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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。20082008年宏观形势和年宏观形势和 市场动向市场动向本报告是严格保密的。投资和出口是拉动自2003年开始的中国经济增长高潮的两大基本需求因素，而目前中国经济中，投投资放缓资放缓（固定资产投资增幅显著下降，已由去年年中的27.5%下降到今年年初的25.7%左右）且出口出口受阻受阻（出口增长率受阻严重，去年下半年增幅已下降到22%附近，与上半年27%左右的增幅相比下降明显，而2月份增长率更是跌至2003年以来的最低点6.5%）；在2008年4月1日发布的国务院2008年工作要点中首次提出要防止出现经济下滑；首次提出要防止出现经济下滑；各大投行机构和著名
2、银行，如摩根士丹利、高盛、瑞银、中金、世界银行、巴克莱银行均下调下调20082008年中国年中国GDPGDP增幅预期增幅预期，最低下调至8%；当月出口增长率当月出口增长率3351.76.934.2 26.66.527.128.726.621.722.822.322.822.701020304050602007年1月2007年3月2007年5月2007年7月2007年9月2007年11月2008年1月中国经济增长速度将放缓中国经济增长速度将放缓固定资产投资增幅固定资产投资增幅27.526.626.726.426.926.825.824.325.925.724252627282007年6月2007
3、年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月本报告是严格保密的。人民币快速升值流动性过剩短时间内无法消除，国际大宗商品如农产品、铁矿石等的涨价国内原材料、燃料等的涨价将进一步推动中国通货膨胀和CPI增幅持续高位；通货膨胀和通货膨胀和CPICPI增幅持续高位增幅持续高位CPICPI增幅已连续增幅已连续1515个月超过个月超过3%3%的警戒线，的警戒线，20082008年年2 2月份以来月份以来CPICPI更一直高于更一直高于8%8%。本报告是严格保密的。抑制通货膨胀与抑制通货膨胀与CPICPI增幅已成首
4、要任务增幅已成首要任务 调控政策频频出台调控政策频频出台16.5%16.5%16.5%16.5%存款准备金率：存款准备金率：07年至08年5月间14次上调，达到16.5%的历史最高水平公开市场业务：公开市场业务：先后通过农行发行1.35万亿特别国债；向部分公开市场一级交易商发行定向央行票据约4500亿元；贷款政策：贷款政策：严格控制贷款审核，并对贷款额度进行限制，08年信贷总额度约在07年的50%；利率政策：利率政策：6次提高贷款利率，一年期贷款基准利率达到7.47%汇率政策：汇率政策：加速人民币对美元升值，人民币对美元中间价接近1：720072007年年1111月月1717日日，国家法改委和
5、商务部联合颁布了外商投资产业指导目录（2007年修订），自2007年12月1日起施行，此次调整将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，同时对外资进入服务业、资源金属业进行了大幅度限制。外商投资产业鼓励类一栏中已没有房地产的身影；20072007年年1212月月5 5日日，中央经济工作会议提出“稳健的货币政策”将调整为“从紧的货币政策”20072007年年1 1月月1414日日，国务院召开全国保障市场供应加强价格监管电视电话会议，要求采取法律、经济和必要的行政手段，加强市场价格监管，保障市场供应，着重指出食品价格上涨过快，实行临时价格干预措施，重点控制；20082008年年1 1月月1515
6、日日，发改委发布国家发展改革委关于对部分重要商品及服务实行临时价格干预措施的实施办法，对6类重要商品价格进行干预市市 场场 手手 段段行行 政政 政政 策策本报告是严格保密的。然而然而0808年年5 5月月CPICPI同比上涨同比上涨7.7%7.7% 调控效果不佳调控效果不佳国务院副总理王岐山国务院副总理王岐山日前表示，今年以来，中国经济继续快速增长，但是经济运行中也面 临着一些矛盾和问题，主要是价格总水平比较高，固定资产投资尚未回归到合理区间，同时世 界经济增速减缓，全球通货膨胀加剧，对中国经济也造成了较大的外部压力。中国将继续加中国将继续加 强改善宏观调控，实行稳健的财政政策和从紧的货币政
7、策。强改善宏观调控，实行稳健的财政政策和从紧的货币政策。央行行长央行行长周小川周小川表示，央行央行不排除不排除加加息息，但在但在加加息之外息之外，调，调节节CPICPI还有很多种方式还有很多种方式。中国国中国国际际金金融融公公司司首首席席经济经济学家哈学家哈继继铭铭表示，由于对流入境内热钱数量的不确定性，央 行不大可能动用加息手段。此次存款准备金率上调完全在意料之中，并且还有很大上调空间， 预预计计年年内内央行央行还会有还会有2-32-3次次上上调的调的可能性可能性，最最高高可到可到20%20%。摩根士丹摩根士丹利利大大中中华区华区首首席席经济经济学家学家王王庆庆博士认为，除了上调准备金率，央
8、行近期最可能 采取的措施就是加大公开市场操作力度。交通银交通银行行发布的最新报告指出，预计货币政策从紧的货币政策从紧的基基调调不会不会改改变变，但二季度央行货币 政策仍会以数量型工具为主，近期加息的可能性不大。本报告是严格保密的。512512汶川地震更将加大抑制通胀难度汶川地震更将加大抑制通胀难度 新的政策出台或将持续新的政策出台或将持续国务院抗震救灾总指挥部5月27日通报，地震已造成房屋倒塌652.5万间，房屋损坏2314.3万间。同时，基础设施严重损毁，电力、供水等系统瘫痪。灾后重建过程中，基础设施的恢复和受灾群众的 安置将拉动对帐篷、水泥、钢材、玻璃、木材等 物资的需求。以水泥为例，国都
