。其次，市場供求結構將發生分化：保障房建設特別是棚戶區改造等將得到政府更大的支持，這些政策型住房作為商品房市場的補充，將有助於緩解低收入群體的購房壓力。未來或有更多地方政府效仿北京推出類似的自住型商品住房 ，以促進商品房市場的去投資化。三是 改 。新一屆政府提出了 全面深化改革 的目標，未來將按照更加市場化的思路，包括土地制度、戶籍制度、財稅及信貸政策等方面推行改革，並建立不動產統一登記、
16、住房信息聯網等長效機制，以此促進房地產行業的良性發展，預計2014年房地產行業將面臨新一輪的調整與改革。策略回顧2013年，面對行業發展的新挑戰，本集團按照年初制定的 提遠洋 天著 總樓面面積：436,000平方米 本集團應佔權益：100% 用途：住宅及別墅1617遠洋地產控股有限公司 二零一三年報主席報告大股東合作實現積極突破，資本結構優化，財務狀況穩健2013年，本集團在大股東合作方面實現積極突破。9月份，本集團的兩大股東 中國人壽保險股份有限公司 （ 中國人壽 ） 、南豐國際控股有限公司及其附屬公司 （ 南豐集團 ） 進一步分別增持本集團股份至約29%和21%，本集團共獲得融資約8億美元，使本集團的股權結構更加穩定、資本結構持續優化，所募集的資金為後續增加土地儲備和業務發展帶來了資金保障。2013年末，本集團的淨借貸比為48%，仍保持在較低水平，為後續擴大融資規模、降低融資成本打開了空間。中國人壽作為全球
