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1、 万寿路项目精装修标准专题报告万寿路项目精装修标准专题报告20092009 年年 1111 月月 5 5 日日1 1、北京高档住宅项目精装修标准研究北京高档住宅项目精装修标准研究针对北京市场上中、近期入市的 17 个高档住宅项目进行精装修风格及标准的调研与分析，以期对本案的精装修工作具有一定借鉴指导意义。1.1. 精装报价及其与售价的比例关系精装报价及其与售价的比例关系项目名称项目名称近期销售均价近期销售均价（元（元/ /平米）平米）精装修报价精装修报价（元（元/ /平米）平米）精装修费用所精装修费用所 占售价比例占售价比例1圣世一品38278400010%2正源金融世家华 苑38299400
2、010%3远洋万和城34215400012%4西派国际公寓30034400013%5禧瑞都38943500013%6天安国汇36079500014%7龙湖唐宁 ONE32383500015%8缘溪堂31842500016%9泛海国际居住区28376500018%10钓鱼台 7 号院721377000800010%11%11Naga 上院409227000800017%20%12紫御府42234800019%13嘉里星源汇42397800019%14御园36420800022%15星河湾33411800024%16中轴国际44150无报价17当代 MOMA39179无报价精装修报价7000800
3、0,6个项目, 占40%精装修报价40005000,9个项目, 占60%精装修报价40005000精装修报价70008000在调研的项目中，精装修报价主要集中在 40005000 元/平米和 70008000 元/平米两个价格标准上。精装修报价精装修报价（元（元/ /平米）平米）项目名称项目名称远洋万和城泛海国际居住区禧瑞都圣世一品龙湖唐宁 ONE缘溪堂西派国际公寓40005000正源金融世家华苑天安国汇星河湾嘉里星源汇Naga 上院御园紫御府70008000钓鱼台 7 号院8个项目, 占54%5个项目, 占33%2个项目, 占13%精装修费用所占比例10%15%精装修费用所占比例16%20%
4、精装修费用所占比例20%从上图可看出，大多数项目的精装报价占到销售均价的10%15%；其次，有部分项目的精装报价占到销售均价的16%20%，这些项目大多突破了 4000 元/平米的售价；被调研项目中，只有御园和星河湾的精装报价所占售价比例超过了 20%，分别达到 22%和 24%，投入成本相对较高。精装修费用精装修费用所占售价比例所占售价比例项目名称项目名称远洋万和城禧瑞都圣世一品龙湖唐宁 ONE钓鱼台 7 号院西派国际公寓正源金融世家华苑10%15%天安国汇泛海国际居住区嘉里星源汇Naga 上院紫御府16%20%缘溪堂星河湾 20%御园2.2. 精装修风格精装修风格项目名称项目名称设计风格设
5、计风格设计团队设计团队1远洋万和城欧式新古典风格TRIO 设计集团2中轴国际现代风格法国室内设计师 TIBO3泛海国际居住区新古典主义风格香港设计师高文安、香港Pal 设计事务所、美国JWDA 事务所4星河湾现代简约风格、ArtDeco 风格等台湾设计师邱德光等5禧瑞都新奢华主义风格王大君空间设计有限公司6圣世一品ArtDeco 风格东易日盛设计师毕达宁7嘉里星源汇现代简约风格香港设计师梁志天8Naga 上院ArtDeco 风格台湾设计师邱德光等9当代 MOMA现代简约风格不详10御园欧式新古典风格美国 Wilson 公司11龙湖唐宁 ONE装饰主义风格HBA (Hirsch Bedner A
