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1、2011 年中级经济师考试辅导 2011 年中级经济师考试辅导 房地产专业知识与实务房地产专业知识与实务 第 1 页 第四章 房地产市场调研第四章 房地产市场调研 单项选择题 多项选择题 案例分析题 合 计 2010 年 5 题 5 分 1 题 2 分 1 题 2 分 7 题 9 分 2009 年 5 题 5 分 1 题 2 分 6 题 7 分 2008 年 7 题 7 分 2 题 4 分 9 题 11 分 【历年考情】 内容难度不大，记忆性 主要记忆大条目 【内容框架】 第一节 房地产市场调研概述 第二节 房地产调研的内容 第三节 房地产市场调研资料的搜集 第四节 房地产市场调研的类型和方法
2、 第五节 房地产市场分析和预测 第六节 房地产市场调研报告 【内容详解】 第一节 房地产市场调研概述第一节 房地产市场调研概述 1. 房地产市场调研的含义1. 房地产市场调研的含义 概念 房地产市场调研是运用科学的方法、有目的、有计划地收集、整理和分析与企业市场营销 有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动 原则（两原则） 客观性 从事调研活动不带有人具主观意愿或偏见， 也不受任何组织和个人的影响和压力， 以客 观的态度去搜集反映市场真实状况的信息资料，正视事实，接受调研的结果 2011 年中级经济师考试辅导 2011 年中级经济师考试辅导 房地产专业知识与实务房地产专
3、业知识与实务 第 2 页 科学性 调研人员采用科学的方法去设计方案、 定义问题、 采集数据和分析数据， 从中提取有效、 相关、准确、可靠和有代表性的信息资料 特点（三特点） 实用性 时效性 实践性 【2010 年真题】 房地产市场调研中，调研人员应采用适宜的方法设计方案、定义问题、采集和分析数据，从 中提取有效、可靠和有代表性的信息资料，这表明房地产市场调研应遵循（ ）。 A.客观性原则 B.统一性原则 C.科学性原则 D.差异性原则 答疑编号 2871040101 正确答案C 答案解析本题考查房地产市场调研应遵循的原则。房地产市场调研应遵循客观性和科学性 的原则。科学性要求调研人员采用科学的
4、方法去设计方案、定义问题、采集数据和分析数据，从中 提取有效、相关、准确、可靠和有代表性的信息资料。参见教材 P61。 【2008 年真题】 房地产市场调研不具有（ ）的特点。 A.实用性 B.时效性 C.实践性 D.审美性 答疑编号 2871040102 正确答案D 答案解析本题考查房地产市场调研的特点。房地产市场调研具有三个特点，分别是实用性、 时效性和实践性。参见教材 P61。 【2008 年真题】 在房地产市场调研中，不弄虚作假，不主观武断下结论，这是（ ）原则的要求。 A.客观性 B.保密性 C.创造性 D.求教性 答疑编号 2871040103 正确答案A 答案解析本题考查房地产市
5、场调研的原则。客观原则要求调研必须实事求是，始终以客观 的态度去反映真实情况，不能主观武断地下结论，不能弄虚作假。参见教材 P61。 【2007 年真题】 房地产市场调研要求调研人员具备良好的职业道德， 从事调研活动不允许带有任何个人的意 愿或偏见。这种要求体现的是房地产市场调研的（ ）原则。 A.客观性 B.科学性 C.主观性 D.公平性 答疑编号 2871040104 2011 年中级经济师考试辅导 2011 年中级经济师考试辅导 房地产专业知识与实务房地产专业知识与实务 第 3 页 正确答案A 答案解析本题考查房地产市场调研的原则。客观原则要求调研必须实事求是，始终以客观 的态度去反映真
6、实情况，不能主观武断地下结论，不能弄虚作假。参见教材 P61。 2. 房地产市场调研的作用2. 房地产市场调研的作用 有利于开发商确定正确的发展方向（战略） 有利于开发商适时对房地产产品进行更新换代（产品） 有利于开发商确定和实施正确的价格策略和宣传推广策略（策略） 有利于开发商制定科学的开发和销售计划（计划） 有利于开发商完善经营管理，提高经济效益（效益） 3. 房地产市场调研的程序（三阶段）3. 房地产市场调研的程序（三阶段） 3.1 调研准备阶段（四重点） 确定调研目标 制定调研计划 确定调研目标和内容（目标内容） 确定资料搜集方法（方法） 制定调研时间进度（时间） 制定调研经费预算（费
7、用） 设计调查问卷（四条件） 主题明确 结构合理 通俗易懂 长度适宜一般不超过 30 分钟 确定抽样方案（普遍采用抽样调查方式用样本的特性推断出总体特性） 界定总体 决定抽样方法（随机抽样和非随机抽样） 选取出调研样本 【重点】关于资料 资料的种类（两大类） 初级资料（原始资料，一手资料）专为某项调研而搜集或实验所得的资料 次级资料（二手资料）原始资料经过整理后形成的可为他人利用的资料 资料的优点顺序 优先使用二手资料 当二手资料无法满足调研需要时，再进行一手资料收集 【2009 年真题】 进行房地产市场调研时，首先应明确（ ）。 A.调研人员 B.调研计划 C.调研目标 D.调研方案 答疑编
