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1、工程管理中心 刘志能 2014.8.7住宅项目工程质量控制要点工程质量问题主要有以下几类：住宅项目工程质量控制要点手册通过汇总住宅项目工程常见及危害大的质量风险问题，有针对性地提出质量控制关注点，使工程设计、施工和各部门对工程质量问题做到提前发现、过程监控、及时整改提前发现、过程监控、及时整改，最终达到提高工程质量的目的。手册分为建筑工程、精装修工程两部分，主要从渗漏、空鼓开裂、观感质量、成品保护、违规及强条、结构安全渗漏、空鼓开裂、观感质量、成品保护、违规及强条、结构安全等六方面汇总88个质量控制点个质量控制点，相应汇编其质量问题、常见问题照片、合格做法照片、构造大样及质量控制要点等内容，供
2、各子公司技术及工程部门在项目工程质量管理中使用。篇章分项子项渗漏防水施工防水施工防水基层涂料防水施工卷材防水施工地下室地下室地下防水区域砼裂缝处理地下室穿墙套管地下室外墙止水螺杆止水钢板后浇带浇筑填土完成面以下外墙做法屋面屋面出屋面烟道风道出屋面管道楼面楼面设套管穿楼板管道（阳台、公区管 道、无沉箱卫生间）风道烟道沉箱式卫生间侧排地漏吊洞封堵 卫生间给水管穿设外墙外墙外墙砌筑外墙螺杆孔洞封堵外墙孔洞封堵外窗压顶外墙空调机管道孔外窗及幕墙外窗及幕墙铝窗塞缝（无副框）铝窗塞缝（有副框）铝窗自身石材幕墙渗漏砼反坎砼反坎砼反坎设置反坎支模及浇筑质量排水、找坡排水、找坡外檐找坡屋面排水、檐口排水、变形缝
3、排水 地漏及雨水落口抹灰抹灰抹灰工程篇章分项子项空鼓/ 开裂砌筑工程砌筑工程砌筑砂浆及砌块 砌筑缝要求 顶砌 砌墙与混凝土墙连接处拉结筋 构造柱 过梁 墙身埋设线管（盒）开槽抹灰工程抹灰工程抹灰砂浆 基层处理 甩浆 挂网 分层抹灰及养护 空鼓开裂修补观感 质量砼观感砼观感砼构件、砼楼板、砼构件质量组砌方式组砌方式砌筑观感 三线实心砖 构造柱构造柱构造柱支模质量 抹灰墙面观 感质量抹灰墙面观 感质量抹灰层强度地坪观感质 量地坪观感质 量地坪面层（无地暖） 地坪面层（有地采暖） 开关插座安 装开关插座安 装开关插座涂料涂料内、外墙涂料施工质量 瓷砖、文化 石瓷砖、文化 石外墙瓷砖及施工质量外墙石材
4、外墙石材外墙石材干挂、湿贴施工质量 硅酮胶硅酮胶选胶及打胶质量成品 保护防水施工防水施工地下防水成品保护 屋面、露台防水成品保护 室内、卫生间防水成品保护 门窗、五金门窗、五金门窗成品保护共包含88个质量控制子项篇章分项子项违规、 强条烟风道安 装质量烟风道安 装质量烟风道质量及安装对接.保温保温保温板材料厚度、燃烧性能苯板保温施工质量外墙保温砂浆施工质量（贴砖饰面）石材石材石材材质干挂石材固定施工结构 安全结构 安全支撑支撑后浇带悬臂构件支撑留洞留洞砼留洞顶板顶板地下室顶板裂缝裂缝楼板、屋面裂缝钢筋钢筋破坏钢筋精装 修精装 修渗漏渗漏卫生间门槛石施工空鼓空鼓墙、地砖铺贴观感质量观感质量内墙涂
5、料施工石膏板吊顶施工铝板吊顶安装壁纸施工瓷砖、石材铺贴木地板施工成品保护成品保护室内栏杆墙地砖、木地板木门（一）渗漏篇第一章：土建工程地下室底板、顶板、外墙、屋面渗漏水是工程中最常出现的质量问题。这些问题处理起来非常麻烦，后期维修费用昂贵。（一）渗漏篇第一章：土建工程对于防治渗漏，结构自防水优于所有建筑防水结构自防水优于所有建筑防水，所以做好砼工程质量尤为重要。建筑防水属于辅助防水，选择优质的防水卷材，先进的施工工艺以及新防水技术选择优质的防水卷材，先进的施工工艺以及新防水技术，能充分发挥建筑防水作用（重视基层处理）。优化施工方案和工艺优化施工方案和工艺，结构施工时有预见性的提前对构件进行细部
