《商业银行房地产开发贷款风险及防范研究论文》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业银行房地产开发贷款风险及防范研究论文（9页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、商业银行房地产开发贷款风险及防范研究商业银行房地产开发贷款风险及防范研究摘摘 要：要： 伴随着中国经济的飞速发展，国内房地产市场经历了爆炸式发展时期，而国外房地产泡沫破灭的教训使各方对房地产的“超速”发展产生了担忧。更为重要的是，国内直接融资市场发展缓慢，房地产市场 60%以上的开发资金都来源于银行贷款的支持。商业银行在分享房地产发展带来巨额回报的同时也积聚了越来越大的风险，一旦房地产泡沫破灭就可能会引发银行信用危机、清偿能力危机等，甚至导致整个金融系统动荡。本文从我国商业银行房地产信贷现状着手，探析房地产开发信贷风险，并提出了有效的规避及防范风险的对策。关键词关键词：商业银行； 房地产开发贷
2、款风险； 防范Abstract ： along with the rapid development of Chinas economy, the domestic real estate market has experienced explosive growth period, and lessons of foreign real estate bubble burst the parties has concern on the “speed“ of real estate development. More importantly, the domestic market of d
3、irect financing development is slow, more than 60% of the countrys real estate market development funds from bank loans to support. Commercial bank share in real estate development bring huge returns but also accumulated more and more risk, once the real estate bubble burst, could lead to credit cri
4、sis, a solvency crisis, etc., and even cause the entire financial system instability. In this paper, the current situation of commercial bank real estate credit in China, analysis the real estate development credit risk, and puts forward the measures to avoid and guard against risk effectively.房地产开发
5、贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。具有资金额度大、使用周期长、抵押物价值不稳定等特点,这些特点决定了房地产开发贷款的高风险性。一、一、商业银行房地产开发贷款的现状商业银行房地产开发贷款的现状房地产开发商过分依赖商业银行信贷。在中国，虽然已经建立了银行信贷、证券市场融资、信托等多种融资体系，但房地产企业的主要融资渠道仍是依赖银行贷款，信贷占总融资的比重已经超过了 60%。据统计，在 1998 年-2002 年之间，每年银行贷款余额递增在 1000 亿人民币以内；2002 年-2003 年一年内增加 2200 多亿元；2004 年-2007 年之
6、间银行对房地产贷款的增速加快，每年增加约 3000 亿-4000 亿元。这反映出房地产贷款增速之快。当前，在我国市场经济尚不完善的背景下，企业债券、商业票据等直接融资渠道较为缺乏，而且门槛较高。据调查显示，截止 2009 年年末，全国主要金融机构商业性房地产贷款余额达 7.33 万亿元，同比增长 38.1%；商业银行发放的开发贷款余额款 5796 亿元，占各项新增人民币贷款的 6.02%。资金高度集中于商业银行，使得房地产的市场风险转嫁为商业银行的信贷风险。特别是在整复调控房价情形下，房地产开发企业负债经营更加严重，可以说，房地产行业一有风吹草动，银行的不良资产就会激增。这不仅加大了商业银行的
7、经营难度，而且还使其面临着巨大的潜在风险，一旦市场出现泡沫，将会对国家经济安全产生极大冲击。（二）商业银行房地产开发贷款的风险（二）商业银行房地产开发贷款的风险1、信用风险在商业银行的业务经营过程中，由借款者的违约行为所导致的信用风险是商业银行最大的风险来源之一。借款者到期不能或不愿偿还借款而形成的逾期、呆滞或呆账贷款是影响银行经营业绩的重要因素，房地产企业的信用风险也就成为商业银行信用风险的主要组成部分，开发商的信用风险除了来自开发商的欺诈外。目前比较突出的问题是房地产项目销售不畅，开发商资金回笼速度没有达到预期而开发贷款的还款来源对项目销售具有很强的依赖性，一旦项目销售不畅，开发贷款就可能
8、无法到期归还并发生逾期或倒逼银行进行贷款重组，形成很大的信用风险。目前，拖欠贷款现象严重。在房地产开发贷款中，有的房地产开发商法定代表人有违约行为及品德问题 ； 有的开发商有套取或抽逃占压资金、 挪用贷款行为；有的开发商有足够的流动资金，却以种种理由有意拖欠应偿还的到期银行贷款等。银行应高度关注开发商的信用状况，对于信用不良的开发商应列为高风险对象，予以重点监控。此外，房地产企业数高负债企业，大量靠银行贷款，负债率普遍在 70%以上，资金链条非常脆弱，一旦商品房滞销，开发商不能归还贷款，大量银行贷款将沉淀为不良资产。由于我国目前还缺乏完善的信用基础来支撑房地产信贷，房地产开发企业的信用状况和贷
