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1、江苏常熟地图 http:/ http:/ 年房地产基本制度与政策考试大纲年房地产基本制度与政策考试大纲年房地产基本制度与政策考试大纲年房地产基本制度与政策考试大纲一、房地产业一、房地产业 （一）考试目的 本部分考试的目的是测试考生对房地产业基本概念、 分类和房地产领域现行法规体系等 基本知识的掌握情况。 （二）考试的基本要求常熟租房网常熟租房网 1、掌握房地产业的概念和行业细分。 2、掌握房地产领域的现行法规体系。 3、熟悉房地产业的地位和作用，城镇住房制度改革，城市土地使用制度改革。 4、了解房地产业的历史沿革。 （三）要点说明 1、房地产业的概念和行业细分。 房地产业是进行房地产投资、开发
2、、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具 有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。 房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、 房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、 房 地产经纪归为房地产中介服务业。 2、房地产业的地位和作用 房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。促进房地产业健康发展， 是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求。实现房 地产业（市场）持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分 重要的意义。 3、房地产业的历史沿革。房地产业在中国
3、是一个既古老又新生的产业。按照房地产发 展的状况可分为若干时期。 4、城镇住房制度改革和城市土地使用制度改革 城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。城镇住房制度改革的根本目的是 建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快 住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。 城市土地使用制度改革在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式 将土地使用权有偿、 有限期地出让给土地使用者； 土地使用者的土地使用权在使用年限内可 以转让、 出租、 抵押或者用于其他经济活动， 其合法权益受国家法律保护； 需要继续使用的， 经批准，期限可以延
4、长，同时按当时市场情况补交地价。 5、房地产领域的现行法规体系 中国房地产的法律法规体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、 地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。 法律主要有三部，即中华人民共和国城市房地产管理法 、 中华人民共和国土地管 理法 、 中华人民共和国城市规划法 。特别是中华人民共和国城市房地产管理法颁布 实施， 标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期， 为依法管理房地产市场奠定了 坚实的法律基础。 房地产的行政法规主要有： 中华人民共和国土地法实施条例 、 城市房地产开发经营 管理条例 、 城市房屋拆迁管理条例 、 土地管理法
5、实施条例 、 城镇国有土地使用权出让江苏常熟地图 http:/ http:/ 房地产的部门规章主要有： 城市商品房预售管理办法 、 商品房销售管理办法 、 城 市房地产转让管理规定 、 城市房地产抵押管理办法 、 城市房地产中介服务管理规定、 房地产估价师注册管理办法 、 城市房屋权属登记管理办法 、 建设部关于纳入国务院决 定的十五项行政许可的条件的规定等。 规范性文件主要有： 房地产估价师执业资格制度暂行规定 、 房地产估价师执业资格 考试实施办法 、 关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知 、 关 于房地产中介服务收费的通知 、 城市房屋拆迁估价指导意见等。 技术规范
6、主要有： 房地产估价规范 、 房产测量规范等。二、建设用地制度与政策二、建设用地制度与政策 （一）考试目的 土地制度政策是中国房地产基本制度政策的重要组成部分。 本部分考试目的是测试考生 对中国土地制度政策的掌握情况，重点考察考生对土地的征收、使用、转让等制度政策的掌 握、理解和应用能力。 （二）考试的基本要求 1、掌握中国现行土地所有制的基本内容。 2、掌握征收集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和标准。 3、掌握土地使用权出让的概念及政策规定。 4、掌握土地使用权划拨的概念及政策规定。 5、熟悉闲置土地概念及政策规定。 6、熟悉国有土地和集体所有土地的范围及区别。 7、了解国有土地使
7、用权的取得方式。 8、了解征用征收集体土地应遵守的原则、工作程序。 9、了解临时使用土地的政策规定。 （三）要点说明 1、中国现行土地所有制的基本内容 （1）中国实行土地的社会主义公有制。 （2）土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。全民所有制 的土地被称为国家所有土地。 国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 城市市区的土 地属于国家所有。 土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式， 该种所 有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。 （3）国家实行土地登记制度。县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册。属于 国有土地的，核发国有土地使用证
8、；属于集体土地的，核发集体土地所有证 ；使用集 体土地的，核发集体土地使用证 。 （4）国家实行土地有偿有限期使用制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地 和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。 （5）国家实行土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、 建设用地和未利用土地。 土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。 土地用途的变 更须经有批准权的人民政府核准。 （6）国家实行保护耕地的制度。耕地主要是指种植农作物的土地，包括新开垦荒地、 轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主间有零星果树、桑树或其他树木的土地；耕种 3 年以上的滩
