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1、 金融街控股股份有限公司 2018 年度第一期中期票据信用评级报告 3 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 分分 析析 师师 项目负责人：项目负责人： 陈言一陈言一 项目组成员：项目组成员： 王超凡王超凡 电话：(010) 66428877 传真：(010) 66426100 2018 年年 3 月月 6 日日 关关 注注 房地产调控政策出台及城市格局分化。房地产调控政策出台及城市格局分化。 截至 2017 年 10 月底， 国内 60 余个城市发布楼市调控政策，本轮调控范围广泛、内 容不断细化、因城施策已成为主流，受政策调控影响、房地
2、 产企业销售回款同比增速呈下降态势，市场分化格局不断加 剧。 公司公司土地、工程土地、工程投资支出规模较大。投资支出规模较大。为保持业绩持续稳健增 长，公司将因需安排土地投资、工程投资，预计未来资本支 出将保持一定规模。 金融街控股股份有限公司 2018 年度第一期中期票据信用评级报告 4 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 声明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之
3、间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。 三、本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部评级程序做出的独立判
4、断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。 七、本次评级结果自本期债务融资工具发行之日起生效，有效期为一年。债券存续期内，中诚信国际将按照跟踪评级安排 ，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟
5、踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并及时对外公布。 金融街控股股份有限公司 2018 年度第一期中期票据信用评级报告 5 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 发行主体发行主体概况概况 公司的前身是成立于 1992 年的北京市金融街建设开发公司，于 2000 年 6 月通过资产置换在深圳证券交易所上市，股票代码 000402。公司控股股东是北京金融街投资（集团）有限公司，实际控制方是北京市西城区国有资产监督管理委员会（以下简称“西城区国资委” ） 。截至 2017 年 9 月 30 日，公司注册资本为 29.89 亿元，金融街集
6、团及其一致行动人持股 33.22%， 系公司控股股东， 安邦人寿保险股份有限公司及其一致行动人持股 29.98%， 系公司第二大股东。公司实际控制人为西城区国资委。 公司主要经营范围为房地产开发、销售商品房；物业管理；出租办公用房、商业用房等。作为国内领先的商务地产开发企业，公司已形成依托北京，面向全国其他重点城市的业务发展格局；且公司坚持以商务地产为核心，以住宅地产为基础，适当增持优质物业，提升全价值链运营能力的发展战略。 截至 2016 年末，公司总资产 1,128.36 亿元，所有者权益 311.32 亿元， 资产负债率 72.41%； 2016年公司实现营业总收入 198.53 亿元，
7、净利润 28.16亿元，经营活动净现金流 170.86 亿元。 截至 2017 年 9 月末，公司总资产 1,157.24 亿元，所有者权益 315.14 亿元，资产负债率 72.77%；2017 年 19 月，公司实现营业总收入 159.11 亿元，净利润 16.61 亿元，经营活动净现金流-26.44 亿元。 本期本期中期票中期票据据概况概况 金融街控股股份有限公司 2018 年度第一期中期票据拟发行 33 亿元，分为两个品种，其中品种一发行规模为 20 亿元，期限为 5 年期，附第 3 年末公司调整票面利率选择权和投资者回售权；品种二发行规模为 13 亿元，期限为 5 年期。 品种一在存
8、续期内前 3 年票面利率为由公司与主承销商根据集中簿记建档结果协商确定，在存续期内前 3 年固定不变；在品种一中期票据存续期的第 3 年末，公司可选择调整基点（含本数） ，票面利率为品种一中期票据存续期前 3 年票面利率加上公司选择调整的基点，在品种一中期票据存续期后2 年固定不变。品种二票面利率在品种二中期票据存续期内保持不变。 公司与主承销商有权根据簿记建档情况对本期中期票据各品种最终发行规模进行回拨调整，即减少其中一个品种发行规模，同时将另一个品种发行规模增加相同金额；两个品种间可以进行双向回拨，回拨比例不受限制。 本期中期票据所募集资金将用于偿还金融机构借款和项目工程支出。 宏观经济和