6、ssociates)12紫御府新中式风格设计师王斌13钓鱼台 7 号院现代风格+中式元素戴维建筑（DCDA）14缘溪堂新中式风格不详15西派国际公寓新古典、新中式、泰式风格陈立坚设计工作室16正源金融世家华苑ArtDeco 风格台湾磐石设计公司严文宏17天安国汇欧式新古典风格不详现代风格 28%新中式风格 22%新古典主义风格 50%新古典主义风格现代风格新中式风格从精装修风格来看，50%的被调研项目选择了新古典主义风格，此种风格的市场接受度较高，且易在此基础上进行风格演绎，予以室内空间较为丰富的视觉感受；采用现代风格与新中式风格的项目分别占 28%和 22%。除中轴国际、Naga 上院、天安
7、国汇、西派国际公寓外，其他项目均选择了与各自立面风格相同或相近的设计风格，保证项目的统一性。大部分项目均聘请了国外或港台的知名设计团队进行室内设计，在优化产品的同时也为项目的营销推广提供了噱头。3.3. 室内装修与厨卫设备标准研究室内装修与厨卫设备标准研究市场中，高端项目精装修多为营销主题、市场表征、档次的延伸，在设计的概念和思路上已是“深度”的生活形态设计，不仅仅停留在风格、材质等层面。1)项目公共区域（如：大堂、电梯厅、走廊）住宅公共区域是彰显项目品质的重要一环，选用石材是高端项目的基本装修标准。地面及墙面均采用石材，部分项目在局部配有壁纸、木饰面、装饰玻璃等。2)户内均选用优质品牌材质
8、外窗大多为断桥隔热铝合金双层中空玻璃，一些项目会在靠近主路的房间安装三层中空玻璃窗来避免噪声干扰（如：泛海国际居住区） ；外窗采用德国旭格铝合金窗配双层中空Low-E玻璃（Naga上院）； 起居厅地面多为石材，部分项目根据风格要求采用局部拼花，卧室地面大多为实木复合地板，墙面则以高级环保壁纸为主。例如：卧室地面为黑檀木复合地板（星河湾） ；卧室地面为高级复合乌班木地板、阳台铺设高级户外木材（嘉里星源汇） ；入户门采用曼蒂诗四防雕花子母门，起居厅地面为帝皇金、金网花、珊瑚红三种材料搭配水刀拼花工艺，卧室地面为酸枝木实木复合地板（紫御府） 。3)橱柜及电器、洁具、五金件均为国际一线品牌项目名称项目
9、名称橱柜品牌橱柜品牌电器品牌电器品牌洁具品牌洁具品牌龙头龙头/ /花洒花洒 品牌品牌1圣世一品德国博夫曼西门子科勒汉斯格雅2正源金融世 家华苑德国品牌西门子杜拉维特汉斯格雅3远洋万和城博洛尼西班牙法格乐家乐家4西派国际公寓博洛尼西门子瑞士劳芬德国高仪5禧瑞都德国西曼蒂 克德国 Miele德国唯宝德国当代6天安国汇博洛尼西门子科马科马7龙湖唐宁 ONE8缘溪堂德国博得宝库博士德国威宝汉斯格雅9泛海国际居住 区德国品牌日本 TOTO10钓鱼台 7 号院德国爱米默库博士德国威宝德国当代11Naga 上院德国博得宝库博士/嘉 格纳德国威宝德国当代12紫御府德国劳斯库博士德国威宝13嘉里星源汇德国西曼蒂
10、 克德国 Miele杜拉维特德国当代14御园德国博得宝德国 Miele德国威宝汉斯格雅15星河湾德国阿尔诺德国 Miele日本 TOTO/ 德国杜拉维 特德国当代16中轴国际德国 Bulthaup德国 Miele意大利 Flaminia意大利 Gessi17当代 MOMA装修报价在70008000元/平米选用的厨卫设备均为进口顶级品牌，品质明显高于40005000元/平米的配置标准。各项目在不同面积等级的户型精装修配置方面，基本采用统一档次和标准的思路进行操作，在设计风格选取上会有些许差别。2 2、精装修风格及标准建议精装修风格及标准建议1.1. 设计风格建议设计风格建议 标准层270平米、3
11、20平米户型采用统一风格，不同方案； 230平米单独设一种风格； 顶跃及首下跃风格不限，建议聘请多位知名设计师（至少三位）设计跃层户型，予设计师更多自由发挥的空间，大师名邸，更易推广传播，既利于项目整体知名度的提升，又利于跃层户型本身的升值和销售。具体风格建议如下： 270 平米与 320 平米户型： 室内以中式生活动线+西式艺术设计风格形成舒适、实用、东方新奢华主义风格东方新奢华主义风格奢华、内敛、大气的空间感受。 230 平米户型考虑到230平米的户型是面积最小、相对更经济的户型，对于欧式新古典主义风格客户的尊崇感更需加强，建议采用市场上最易接受的欧式新古典主义风格，此风格易于形成价值感，