6、节点处理，将防水工程做细致。（一）渗漏篇1. 防水施工2. 地下室3. 屋面4. 楼面5. 外墙6. 外窗及幕墙7. 砼反坎8. 排水找坡篇章分项子项渗漏防水施工防水施工防水基层 涂料防水施工 卷材防水施工地下室地下室地下防水区域砼裂缝处理 地下室穿墙套管 地下室外墙止水螺杆 止水钢板 后浇带浇筑 填土完成面以下外墙做法屋面屋面出屋面烟道风道 出屋面管道楼面楼面设套管穿楼板管道（阳台、 公区管道、无沉箱卫生间） 风道烟道 沉箱式卫生间侧排地漏 吊洞封堵 卫生间给水管穿设篇章分项子项渗漏外墙外墙外墙砌筑 外墙螺杆孔洞封堵 外墙孔洞封堵 外窗压顶 外墙空调机管道孔外窗及 幕墙外窗及 幕墙铝窗塞缝（
7、无副框） 铝窗塞缝（有副框） 铝窗自身 石材幕墙渗漏砼反坎砼反坎砼反坎（导墙）设置 反坎（导墙）支模及浇筑质量排水、 找坡排水、 找坡外檐找坡 屋面排水、檐口排水、变形缝 排水 地漏及雨水落口 抹灰抹灰抹灰施工该部分共包含31个质量控制子项第一章：土建工程基层平整、坚实阴角部位抹圆角基层起砂阴角部位未做倒角处理质量问题1.防水基层起砂、空鼓、开裂2.阴阳角部位未做圆角处理质量问题1.防水基层起砂、空鼓、开裂2.阴阳角部位未做圆角处理，如：地下室底 板和侧墙防水搭接3.防水施工前基层处理不到位3.防水施工前基层处理不到位，钢筋头外露、 孔洞未修补、模板拼缝错台1. 防水施工防水基层渗漏篇质量控制
8、要点1.若有坡度要求，基层应先做好防水找坡质量控制要点1.若有坡度要求，基层应先做好防水找坡 （屋面、地库顶板、阳台、露台、卫生间、 空调板），避免大面积积水或倒灌；2.防水基层阴角部位做半径100mm倒角处理， 阳角部位做半径10mm倒角处理2.防水基层阴角部位做半径100mm倒角处理， 阳角部位做半径10mm倒角处理（不同区域 根据当地要求采用不同倒角处理方式） ；质量问题质量问题1.涂料防水施工不规范，施工前基层不干燥2.涂料防水施工厚度不足涂料防水施工厚度不足3.附加层的细部节点做法不满足要求4.卫生间防水上翻高度不足质量控制要点卫生间防水上翻高度不足质量控制要点1.卫生间淋浴部位防水
9、涂刷墙面上返高于 建筑完成面1800mm上返高于 建筑完成面1800mm；2.注意检查涂料防水的施工厚度及延展性 要求；注意检查涂料防水的施工厚度及延展性 要求；4.待前一遍涂料成膜干燥后，再涂刷后一 遍防水涂料，本层涂膜防水应垂直于上层 涂膜涂刷本层涂膜防水应垂直于上层 涂膜涂刷。1. 防水施工涂料防水施工防水厚度满足要求卫生间防水样板防水厚度不足管根处防水未上返渗漏篇质量问题质量问题1.卷材搭接长度不足2.阳角未设防水附加层3.地库底板与外墙交接处防水节点不合规质量控制要点质量控制要点1.防水附加层收口部位应牢固、密封（打 密封胶）；2.注意防水卷材的搭接宽度为10cm，卷材 搭接处应粘贴
10、牢固防水卷材的搭接宽度为10cm，卷材 搭接处应粘贴牢固；3.地下室底板大面积空铺，附加层以及变 形缝、后浇带、电梯井、水坑等部位热熔 满粘，地下室顶板、外墙、屋面必须热熔 满粘；4.相邻两幅卷材短边搭接缝应错开，且不 得小于500mm相邻两幅卷材短边搭接缝应错开，且不 得小于500mm。1. 防水施工卷材防水施工冷底子油涂刷不合规地下室底板防水卷材施工样板卷材搭接长度不足阳角未设防水附加层渗漏篇质量问题质量问题1.地下室混凝土开裂（温度裂缝、收缩 裂缝、沉降裂缝等）2.温度裂缝温度裂缝：大体积混凝土成型后，内 外温差较大，收缩程度不同产生裂缝3.收缩裂缝收缩裂缝：混凝土在终凝前，表面失 水较
11、快产生裂缝4.沉降裂缝沉降裂缝：地基土质不均匀，造成不 均匀沉降，产生裂缝质量控制要点质量控制要点1.对一般缺陷和裂缝宽度小于0.2mm的混凝 土表面裂缝、气孔对一般缺陷和裂缝宽度小于0.2mm的混凝 土表面裂缝、气孔，先用修补材料填充补 平，待干燥后打磨干净；2.当裂缝宽度超过0.2mm时当裂缝宽度超过0.2mm时，利用压力设备 将胶结材料压入混凝土的裂缝中，常用交 接材料有水泥浆、环氧树脂等材料；3.注意对地下室的雨后检查及裂缝处理后 的闭水试验检查。2. 地下室地下防水区域砼裂缝处理一般性修补专项修补方案混凝土细小开裂混凝土裂缝渗漏篇质量问题质量问题1.地下室穿墙管道未设套管地下室穿墙管