9、政策环境宏观经济和政策环境 在全球经济复苏、国内供给侧结构性改革持续推进背景下，2017 年中国经济延续了 2016 年下半年以来稳中向好态势。全年 GDP 同比增长 6.9%，较上年加快 0.2 个百分点，超出市场预期。在经济企稳同时，经济结构持续优化，监管趋严下宏观风险有所缓释，经济运行质量进一步提升。展望 2018年，投资下行压力凸显，消费难以大幅提升，出口增长幅度能否持续存在不确定性，经济仍面临小幅放缓压力，考虑到基数效应的影响，预计全年前低后稳。 图图 1：中国：中国 GDP 增速增速 资料来源：国家统计局 从需求端来看， 基建投资维持近 15%的较高速增长，房地产投资虽有回落但保持
10、一定韧性，制造业投资较上年有所改善，投资缓中趋稳；消费平稳增长，扭转了前几年的阶梯式下滑态势；全球经济复苏带动出口实现较大幅度正增长。从供给侧来看，受供给侧改革和环保趋严影响，工业品价格回金融街控股股份有限公司 2018 年度第一期中期票据信用评级报告 6 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 升，企业盈利大幅改善，工业生产回暖，规模以上工业增加值反弹。从价格水平看，去产能和环保趋严支撑 PPI 高位运行，CPI 总体维持在“1”时代，通胀可控。在宏观经济指标向好同时，经济结构持续优化，第三产业增速快于第一、二产业，最终消费对经济增长贡献率维
11、持在较高水平。此外，在监管全面趋严下，宏观风险有所缓释，资金“脱实向虚”改善，金融杠杆持续去化，银行表内外资产无序扩张态势得到一定程度遏制，宏观杠杆率边际改善，资本流出压力减轻。 但是，中国经济风险警报并没有解除，债务规模刚性压力依然存在，地方政府债务结构性和区域性风险仍存，互联网金融等金融创新在快速发展同时也蕴藏了风险，房地产市场泡沫化风险尚未得到充分纾解。 中央经济工作会议提出， 今后 3 年要重点抓好防范化解重大风险等三大攻坚战，防风险依然是2018 年经济工作的重要内容，强监管态势仍将持续。考虑到国内经济缓中趋稳，金融防风险、去杠杆持续，同时还需应对全球流动性收紧引致的资本流出压力，货
12、币政策将延续稳健中性，M2 维持低位运行，与社融走势分化态势持续。财政政策将继续积极有效，重点向民生、环保、企业减税降费等领域倾斜，但地方政府举债管理进一步加严，广义财政支出增长或将放缓。 2018 年中国经济增长面临的压力体现在多个方面。尤为值得关注的是，投资下行压力的进一步凸显。从三大类投资来看，虽然扶贫攻坚、环保治理等“补短板”效应给基建投资带来一定支撑，但广义财政支出增长放缓加大资金来源压力， 地方 GDP“挤水分”导致一些项目被叫停，基建投资将“托而不举” ，虽有望保持两位数增幅但难以延续前几年高速增长态势；调控影响进一步显现，房地产投资将继续下行，但在棚改货币化、租赁房建设等因素支
13、撑下，下行幅度或将有限；环保限产、企业利润增长放缓背景下，制造业投资难以大幅改善。从所有制类别来看，民间投资提振依然面临体制机制等多重掣肘，国企债务约束加大或将导致其投资热情降温。此外，消费在居民部门杠杆率攀升的背景下难以大幅上行，人民币汇率升值导致出口商品价格竞争力减弱，出口改善幅度能否持续面临不确定性，也将加大新的一年经济增长的压力。 2018 年是全面贯彻十九大精神的开局之年， 是改革开放四十周年，经济体制顶层设计有望加强，以供给侧结构性改革为主线的改革持续推进，一系列防风险、去杠杆的政策将陆续推出。随着治理结构的完善，以及促改革、防风险举措的实施，中国经济运行中的风险将进一步缓释，经济
14、结构继续调整优化，经济增长质量有望得到进一步提升。 行业及区域经济环境行业及区域经济环境 房地产开发行业房地产开发行业 房地产销售房地产销售 2015 年以来， 随着一系列扶持购房需求政策的陆续推出以及央行的连续降息，市场需求开始逐步释放，房地产市场需求转暖，全国商品房销售金额和销售面积同比增速分别在 2015 年 5 月和 6 月由负转正。2015 年，全国商品房销售额和销售面积分别为8.73万亿元和12.85亿平方米， 同比增长14.4%和 6.5%。2016 年 19 月，在政府“去库存”的大基调下，整体政策环境保持宽松，房地产市场明显复苏，销售势头强劲，当期全国商品房销售额和销售面积同
15、比分别大幅增长 41.3%和 26.9%至 8.02 万亿元和 10.52 亿平方米，尤其是一线城市、部分热点二线城市（南京、苏州、杭州、厦门等）以及发达城市群的卫星城市(惠州、东莞、昆山、廊坊等)地区市场销售表现尤其突出。但为抑制房价快速上涨，9 月底以来，国内多个城市推出楼市调控政策，商品房销售增幅有所放缓，全年销售额和销售面积同比涨幅分别收窄至 34.8%和 22.5%，规模分别达11.76 万亿元和 15.73 亿平方米。2017 年 19 月，受楼市调控政策的影响，商品房销售增速持续放缓，当期全国商品房销售金额和销售面积分别为9.19 万亿元和 11.60 亿平方米，同比涨幅分别收窄至 14.6%和 2.4%；其中，住宅销售额和销售面积分别为 7.64 万亿元和 10.01 亿万平方米，增速分别放缓至 11.4%和 7.6%。 金融街控股股份有限公司 2018 年度第一期中期票据信用评级报告 7 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 图图2：2012年以来全国商品房销售情况年以来全国商品房销售情况 单位：亿元、百万平米、单位：亿元、百万平米、% 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 商品房销售价格方面，自 2015 年 4 月至 2016年 9 月，伴随着市场需