12、使客户享有身份标签。可在此基础上进行风格演绎。 （风格示意如下图） 首层下跃与顶部跃层户型均应予以区别于标准层户型的风格设计，突出别墅感受，可考虑在东方新奢华主义与欧式新古典主义风格基础上进行演绎，顶跃突出奢华感与艺术感，底跃强调生活感受与大气之感。 （风格示意如下图） 各个不同户型均需设计电子样板房，在销售时可进行 3D演示，便于客户直观地深入地了解户型特点。 公共区域装修风格中，大堂、电梯厅与走廊的设计风格需保持一致，突出品质感。大堂作为室内与室外的过度空间应为立面风格的延伸，同时强调礼仪感。电梯厅及公共走廊增加装修的设计感。装修材料主要考虑石材，彰显尊贵。（风格示意如下图）2.2. 精装
13、修标准建议精装修标准建议根据高端项目的研究与分析结果，同时依据本案的定位及市场精装的发展趋势，并考虑到为项目的溢价提供有力的产品保障，建议精装修的实际成本控制在 45005000 元/平米，精装报价为70008000 元/平米。室内硬装应注重材质的选择，而厨卫设备应关注品牌，建议选用国际一线进口品牌，作为项目品质与档次的基本标签。 精装修标准建议精装修标准建议材质及设备成本参考材质及设备成本参考地面：高档石材700950 元/平米墙面：高档石材800950 元/平米大堂大堂天花：艺术吊顶、装饰线条地面：高档石材700950 元/平米墙面：高档石材800950 元/平米公共公共部分部分电梯厅电梯
14、厅天花：艺术吊顶、装饰线条入户门入户门进口品牌安全门或双开高档四防进口品牌安全门或双开高档四防门（防火、防盗、隔音、保温）门（防火、防盗、隔音、保温） ，配，配指纹密码锁。指纹密码锁。窗窗采用断桥隔热铝木复合窗，Low-E镀膜中空玻璃，局部（如 1.1 米以下）采用 Low-E 镀膜夹胶安全玻璃。临近主路一侧采用三层中空玻璃临近主路一侧采用三层中空玻璃窗以防噪音。窗以防噪音。东西向窗采用成套东西向窗采用成套系电动遮阳系统。系电动遮阳系统。铝合金建议采用国产中高档品牌（如：坚美铝型材）玻璃建议为国产优质产品五金件建议选用进口高档品牌（如：德国“诺托” ）地面：高档石材，局部拼花700950 元/
15、平米墙面：高级环保壁纸配环保乳胶漆壁纸：250400 元/平米起居厅起居厅天花：造型天花配环保乳胶漆灯带造型：200 元/平米地面：地采暖专用高级实木复合地板黑檀木实木复合地板：700元/平米踢脚：黑檀木皮 650 元/平米墙面：高级环保壁纸配环保乳胶漆壁纸：250400 元/平米卧室卧室天花：石膏板天花配环保乳胶漆。地面：石材墙面：石材天花：吊顶配防水乳胶漆防水石膏板：200 元/平米户内户内部分部分厨房厨房台面：美国“杜邦”或同档次品牌产品。橱柜：德国“西曼蒂克”或同档次品牌产品。水槽、水龙头：德国“铂浪高”或同档次品牌产品。德国“西曼蒂克”橱柜参考价 250000 元/套以上，备选品牌：
16、博德宝、劳斯德国 Miele 电器设备：岛式烟机：27600 元/台燃气灶：8400 元/台电器：德国 Miele 或同档次品牌产品（烟机灶具、冷藏冰箱、冷冻冰箱、洗碗机、微波炉、烤箱、洗衣干衣机、净水器等）直饮水龙头垃圾处理器冷藏冰箱：15000 元/台冷冻冰箱：16800 元/台洗碗机：13800 元/台微波炉：9600 元/台烤箱：14400 元/台洗衣干衣机：19800 元/台净水器：2500 元/台备选品牌：库博士、博士地面：石材（工人房为地砖）墙面：石材（工人房为墙砖）天花：吊顶配防水乳胶漆防水石膏板：200 元/平米卫生间卫生间洁具瓷器：德国“唯宝”或同档次品牌产品（面盆、浴缸、坐便器、主卧设按摩浴缸）龙头、花洒：德国“当代”或同档次品牌产品淋浴空间：高级淋浴房五金件：“金凯登”或同档次品牌产品浴室柜：高级定制吸顶式排风扇防雾梳
