2007年东莞房地产市场总结系列报告-前言

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1、东莞中原物业顾问有限公司 2007 年东莞房地产市场总结系列报告2007 年东莞房地产市场总结系列报告 前 言 前 言 2007 年已经过去，回首 2007 年，楼市，成为了除股市外全国老百姓关注的焦点话 题。炒房、房价飚涨、加息、租房还是买房、房奴、啃老族随时打开报纸、电视、 网络，这些熟悉的字眼都会浮现在眼前，渗入到心里，慢慢的，自己的生活为此平添几 分不安和焦虑。不管是否房奴，基于预期，节俭这个传统美德在 21 世纪人民生活水平 日益提高后重新回到老百姓的生活中来；买房、结婚、生小孩等一连串的人生大事一推 再推；股市和楼市十年不遇的快速上涨，百万富翁批量制造，高收入群体不断增多，社 会贫

2、富悬殊越拉越大，社会治安问题隐患加重，和谐社会面临多方压力 东莞楼市近年快速发展， 经历了 2005 年上半年的上涨启动、 2005 年下半年到 2006 年下半年的价值回归。进入 2007 年，东莞楼市经历了前 9 个月的非理性上涨，在国家 出台房贷新政后投资需求下降并开始分化，市场短期形成比较浓厚的观望气氛，而中长 线主流投资资金持续流向蓝筹房产和稀缺性资源物业，楼市结构性调整迹象明显，进入 个盘分化阶段；同时居住需求成为市场主导，楼市开始逐步回归理性。 盘点 2007 年东莞楼市，喜忧参半： 1、1、 楼市供需两旺，量价齐升，多方受益，多头主导。 楼市供需两旺，量价齐升，多方受益，多头主

3、导。 据东莞中原研究部监测数据统计，2007 年全年东莞商品房新增供应 798 万、商 品房成交 663 万，全市商品房均价 5958 元/。全年各月房价走势一路飚涨，普通住 宅在 12 月份创出历史新高 6804 元/，环比年初价格上涨 45%。量价齐升使得市场投 资、开发、金融、中介代理等多方受益，在房贷新政出台前，市场一致看好后市，坚决 做多。 2、2、 城区住房均价连续快速突破 7000、8000 元整数心理关口。 城区住房均价连续快速突破 7000、8000 元整数心理关口。 继 2006 年城区住房均价成功突破 5000、6000 元整数关口后，2007 年上半年城区 均价轻松站上

4、 7000 元一线；随后在下半年 8-9 月，在城区众多楼盘共同拉动下，房价 一举攻破 8000 元整数关口，但量能不足，量价明显发生背离；虚涨意味着有炒家托市、 拉高出货的嫌疑，东莞楼市进入下半年在一片“涨声”中风险进一步加大。从年底市场 情况来看，房贷新政后，市场进入观望，缩量调整。城区小户型公寓扎堆上市，展开价 格战；中高端物业大幅打折优惠促销；城区住房均价回落至 6000-8000 元/内，风险 在逐步释放。 3、3、 一级市场“地王”频现，刺激二三级市场房价飚升。一级市场“地王”频现，刺激二三级市场房价飚升。 基于普遍看好后市发展，东莞商住土地成交价在众多开发商的互相哄抬下越拍越 高

5、，一些上市企业、实力雄厚的开发商纷纷在东莞作战略部署，使得 2007 年东莞“地 王”频频出现，如塘厦地王、虎门地王、南城水濂山地王、万江地王、以及最新 10 月 份的南城西平村地王等等，从而刺激了周边甚至是整个东莞地价、房价的连续飙升。数 据显示，2007 年东莞地价较 2006 年上涨 121.6%。从另一角度分析，地价是房价上涨 的原动力，近年东莞地价的高企，在较低容积率的限制下，后市一方面是开发投资整体2007 年东莞房地产研究报告-前言 1东莞中原物业顾问有限公司 利润率的走低， 另一方面更使得开发商必须充分挖掘项目价值， 提高产品品质和附加值， 从而带动和提高整个行业水平；另外，也

6、使得东莞房价下调受到强有力的支撑，下调空 间大大压缩，楼市发展将步入稳定期。 4、4、 深圳投资客盲目在莞投机短炒，快速推动楼价上涨。深圳投资客盲目在莞投机短炒，快速推动楼价上涨。 2007 年上半年深圳楼市高位滞涨， 部分投资客获利撤退进入周边市场， 广州作为一 线中心城市成为深圳投资客的首选，大量资金的流入使得广州房价短短几个月时间从 7000 多元/飙升到超过 12000 元/，涨幅高达 60%以上。东莞虽然是二线城市，但 由于临近深圳，同时房价洼地效应使得深圳投资客也把目光盯向了临近深圳的镇区、经 济发达镇区、以及城区。在没有详细了解市场，凭着在深圳投机短炒屡屡得手的思维模 式，深圳投

7、资客发现东莞到处都是“便宜货” ，于是在一手到二手毫不犹豫吃货，一度 造成东莞楼市供应紧张，卖方惜售，房价短期内快速飙升。在东莞，这次深圳客真正获 利全身而退的非常少，要么被套牢、要么亏着离场，要么短线变长线，承受着入不敷出 的压力。恍然大悟，最终最大的赢家还是开发商。 5、5、 投资需求旺盛，小户型公寓项目投资开发盲目扎堆上马。投资需求旺盛，小户型公寓项目投资开发盲目扎堆上马。 随着城市化进程的加快，中心区的投资需求日益旺盛，小户型公寓项目的投资开发 由于开发周期短、开发难度小、投入小、获利大、流动性强等特点，深受投资开发者的 青睐。而投入小、获利大、流动性强这些特点同样受到置业投资者甚至是

