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1、案例六：物业管理招投标案例分析 在百家湖花园首次面向全国招聘“管家”之后，江苏省南京市龙江小区 10 幢高教公寓的 16 所高校的 3000 户高级知识分子家庭为花明白钱，也通过招标的方式寻找“管家”。江苏爱 涛置业、 星汉物业、 南大物业、 东海物业、 养园物业等 12 家物业公司第一次打起了“价格战”。 为解决南京高校教师住房困难的全国重点工程南京龙江小区 10 幢高校公寓于 2000 年 4 月底交付使用，占地约 30 万平方米，由南北两个区域组成。龙江高校公寓委托 管理期限为 3 年。特别引人注目的是龙江高校公寓业主管理委员会在此次招标中明确提出， 物业管理收费标价占招标总分的一半，标
2、书占 30 分，答辩和企业信誉分别占 10 分。 根据 1999 年 12 月 8 日出台的江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行 办法 ， 住宅区物业管理公共性收费指导价即便是最高的 5 级， 每月每平方米也就是 0.5 元。 在上限已经很明确的情况下， 南京的物业管理公司面临的就是拿出最有竞争力的价格来。 招 标书发出后， 南京的很多物业管理公司第一次仔细测算起自己的成本来。 江苏爱涛置业的总 经理梁苏拉说，南京的物业管理市场才刚刚启动，老百姓对物业管理收费一向颇有意见，这 次明确将收费标准作为硬杠杆， 显然增加了物业管理公司的压力， 比如爱涛置业要想在招标 中获胜，就要拿出更具竞
3、争力的价格来，降低一个收费等级，提高一个服务档次，势必要求 各家公司物业管理人员一人多专、一人多岗，以降低企业经营成本。从长远来看，这对南京 的物业管理行业无疑将起到积极的作用。 附：南京两次物业管理招投标活动效果分析。 1999 年 12 月 5 日，南京百家湖花园住宅区就物业管理单位进行了招投标。2000 年 3 月 20 日，南京龙江高教公寓又以招标的方式面向社会选聘“管家”。最终，两家物业管理公 司取得了龙江高教公寓南北两大片区的管理权。 南京市的这两次招投标活动推动了江苏， 特 别是南京市物业管理市场化的进程。 1) 百花湖花园住宅区招标概况 (1)物业标的：在建，规划建设 26，8
4、 万平方米，已建 11 万平方米，其中别墅 3 万平 方米(已入住)。 物业类型有别墅、高档公寓。设施基本齐全，维修基金基本落实。 物业管理区域：一个。 (2)招标范围：全国公开招标，公证部门全过程公证。 (3)招标主体：物业管理主管部门受开发商委托，与开发商共同招标并运作。 (4)投标方：深圳、上海、江苏等地的 6 家物业管理公司。 (5)评委组成：建设部、北京、上海、深圳及高等院校、开发商等资深专家 10 人。 (6)评标方式：专家综合评定，其中信誉调查由招标办随机抽查评分。 (7)评分类别及权重：信誉(12)、标书(54)、答辩(34) (8)公共服务费确定：政府定价：别墅，3 元(月平
5、方米)；高档公寓，0.5 元(月平 方米)。 (9)招标执行依据：借鉴其他省市经验。 2)龙江高教公寓招标概况 (1)物业标的：已建 29.3 万平方米，南北两片，即将入住率 95以上。 物业类型：经济适用型普通高层住宅，设施齐全，但车位、管理用房等不足，落实了 维修基金；物业管理区域为 2 个。 (2)招标范围：南京地区省、市物业管理企业投标，公证部门全过程公证。 (3)投标方：南京地区省、市属 12 家企业。 (4)评委组成：业主委员会、省主管部门、市物业管理协会、院校、企业等资深专家 7 人。 (5)评标方式：借鉴工程招标方式，无底价竞标，专家评标，业主委员会最终定标，其 中信誉调查由业
6、主委员会随机抽查评分。 (6)评分类别及权重：信誉(10)，标书(30)，价格(50)，答辩(10)。 (7)公共服务费确定：政府指导价与市场调节价相结合，中标价为 0.36 元(月平方 米)， 业主委员会标底价为 0.34 元(月平方米)。 (8)招标执行依据：中华人民共和国招标投标法，并借鉴其他经验。 3)两次物业管理招投标的启示 (1)物业管理市场化进程需要政府积极引导，规范行为。从整体上来看，江苏省目前物 业管理发展还很不平衡，基本上处于单位垄断、开发商垄断、行业垄断的状况，未形成统一 的物业管理有形市场和无形市场，不利于生产要素的合理流动。物业管理的招投标活动，迫 切需要政府从适应市
7、场经济发展的角度， 积极培育和完善市场， 包括建立物业管理招投标中 介服务机构，在物业管理培训中增设招投标课程，有步骤地进行业主委员会主任培训等。同 时，建立健全物业管理市场化的法律法规体系，制定规范统一的“游戏规则”，营造良好的市 场交易环境。 (2)增强业主自治能力，发挥开发商、业主委员会的作用。百家湖花园物业管理属前期 物业管理招标活动，而龙江高教公寓则是以业主委员会为招标主体，并具体操作招标活动。业主委员会作为物业管理市场的主体地位得以明确， 作用得以发挥， 为业主委员会成为高教 公寓的决策中心奠定了良好的基础。 另一方面，随着住房制度改革的深入，购房者对房屋的增值及附加值要求越来越高
8、。商 品房已从过去简单的区位、面积、户型向环境和服务延伸。开发商开始重视自己产品的物业 管理，通过市场竞争来改变“自建自管”状况，找到了提升产品的新卖点。 (3)物业管理企业参与市场竞争的意识强烈。两次招投标活动，均引来数十家企业积极 参与，踊跃投标，共同表现了对物业管理市场化的信心和决心。龙江高教公寓是全国有着特 殊意义的住宅区，工程建设伊始，国务院领导就非常关注，省政府明确提出要将其建成“一 流的建筑，一流的居住人群，一流的居住环境，一流的物业管理”的住宅区。高教公寓具有 规模大，即将入住率高，业主素质高的特点。众多企业希望通过市场竞争，使自身经营上规 模， 达到提升企业服务水准和品牌的目
9、的。 同时， 通过参与竞争， 企业也看到了自身的差距， 认识到今天的参与是为了以后走向市场打下基础。“以人为本”，“以业主为本”，为业主提供 全方位的便利条件，提供因地制宜的特色服务，以其他收益弥补公共服务费的不足，是中标 企业共同的想法。 (4)需要引起重视和改进的问题： 工程建设与物业管理脱节的现象依然存在。 两个物业标的， 均不同程度存在设施不足 问题。如高教公寓自行车停放车位严重不足(设计每户 1.8 辆)，地下进出口太小，无汽车泊 位，缺少物业管理用房，垃圾中转困难等问题，给物业管理带来先天不足的遗憾。 物业管理属服务性行业， 其招投标不同于工程、 设备招投标。 评标应侧重企业的信誉、 业绩和标书中的方案质量、答辩的应变能力等，而将公共服务费报价单列作为评分类别，其 权重不宜超过 20。 物业管理采取招投标的市场化运作， 其公共服务费价格应由市场调节形成， 政府不宜 定价或过多限制。 摘自中国政府采购：