9、证券估计，震灾 在中短期内将直接带来逾1亿吨的需求。从全国范围来看，这些突然增加的需求在中长 期将加大生产资料价格上涨的压力，导致部分 商品如原油、建材价格明显上涨，从而会相应 推高PPI。加大抑制通货膨胀的难度。本报告是严格保密的。从政府历次调控通货膨胀和从政府历次调控通货膨胀和CPICPI的经验来看的经验来看 行政政策是最终降低行政政策是最终降低CPICPI的最有效手段的最有效手段固定资产投放规模扩张过猛2年24.1%93- 95年第四次85-86年紧缩政策在尚未完全见到 成效的情况下全面松动，导致需 求量的严重膨胀2年18.8%87- 89年第三次基建规模、社会消费需求、货币 信贷投放急
10、剧扩张2年9.3%84- 86年第二次经济增长迅猛，投资规模猛增， 外贸赤字、外汇储备为负1年6.0%79- 80年第一次成因成因持持续续 时间时间最最高高 CPICPI发生发生 时间时间历历次次通通 货货膨胀膨胀可能可能的的“重拳”“重拳”：加加息息；物价管制物价管制；收缩信收缩信贷；贷；人民人民币币升值升值；（目前没有好（目前没有好的的办法）办法）本报告是严格保密的。在目前CPI没有出现明显下降的状况下，07年出台的各项政策（包括土地、投资、信贷、保障房四个方面）将被继续执行，尤其是信贷政策难以有大的松动；如果CPI仍持续上涨，通货膨胀仍未受到抑制，则更强有力的行政政策及货币政策必将出台；
11、在目前经济形势下，进一步紧缩的政策可能导致市场进入“休克期”；因此因此本报告是严格保密的。20082008年年上半上半年市场年市场探底探底，年中，年中至至年年末末市场市场持持续调续调整整通通货货膨胀严格膨胀严格控控制制的一年的一年人民人民币币持持续续升值升值的一年的一年货币政策从紧的一年货币政策从紧的一年外外资资进入严进入严控的一年控的一年基于经济、政策的走向，我们判断：基于经济、政策的走向，我们判断：本报告是严格保密的。近期深圳房近期深圳房地地产产市场市场分析分析1、投资客户基本离场，回归自住客主流支撑；2、一手房市场成交量快速萎缩，高价高速并行的时代结束；3、在售高端项目维持原价，但近期成
12、交量严重萎缩 ，成交速度放缓，周期拉 长；4、关外项目价格开始松动，降价（变相）措施出现，与关内关系越远越明显；5、二手房市场，7月起成交量急剧下降，在金融政策持续收紧态势下价格开始 松动下跌；6、二手房市场价格下调更加剧了一手市场销售压力；本报告是严格保密的。龙岗龙岗龙华坂龙华坂田田南南山山宝安宝安罗湖罗湖福田福田盐田盐田2 2月月以以来，来，品牌开发商品牌开发商基于基于现金流压力现金流压力 普普通通住宅项目开始住宅项目开始降降价价，带带动市场动市场价格探底价格探底 普遍跌普遍跌幅幅在在25%25%35%35%之间之间，最大降幅高，最大降幅高达达47%47%221（49%）239（30%）2
13、3492元/平米17000元/平米2007.12.222008.2.23熙龙湾 1期1批熙龙湾 5栋 28%典型新典型新开开盘项盘项目价格目价格降降幅幅297（50%）948（47%）16000元/平米11000元/平米2007.5.82008.3.16幸福海岸深业新岸线 3期A区 31%223（70%）459（44%）706（40%）12200元/平米 （2000元/平精装）15800元/平米11500元/平米 （1500元/平精装）2008.3.172007.7.222008.2.24 万科城 四期高层金地梅陇镇 2期2批金地梅陇镇 3期1批 37%35%444（3%）296（6.8%）6
14、16（35%）10000元/平米13050元/平米9800元/平米2008.4.262007.12.152008.4.20富通城富通城4期1批保利海语西湾25%23%509（23%）189（76%）11700元/平米7900元/平米2007.11.242008.5.2慢城3期1批慢城3期2批32%134（91%）355（47%）9000元/平米17000元/平米2008.4.262007.8.26公园大地 天陇郡39栋公园大地2期 47%986（68%）606（30%）16500元/平米12000元/平米 特价房9088元/平米起2007.7.12008.4.12星海名城6期鼎太风华6期 27
15、%本报告是严格保密的。市场市场获得刚性需求支撑获得刚性需求支撑，典型典型大大盘盘月成月成交多在交多在4040套以套以上上 部分热销部分热销大大盘以多种盘以多种形形式式加加推（开盘推（开盘、直接直接加加推推、特价房）特价房），销化销化 情况良好情况良好，开盘销售率多在开盘销售率多在60%-70%60%-70%16731849431341222643266812公园大地高层龙岗中 心城133161722781847171261619925357366金地梅陇镇252481141513111227732557192万科第五园5910101029978822518212241460万科城龙坂82222
16、919123041358371012114龙园意境二期14041313929541720710471371116可园16461121451166011341136128511慢城布吉7025202587132647144391715富通城4期901112224527660216海语西湾4431182230465154811717447-深业新岸线3期77151117346317142574992866泰华阳光海宝安44589224991016147818192912高发城驰62761435491071319592118128中城天邑 福田5 5月月前前三三 周周合合计计5.19- 5.255.12- 5.185.5- 5.114.28- 5.44 4月月 合合计计4.21- 4.274.14- 4.204.7- 4.133.31- 4.63 3月月 合合计计3.24- 3.303.17- 3.233.10- 3.163.3- 3.9项项目目名称名称区区域域金金地梅陇镇地梅陇镇2.242