9、款情况难以掌握，加大了银行的信用风险。 2、市场风险自上世纪 90 年代以来，我国的房地产取得了快速发展，虽然房地产金融业进入到了市场化阶段，但是整个房地产市场同发达国家相比，仍然比较落后也不太规范，具有明显的畸形发展趋势。当房地产领域出现空置率上升、低产出低效率不能吸收增加的货币供应量时， 就会导致通货膨胀的上升，助长房地产泡沫的形成和膨胀，致使商业银行贷款产生风险。 3、银行操作风险一是贷前调查环节对贷款申请人和申请项目背景情况的真实性管理认识薄弱，调查不深入、不透彻、不全面，未能准确揭示客户和项目的风险状况，造成授信管理方案“先天不足” ，无法覆盖和控制客户及项目风险。例如，银行信贷人员
10、未对客户提供的虚假项目要件进行核查，导致贷款项目建设手续存在瑕疵而无法正常建设和销售，最终形成信贷风险。又如，信贷人员简单依据客户提供的财务报告或虚假票据作为评判项目资本金的出资依据，导致企业资本金未足额到位的情况下，顺利套取银行信贷资金。二是贷款发放环节对贷款发放的条件未能有效落实，造成银行信贷资金的关键“防线”失守。例如，担保手续不真实或不完善，形成债权“悬空” ，或是贷款用途审核不严，形成信贷资金挪用。三是贷款管理环节对客户和项目的持续监控不到位，造成风险因素逐步聚集并爆发，银行由于未及时采取应对措施而形成信贷风险。 4、房地产企业经营风险经营风险是指由于房地产投资经营失误，造成实际经营
11、成果没有达到预期目标并最终产生难以归还商业银行贷款的风险。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及的环节多、周期长，期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节， 而一旦某一个环节出现风险，则整个项目就会产生连锁反应。房地产开发企业出现经营风险，则项目无法实现销售或者销售资金回笼与贷款期限不匹配，那么直接受损的就是银行。 5、土地闲置风险有的开发商囤积大量土地，出于坐地增殖、融资受阻等原因而未能如期开发。但根据城市房地产管理法第 25 条规定，以出让方式取得土地使用权进行开发的，超过合同约定的动工开发期满一年
12、未动工的，可以征收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。按照该项规定，土地长期闲置不用超过一年的，抵押人财务负担加重，势必会削弱开发商的还贷能力。而一旦闲置期满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在，相应的抵押权也就随之消失。房地产开发商的风险就转嫁到发放贷款的商业银行，大大增加了银行的不良贷款。 6、免担保与第三方保证风险房地产属不动产、易于控制且相对保值、易于变现等特点，商业银行普遍采用房地产抵押担保方式。但近年来出于同业竞争和业务拓展的需要，有的商业银行对于部分开发商实行免担保或第三方保证，即没有落实项目土地使用权及在建工程
13、抵押，导致银行对项目销售回款控制权的丧失，贷款回收完全寄托于开发商的信誉。有的商业银行则坚持开发商符合优质标准下免担保或接受第三方保证，其认定标准往往是资金雄厚、土地储备丰厚等。而这些优质企业开发的项目往往又遍布全国，资金需求动辄几亿元，而且通过内部资金渠道违规腾挪，利用商业银行的贷款拆东补西甚至支付土地款的现象也在一定程度上存在。房地产市场一旦出现剧烈波动，开发商个别项目出现风险，整个资金链出现问题，商业银行贷款将陷入十分危险的境地。即便有其他企业提供第三方保证责任的，但是面对开发商巨额的贷款量，一旦需要其履行保证义务，有的企业的代偿能力也是捉襟见肘。与此同时，部分商业银行的贷前调查工作流于
14、形式，有的为了赢得客户不断简化贷款条件，在操作上极不规范；有的商业银行在贷后管理中过于依赖抵押物登记，没有对项目建设及抵押物进行及时跟踪，导致风险不断上升。二、二、房地产开发贷款风险的成因房地产开发贷款风险的成因由于我国市场经济体制正在初步建立，市场和法律环境尚不完善，国内商业银行由于有相对固定的利差，资产定价机制尚未确立，也就还没有实现真正意义上的商业化。另外，改革开放 30 年来，国内经济基本上处于高速增长时期,商业银行缺乏应对经济周期包括房地产产变动周期的经验，因此国内商业银行房地产开发贷款风险夹杂着各种内外部因素。（一（一 ）内部因素）内部因素1、短期综合效益过高引致商业银行房地产开发
15、贷款迅速扩张，向房地产业放贷对商业银行特别是商业银行下属的经营机构及客户经理人员是有吸引力的，因此发放房地产贷款特别是房地产开发贷款可以派生大量的存款和零售业务、中间业务，而存款、贷款、中间业务通常是商业银行考核经营机构和客户经理的重要指标，事实上房地产贷款是商业银行一项重要的盈利性资产业务，因此对于商业银行来说有很大的吸引力。2、贷款软约束增加商业银行房地产开发贷款风险。所谓贷款软约束，是指由于某种原因，使得商业银行向企业提供的贷款资金未能遵照原来的贷款合约，即企业资金的运用超过了它当期的收益范围，或从跨时期来看，商业银行使企业贷款资金的用途超出了其将来收入的现值，这使在足够长的时间期限内，
16、企业总是不断地以新贷款来偿还旧贷款的利息而不是本金。3、风险计量技术落后，信贷组合管理能力薄弱导致商业银行无法准确衡量房地产开发贷款风险，由于缺乏相应的经验和数据积累，国内商业银行的风险计量基本上是处于起步阶段，国内商业银行目前的强项是对单笔贷款风险的审核，尚无法准确衡量整个组合的风险特别是跨经济周期的风险，因此也就无法通过资产配置手段来构建行业贷款组合，对房地产贷款规模的控制更多来自于对基层经营机构的需求和高层管理经验平衡的结果。（二）（二） 外部因素外部因素1、资本的逐利性导致社会资金源源不断进入房地产投资。房地产贷款的高回报不但使商业银行低估风险而放宽贷款条件，同时又鼓励房地产开发企业进行投机性经营，社会上的游资也会被房地产行业的高利润所吸引而进一步导致投资过度。所有这些因素都很容易引起商业银行房地产贷款膨胀，更多的资源持续向房地产业集中，而风险却向商业银行集中。2、地方政府的干预导致商业银行房地产开发贷款风险加剧。地方政府干预的目的是尽可能地从商业银行获取资金来支持地方经济的发展，而且近年来的经济运行情况也使得地方政府有干预的动力但在现行财政制下却没有担保融资
