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1、 重要声明 ：本公司及其关联机构、雇员对上述信息的来源、准确性及完整性不作任何保证。在任何情况下，报告中的信息或所表达的意见仅供参考，并不构成所述证券买卖的出价或征 价。本公司及其关联机构、雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这 些公司提供或争取提供投资银行业务等服务。本报告版权归湘财证券所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用等。 投资要点投资要点 ? 我国的房地产中介服务业还处于发展初期，但发展迅速。我国的房地产中介服务业还处于发展初期，但发展迅速。房地产
2、中介服务行业的服务内容涵盖了顾问、代理、经纪、估价以及物业管理等服务内容。 ? 专注从事房地产顾问策划、代理销售与经纪业务的服务商。专注从事房地产顾问策划、代理销售与经纪业务的服务商。世联地产成立于1993 年，一直专注从事房地产顾问策划和代理销售与经纪业务。在顺利度过了创立期、起步期与成长期后，世联地产已经进入快速扩张阶段。世联地产的主要业务有三块：1、房地产顾问策划；2、代理销售；3、经纪业务。顾问策划业务为世联地产的核心业务，而代理销售业务是目前主营业务收入和净利润最主要的来源。 。 ? 全国布局基本完成，三大核心区域已经建立全国布局基本完成，三大核心区域已经建立。在中国经济最发达的地区
3、为追求成长和有实力的客户提供专业的房地产综合服务。在中国经济最发达的地区为追求成长和有实力的客户提供专业的房地产综合服务。世联地产以深圳为总部，业务范围遍及北京、广州、深圳、上海等 100 多个大中城市。目前，世联地产已建立起深圳区域、上海区域和北京区域三大业务中心. ? 公司战略定位清晰，竞争优势明显。公司战略定位清晰，竞争优势明显。世联地产在设立之初定位就很明确，定位为房地产服务商，坚决不从事风险较大的房地产开发业务。公司积累了丰富的经验，并不断总结、固化经验，形成了独特的方法体系和专业模式;世联地产连续成为“中国房地产策划代理公司品牌价值 TOP10”的第二名，同时世联地产的品牌美誉度、
4、忠诚度位列行业第一。目前公司拥有众多经验丰富、忠诚度高的员工，这些人力资源是世联地产最主要的核心财富。 盈利预测与估值 盈利预测与估值 ? 我们预计世联地产 2009 年、2010 年与 2011 年的主营业务收入分别为 5.8 亿、7.25 亿与 8.7 亿，净利润分别为 0.99 亿、1.23 亿与 1.48 亿，按发行后总股本 1.28 亿股计算，合每股收益分别为 0.77 元、0.96 元与 1.16 元。出于谨慎原则， 我们按照 2009 年动态市盈率 20-25 倍预测， 合理价值区间为 15.4-19.25元。建议询价区间为 15.79-17.32 元。 ? 风险因素包括：房地产
5、市场调整的风险、核心人员流失风险等。 会计年度 会计年度 2007A2007A2008A 2008A 2009E 2009E 2010E2010E2011E2011E主营收入(百万元) 523 511 580 725 870 同比增长 52% -2% 14% 25% 20% 净利润(百万元) 81 66 98.6 123.25147.9同比增长 12% -19% 49% 25% 20% 每股收益(按发行后总股本摊薄)每股收益(按发行后总股本摊薄)0.63 0.63 0.52 0.52 0.77 0.77 0.96 0.96 1.16 1.16 湘财证券研究所 湘财证券研究所 洪俊骅 Tel：0
6、21-68634510-8278 E-Mail: 徐轲 Tel：021-68634510-8562 E-Mail: 发行上市资料： 发行上市资料： 股票代码： 002285 发行前股本： 9600 万股 本次发行股本： 3200 万股 占发行后总股本比例： 25% 主承销商： 招商证券 网下发行不超过： 640 万股 网上发行数量约： 2560 万股 网下缴款及网上申购日期： 2009 年 8 月 17 日 合理价值区间： 15.4-19.25 元 建议询价区间： 15.79-17.32 元 内地首家上市房地产服务商 内地首家上市房地产服务商 世联地产新股定价报告世联地产新股定价报告 2009
7、.08.10 世联地产新股定价报告2 目录 目录 一、房地产中介行业分析 . 4 1、房地产中介行业概述 . 4 2、我国房地产中介服务业的发展现状 . 5 （1）处于行业发展初期且发展不平衡 . 5 （2）行业经过迅速发展后进入调整期 . 5 （3）房地产市场调整对房地产中介服务行业各类业务的影响各异 . 5 （4）行业向规范化、专业化和品牌化方向发展 . 5 3、房地产中介服务业的竞争格局 . 6 （1）策划代理业务的竞争格局 . 6 （2）代理销售业务的竞争格局 . 6 （3）经纪业务的竞争格局 . 6 二、世联地产基本情况 . 7 1、公司的历史发展 . 7 2、公司股权结构和控股股
8、东 . 8 3、公司规模情况三大业务中心 . 9 4、公司主要业务介绍三大业务模式 . 10 （1）顾问策划业务领先大多数对手的优势先导业务 . 11 （2）代理销售业务收入和利润占比最大的业务 . 13 （3）经纪业务谨慎经营 . 14 5、公司主要竞争优势 . 15 （1）稳健经营优势不参与房地产开发 . 15 （2）持续专业积累优势16 年的经验积累 . 15 （3）知识管理系统的平台共享优势以平台为本的经营理念 . 15 （4）品牌与客户资源优势核心竞争力 . 15 （5）全国布局及统一运营优势分散单个城市的系统风险 . 16 （6）人力资源优势最为核心的资源 . 16 三、募投项目情
9、况 . 17 四、盈利预测与估值 . 19 五、风险提示 . 20 2009.08.10 世联地产新股定价报告3 图目录 图目录 图 1 房地产市场体系及房地产开发价值链 . 4 图 2 世联地产股权结构图 . 8 图 3 世联地产股东一览 . 8 图 4 世联地产全国业务布局图 . 9 图 5 世联地产开发价值链 . 10 图 6 顾问策划业务行业主要竞争对手收入（万元） . 12 图 7 代理销售行业主要竞争对手代理金额（亿元） . 13 表目录表目录 表 1 我国房地产中介服务业的发展 . 5 表 2 世联地产发展历程 . 7 表 3 世联地产业务类型 . 10 表 4 世联地产各业务
10、历年收入情况 . 10 表 5 世联地产各业务历年利润分布情况 . 11 表 6 各业务分项毛利率 . 11 表 7 世联地产顾问策划业务收入明细 . 12 表 8 世联地产代理销售业务收入明细 . 13 表 9 世联地产经纪业务收入明细 . 14 表 10 世联地产主要客户一览 . 15 表 11 世联地产募投项目 . 17 表 12 世联地产分业务收入预测 . 19 表 13 世联地产盈利预测 . 19 表 14 各相关行业估值水平 . 20 2009.08.10 世联地产新股定价报告4 一、房地产中介行业分析 一、房地产中介行业分析 1、房地产中介行业概述 1、房地产中介行业概述 房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和 三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的