9、地和滩涂等。 （7）取得国有土地使用权的途径。按照国家有关规定，取得国有土地使用权的途径主要江苏常熟地图 http:/ http:/ 4 种：划拨、出让转让、土地或房地产租赁方式取得。 2、征用征收集体土地应遵守的原则、工作程序 珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则；保证国家建设用地原则；妥善安置被征地单位 和农民的原则；有偿使用土地的原则；依法征地的原则。 征收集体土地的工作程序： 申请用地、 受理申请并审查有关文件、 审批用地、 征地实施、 签发用地证书、征地批准后的管理、颁发土地使用证、建立征收土地档案。 3、征收集体土地的政策规定 国家进行经济、 文化、 国防建设以及兴办社会公共事业和列
10、入固定资产投资计划用地的， 经有批准权的人民政府批准后可以征收集体土地。 征收集体土地实行两级审批制度， 即国务 院和省级人民政府。基本农田，基本农田以外的耕地超过 35 公顷的，其他土地超过 70 公顷 的，由国务院审批。其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审 批并报国务院备案。建设单位申请征地不得化整为零。临时用地必须办理报批手续。临时使 用土地的期限，最多不得超过两年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其 他经营性的活动， 不得修建永久性建筑。 全民和所有制企业同农村集体经济组织联营可以依 法使用集体土地。征收集体土地时必须进行征地公告，合理适用征地补
11、偿费。 4、征收集体土地补偿的范围和标准 土地补偿费和标准。征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的 6 至 10 倍。征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。 安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的 耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。 每一个需要安置的农业人口 的安置补助费标准， 为该耕地被征收前 3 年平均年产值的 4 至 6 倍。 但每公顷被征收耕地的 安置补助费，最高不得超过被征收前 3 年平均年产值的 15 倍。征收其他土地的安置补助费 标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置
12、补助费标准规定。土地补偿和安置补助费 之和不得超过该土地被征收前 3 年平均年产值的 30 倍。 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区 的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金。 经批准的临时用地， 同农村集体经济组织签订临时用地协议， 并按该土地前 3 年平均年产值 逐年给予补偿。 但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过按征收该土地标准计算的土地补 偿费和安置补助费的总和。 5、土地使用权出让的概念及政策规定 （1）国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用 者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 （2）土
13、地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划：根 据省市人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案，并且有计划、有步骤 地进行。出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城 市规划、建设、房产管理部门共同拟定，按照国务院的规定，报经有批准权的人民政府批准 后，由市、县人民政府土地管理部门实施。 （3）国有土地使用权出让可以采取拍卖、挂牌、招标或者双方协议的方式。商业、旅 游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。 （4）土地使用权的出让年限。 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了出让 最高年限如下：居住用地 7
14、0 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年； 商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或其他用地 50 年。 （5）土地使用权的收回。主要有：土地使用权届满的收回；但在特殊情况下，国家根 据社会公共利益的需要， 可以依照法律程序提前收回； 因土地使用者不履行土地使用权出让江苏常熟地图 http:/ http:/ （6）土地使用权终止。主要有：因土地灭失而终止和因土地使用者的抛弃而终止。 （7）土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应 当最迟于期满前 1 年向土地管理部门提出申请， 经批准续期的， 应当重新签订土地使用权出 让合同，按规定支付地
15、价款并更换土地权属证件。 6、土地使用权划拨的概念及政策规定 （1）土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费 用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 （2）划拨土地使用权的范围。建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使 用权的有：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的 能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。 （3）划拨土地的管理。 划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受 让方办理土地使用权出让手续， 并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金； 二是可不办理 出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。 划拨土地使用权的出租。房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建 筑物出租的，应当将租金中所含土地收益