12、道未设套管2.安装套管未按规定做止水环未按规定做止水环，止水 环未与套管满焊连接质量控制要点质量控制要点1.地下室外墙管道应采用套管地下室外墙管道应采用套管（套管做防 腐处理），管道集中部位可设群管（穿墙 盒），预埋穿墙管应定位准确，穿管前可 将套管先封盲板；2.穿墙管中部双面焊接2mm厚100mm宽止水 环，止水环需放在墙的中间2.穿墙管中部双面焊接2mm厚100mm宽止水 环，止水环需放在墙的中间；3.穿墙管与内墙角的距离应大于250mm，相 邻穿墙管间距300mm。2. 地下室地下室穿外墙套管地下室外墙套管预埋地下室外墙套管节点套管与管道间封堵不严穿墙管未设套管渗漏篇质量问题1.未按规范
13、设置止水螺杆质量问题1.未按规范设置止水螺杆 2.端头处理不合规范或螺杆切割后高 出墙面质量控制要点质量控制要点2.一次性止水对拉螺杆可采用工具式螺杆 或螺杆加锥形塑料垫块（模板）方式使螺 杆端头留出凹槽；3.当一次性穿墙螺杆两端采用锥形塑料垫 块时，养护结束后需在墙体内外逐个剔除 塑料垫块，然后将止水螺杆端头从孔口的 最深处一次性割断（螺杆切割后不能高出 墙面），螺杆切割结束后用防锈漆将螺杆 两端刷两遍；4.施工防水层前，浇水湿润，并逐个将螺 杆位置处的凹槽用聚合物水泥砂浆压实抹 平。2. 地下室地下室外墙止水螺杆渗漏篇地下室外墙止水螺杆地下室外墙管孔螺栓封堵节点地下室外墙螺杆孔洞渗漏螺杆钢
14、筋头未清理质量问题质量问题1.未达规定时间提前浇筑混凝土未达规定时间提前浇筑混凝土2.浇筑前后浇带未清理3.防水层未设附加层防水层未设附加层4.后浇带两侧接缝未做处理质量控制要点质量控制要点1.浇筑前后浇带内的垃圾、积水清理干净；2.后浇带部位应增设防水附加层；3.后浇带应在其两侧混凝土龄期达到42天 后再施工后浇带应在其两侧混凝土龄期达到42天 后再施工，高层建筑的后浇带施工应按规 定时间进行；4.后浇带应采用收缩混凝土浇筑，其抗渗 和抗压强度等级不低于两侧混凝土后浇带应采用收缩混凝土浇筑，其抗渗 和抗压强度等级不低于两侧混凝土；5.后浇带应一次浇筑，不得留设施工缝， 混凝土浇筑应密实，养护
15、时间不得少于28 天，地库底板后浇带支模体系不宜拆除过 早。后浇带应一次浇筑，不得留设施工缝， 混凝土浇筑应密实，养护时间不得少于28 天，地库底板后浇带支模体系不宜拆除过 早。2. 地下室后浇带浇筑渗漏篇后浇带浇筑样板地下室底板后浇带防水节点图后浇带中垃圾未清理地库顶板后浇带两层接缝处渗水质量问题质量问题1.填土完成面以下部位存在砌体外墙填土完成面以下部位存在砌体外墙2.侧墙防水卷材低于园林回填土标高侧墙防水卷材低于园林回填土标高3.地下室外墙防水无保护层，造成防水层 破坏质量控制要点质量控制要点1.填土完成面以下部位，不应采用砌体外 墙，应采用抗渗混凝土现浇结构，地下室 外墙必须使用止水螺
16、杆；2.地下室外墙防水应高于园林回土标高 200mm地下室外墙防水应高于园林回土标高 200mm；3.地下室外墙防水施工完毕，应外贴保护 板做防护。2. 地下室填土完成面以下外墙做法防水保护层施工不到位地下室外墙防水节点填土完成面以下部位存在砌墙地下室外墙防水高度不足渗漏篇质量问题质量问题1.出屋面烟风道泛水高度范围内存在砖砌体出屋面烟风道泛水高度范围内存在砖砌体2.烟道反坎高度不足烟道反坎高度不足，反坎与屋面结合不密 实3.出屋面烟道根部防水未设附加层或防水上 返高度小于建筑完成面250mm以下质量控制要点1.出屋面（含地下车库顶板）烟风道反坎应 尽量跟结构板一次性浇筑，若不能一次性浇 筑反坎，反坎高度要高于完成面200mm出屋面烟道根部防水未设附加层或防水上 返高度小于建筑完成面250mm以下质量控制要点1.出屋面（含地下车库顶板）烟风道反坎应 尽量跟结构板一次性浇筑，若不能一次性浇 筑反坎，反坎高度要高于完成面200mm；2.阴角部位的防水附加层，阴角部位的防水附加层，平面不小于250mm， 立面高于完成面250mm，注意卷材的防水收口；3.