8、号 2871040105 正确答案C 答案解析本题考查房地产市场调研程序的相关内容。调研目标是进行房地产市场调研时应2011 年中级经济师考试辅导 2011 年中级经济师考试辅导 房地产专业知识与实务房地产专业知识与实务 第 4 页 先明确的。参见教材 P62。 3.2 正式调研阶段 获取原始资料和搜集经过他人整理过的次级资料 3.3 结果处理阶段 整理分析调研资料（五步） 要进行编辑整理 要对资料进行评定，确保资料的真实和准确 要进行分类编号 要进行统计 对数据和事实进行比较分析 撰写调研报告 客观、真实、准确地反映调研成果 内容简明扼要，重点突出 文字精练，用语中肯 结论和建议表述清晰，可
9、归纳为要点 报告后附必要的附件，包括图表等 报告完整，印刷清晰、美观大方 【例题单选题】 在房地产市场调研的程序中，先确定调研目标,再制定调研计划，这个阶段属于（ ）。 A. 调研准备阶段 B. 结果处理阶段 C. 正式调研阶段 D. 绘制施工图阶段 答疑编号 2871040106 正确答案A 答案解析调研分三个阶段，分别是调研准备阶段，正式调研阶段和结果处理阶段。参见教 材 P63。 第二节 房地产调研的内容（三大方面）第二节 房地产调研的内容（三大方面） 1. 房地产市场调研概述1. 房地产市场调研概述 房地产调研的三大内容 市场环境调研 市场需求调研 市场供给调研 房地产市场调研的特点
10、调研的内容广泛 调研具有很强的针对性 调研的方法多种 调研的结果具有一定的局限性 2. 房地产市场环境调研（2. 房地产市场环境调研（四类） 政治法律环境调研 经济环境调研 2011 年中级经济师考试辅导 2011 年中级经济师考试辅导 房地产专业知识与实务房地产专业知识与实务 第 5 页 社会文化环境调研 区域环境调研 【难点】注意区分经济环境与社会文化环境 经济环境 社会文化环境 1） 经济特性 2） 项目所在地区经济结构、人口及就业状况、教育状 况、基础设施情况 3） 一般利率水平 4） 国民经济产业结构和主导产业 5） 居民收入水平、消费水平和消费结构 6） 物价水平及通货膨胀 7）
11、对外开放程序和国际经济合作情况 1） 居民职业构成、教育程度、文 化水平 2） 家庭人口规模及构成 3） 居民家庭生活习惯、审美观念 及价值取向 4） 消费者民族与宗教信仰、社会 风俗 【2010 年真题】 下列房地产市场环境调研内容中，属于经济环境调研内容的是（ ）。 A.一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率 B.家庭人口规模及构成 C.居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向 D.区域繁荣程度、购物条件 答疑编号 2871040107 正确答案A 答案解析本题考查房地产市场环境调研。BC 两项属于社会文化环境调研；D 项属于区域环 境调研。参见教材 P64。 【2009 年真题】
12、 在房地产市场环境调研中，对居民消费结构和消费水平的调研属于（ ）调研。 A.经济环境 B.政治法律环境 C.区域环境 D.社会文化环境 答疑编号 2871040108 正确答案A 答案解析本题考查房地产经济环境调研的内容。对居民收入水平、消费水平和消费结构的 调研属于经济环境调研。注意 A 与 D 的区别。参见教材 P64。 2. 房地产市场需求调研（三类）2. 房地产市场需求调研（三类） 市场需求的组成 购买者需求主体 购买欲望需求的动力 购买能力需求的实现条件 房地产市场需求调研的内容（三类） 房地产消费者调研 房地产消费动机调研（三方面） 房地产消费行为调研 【重点难点】 2011 年
13、中级经济师考试辅导 2011 年中级经济师考试辅导 房地产专业知识与实务房地产专业知识与实务 第 6 页 消费者调研 1） 消费者对房地产需求量及其饱和点、房地产市场需求趋势 2） 现实与潜在消费者的数量和结构等 3） 消费者的实际支付能力 4） 消费者对房地产商品的要求和意见 5） 消费者对房地产的区位、质量、功能等的要求和意见等 消费动机调研 1） 消费者的购买意向 2） 影响消费者购买动机的因素 3） 消费者购买动机的类型 消费行为调研 1） 购买房地产商品的数量及种类 2） 对区位、质量、功能、价格的要求 3） 对某企业房地产的信赖程度和印象 4） 房地产商品购买行为的主要决策者和影响
14、者情况 【2009 年真题】 消费者对房地产的购买欲望是房地产需求的（ ）。 A.主体 B.动力 C.保障 D.结果 答疑编号 2871040109 正确答案B 答案解析本题考查房地产市场需求调研的相关内容。购买欲望是需求的动力，是产生需求 行为的源泉。参见教材 P64。 【2007 年真题】 下列房地产市场调研内容中，属于房地产消费动机调研内容的是（ ）。 A. 消费者对位置的要求 B. 消费者的购买意向 C. 消费者的收入水平 D. 消费者可承受的价格 答疑编号 2871040110 正确答案B 答案解析A 属于消费行为调研；C 属于消费者调研；D 属于消费行为调研。参见教材 P64。 【2007 年真题】 房地产市场需求调研包括房地产消费者、房地产消费动机和房地产（ ）调研. A. 消费行为 B. 消费环境 C. 消费群体 D. 消费能力 答疑编号 2871040111 正确答案A 答案解析考点是市场需求调研的三内容。参见教材 P64。 3. 房地产市场供给调研（三类） 类型 内容 2011 年中级经济师考试辅导 2011 年中级经济师考试辅导 房地产专业知识与实务房地产专业知识与实务 第 7 页 房地产市场行情 调研 房地产市场现有产品的供给总量、供给结构、供给变化趋势、市场 占有率 房地产市场的销售状况与销售潜力 房地产市场产品的