8、投机短炒者的 追捧。2004-2007 年，东莞小户型市场井喷式发展，新增供应持续增加。进入 2007 年， 小户型公寓的投资开发项目扎堆上市，城区小户型公寓项目同台演出的近 20 个，全市 小户型公寓总供应 11543 套，较 2006 年增加 64%。房贷新政对小户型公寓这种纯投资 性的物业影响最大，投资门槛的提高、收益率的下降、租金投资回报率的下降等等都大 大降低了市场投资和投机需求；已经提前完成出货的开发商庆幸自己运气不错，房贷新 政出台之际入市的遭受重创，近期准备入市的左右为难。 6、6、 CBD 房产上行空间完全打开，CBD 内甚至周边楼盘普遍受益。 CBD 房产上行空间完全打开，

9、CBD 内甚至周边楼盘普遍受益。 由于 CBD 是一个城市的商务、行政、文化中心，它的资源在一个城市中属于不可 复制资源，是独有的，同样也是稀缺的，因而随着城市化进程的加快，特别是随着中心 区建设的加快，CBD 及周边配套设施日渐成熟，加上轻轨规划、总部经济等一些潜在市 政规划的利好，CBD 的价值日益提升。CBD 价值在 2007 年受到市场的再度挖掘，上行 空间已经全面打开，CBD 内及周边的楼盘普遍受益，价格持续稳步走高。 值得一提的是，东莞城区特别是中心区的房价下调空间极其有限，趁目前市场处于 观望期、开发商为完成年度销售目标调低价格，甚至采取打折促销之际逢低吸纳不失为 明智投资者的上

10、上策。但要量力而行，在充分考虑自己的资金实力再行决定。首次置业 者主要考虑持有成本，而多次置业者除了考虑持有成本增加，同时也要考虑首付提高至 4 成以上对自己的影响。不管怎样，中长线而言，CBD 房产的持续升值势在必然，每一 次受政策影响价格回调都是入市的良机。 7、7、 房贷新政出台后，楼市降温回调，结构性调整迹象明显。 房贷新政出台后，楼市降温回调，结构性调整迹象明显。 当市场寄希望于“金九银十”再掀一轮楼市热潮之际，9 月 27 日突而其来的房贷新 政使原本火热的 “十 一” 黄金周快速降温回调。 首先是 10 月的住宅成交量萎缩 33.9%， 市场价格在开发商护盘力挺房价下拒绝回调；随

11、后是 11 月的普通住宅价格回调 8.5%，2007 年东莞房地产研究报告-前言 2东莞中原物业顾问有限公司 成交量回稳，主要原因是镇区成交比重有较大幅度上升，拉低全市均价水平；同时定价 过高项目成交萎缩，而新上市的一些价格较低的项目成交依然保持活跃。从 12 月成交 的热点楼盘来看，价值重新成为市场投资策略主线，市场结构性调整迹象明显，进入个 盘分化阶段。蓝产房筹和稀缺性资源物业依然受到市场青睐，价格背离价值太大的项目 价格难免冲高回落，进入价值回归，重新寻找一个新的供求平衡点。 8、8、 东莞房地产市场秩序进一步规范，预期进入平稳发展阶段。东莞房地产市场秩序进一步规范，预期进入平稳发展阶段

12、。 进入 2007 年，东莞政府陆续出台各项地方性房地产政策性规定，如年初的进一步 加快推进闲置土地处置、3 月的房地产市场专项整治行动、5 月取消代办房产证劳务费、 7 月提高住房公积金贷款额度和扩展公积金用途、 对镇街下属房地产企业进行专项清理、 8 月加强契税征收管理、 10 月商品房预售款的监管、 11 月二手房交易土地增值税由 0.5% 提至 1.5%、征收 20%个人所得税、12 月普通住宅标准的调整、新建商品房销售明码标 价规定、正在制订中的东莞地名整体规划等等，东莞房地产市场秩序进一步规范。加上 进入 9 月全国房地产调控政策相继出台，包括货币政策、银行信贷、土地制度、限制外

13、商投资房地产领域、廉租房和经济适用房相关规定等，特别是房贷方面明确区别了投资 和自住需求，抑制了投资需求和鼓励支持自住需求。可以预见，东莞房地产市场将逐步 进入健康、持续、稳定的发展阶段。 2007 年东莞房地产市场总结系列报告2007 年东莞房地产市场总结系列报告包括投资环境篇、投资开发篇、土地市场篇、 商品房供应篇、商品房需求篇、商品房价格篇、潜在供应篇、三级市场篇、营销推广篇、 客户需求篇、后市展望篇等 11 篇，希望能从房地产市场的各个层面作深入、全面、系 统分析，给业界提供参考。在此精选部分篇章对外发布，由于时间仓促，不足之处希望 业界同行和专家不吝赐教。 东莞中原研究部致力于打造“东莞房地产首席资讯研究平台”东莞房地产首席资讯研究平台” ，是专业房地产市场 调查与研究部门，以东莞房地产市场总体发展状况及前景为重点研究内容，在研究部自 行开发的数据库基础之上，对东莞楼市的宏观投资环境、供需状况、价格趋势、产品状 况、潜在消费者的需求特征、细分市场特征、媒体偏好等进行长期的动态数据监测，经 过科学、严谨的数据调查与分析，定期发布有关东莞市房产市场调研报告，以期为房地 产企业及相关单位提供专业咨询服务。 如果您对本次系列报告或其他相关内容有较深层次了解的愿望和要求，请与我们联 系。 东莞中原研究部 2008 年 1 月 2007 年东莞房地产研究报告-前言 3