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1、硕士论文Z N 房地产项目管理内部控制优化研究1 引言1 1 选题背景自二十世纪8 0 年代至今，我国房地产市场已走过近3 0 年的历程。我国房地产行业先后经历了四个发展阶段：1 9 7 8 年至1 9 9 1 年的理论突破及起步阶段；1 9 9 5 年至2 0 0 3 年的相对稳定和协调发展阶段：2 0 0 3 年至2 0 0 7 年的调控、反调控与总体反思阶段；2 0 0 7 年至2 0 1 0 年的全面调整阶段，2 0 1 0 年后，我国房地产市场已进入“理性回归期”。自2 0 1 0 年开始，国家对房地产行业陆续出台了一系列宏观调控政策：2 0 1 0 年1月l O 日国务院出台“国十
2、一条”，规定首付不得低于4 0 ，严格二套房管理，加大房地产贷款窗口指导；2 0 1 0 年4 月2 7 日，国务院发布国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，( 简称“国十条”) ，被称为“史上最严厉的调控政策”；2 0 1 1年1 月，全国超过2 0 个大中城市相继出台“限购令，限定户籍及非户籍居民家庭购房套数；2 0 1 1 年6 月，央行决定年内第六次上调存款准备金率，调整后大型金融机构存款准备金率达到2 1 5 的历史高位；2 0 1 2 年6 月，国土资源部发布闲置土地处置办法，规定现值土地满1 年按地价的2 0 征收闲置费，未动工满两年，无尝收回国有建设用地使用权；2 0
3、1 3 年3 月，国务院出台关于国务院常务会议研究部署加强房地产市场调控的通知，即新“国五条”，强调了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。严厉的宏观调控政策客观上抑制了房地产投资，使投资型客户陷入观望，改善型客户减少了机会，首置刚需客户增加成为市场主流，但也带来了全国房地产交易量的萎缩，资金链绷紧，降价大潮从一线城市到二三线城市全面蔓延。据国家统计局数据显示，2 0 11 年，我国房地产开发投资6 1 7 4 0 亿元，较上年增长2 7 9 ，增速较上年回落5 3 ；全国房屋施工面积5 0 8 0 亿平
4、方米，比上年增长2 5 3 ，增速比上年回落1 2 ，全国房地产开发企业土地购置面积4 1 亿平方米，较上年增长2 6 ，增速比上年回落2 2 6 ；全国商品房销售面积l O 9 9 亿平方米，较上年增长4 9 ，增速较上年回落5 7 ；全国房地产企业本年资金来源8 3 2 4 6 亿元，较上年增长1 4 1 ，增速较上年回落1 2 1 。2 0 1 2 年土地市场供需双降，住宅用地楼面价同比上涨，全国3 0 0城市土地出让金同比减少1 3 ，住宅用地出让金跌幅为1 4 ，房地产销售市场呈现“刚需主导、投资受抑、城市分化、结构失衡“ 特征，主流房企利润率下降( 以上数据来源：国家统计局) 。房
5、地产市场对开发企业的生存能力提出更高的要求，整个行业面1 引言硕士论文临市场洗牌和行业整合。未来房地产企业将更加着眼于“品牌”、“品质、“特色“ 、“实力”的提升，不断探索和构建适合自身特点的企业发展战略，形成能力提升和市场成熟的“双核驱动“ 运营模式以支撑企业的可持续发展。图1 - 12 0 11 年至2 0 1 2 年初中国房地产市场现状资料来源：中国指数研究院专题研究( ( 2 0 0 7 年来两次经济下行背景下房地产政策及市场走势 对比分析。2 0 1 2房地产项目企业提高自身运营、管理能力的一个重要途径是优化项目管理内部控制。从内部控制的发展历程看，大家所熟知的内部控制均属于审计范畴
6、，而C O S O 则更强调了基于经营环境和经营目标的管理控制、行为控制和系统控制。我国房地产行业与同行业相比还属于年轻的行业，仍存在业务流程分散、风险评估环节薄弱、财务与各部门的渗透和关联程度不够等共性问题。理性的行业环境给房地产行业注入了更大的不确定性，原有的内部控制体系已经不能满足房地产生存和发展的需要，取而代之的应该是整体、连续、全方位、广义的内部管控。优化项目管理内部控制机制，顺应未来房地产政策与走向，可以整合与协同企业内部资源与能力，完成以人员素质、体系管理、价值链管理、竞争优势模式以及品牌管理的“战略导向型”转型，提升房地产项目全过程的综合运营和抗风险能力，实现企业价值最大化的既
7、定战略目标。转型期的我国一些中小型房地产项目上马急下马也快，或者因资金短缺而奄奄一息，究其原因都与内部控制不完善或陈旧密切相关。2硕士论文Z N 房地产项目管理内部控制优化研究1 2 研究内容目前，我国对房地产开发企业的内部控制理论研究还不成熟，从实践的角度看，一部分上市房企已实施了内部控制管理并呈现一定成效，而大部分中小型房地产开发企业对内部控制管理还没有清晰的认识。在实施内部控制管理的房地产项目企业，一般仅运用基于内部控制五要素的“通用”模型，或简单的开展以资金安全和信息真实为目的的预算管理、内部审计。以会计控制为特征的旧的内部控制体系缺乏基于房地产行业特征的针对性和项目企业自身发展阶段特
8、点的可行性。笔者试图从C O S 0 的风险管理、内部管控、资源配置的视角，阐述一种符合房地产行业特征、对同类中小型房地产项目具有参考价值的风险防范和项目管理体系。这种体系将突破传统的、狭隘的内部控制定义，拓展至系统的、整体的、连续的、全面的、大概念的、广义的房地产项目企业核心能力的培养。优化后的内部控制可以更好的推动项目管理全过程的各环节、各职能的协同配合，有效建立可持续竞争优势，最终实现项目企业价值的重塑与创新。本文分为六个部分。第一部分主要以严峻的宏观调控形势和新时期的房地产市场发展要求为背景，提出优化Z N 房地产项目内控的重要意义，并对本文的研究内容和研究方法做了必要的说明。第二部分
9、简要阐述了国内外内部控制理论的发展历程和内部控制的基本理论框架。第三部分从我国房地产行业特征入手，介绍了Z N 房地产项目基本情况和内部控制现状，并从四个维度深入剖析Z N 房地产项目内部控制存在的问题与不足。第四部分针对Z N 房地产项目内部控制存在的问题与不足重点从项目企业层面的内部环境、财务管理、业绩考核三个维度提出优化内部控制的具体方案。第五部分重点从业务操作层面的资金管控、计划管理、成本控制三个维度阐述内部控制优化措施。第六部分提出研究问题的结论与展望，并运用反木桶理论模型论证了优化内部控制实现集约和紧密型项目管控模式，协同构建核心竞争优势的设想。本文从项目企业的企业层面和业务层面两
10、个维度展开内部控制的优化研究。基于c o s 0 基本思想从内部控制的全面性、关联性、协同性、动态性、整合性延伸性的提出一套具有较强操作性的房地产项目管理内部控制优化方案，以构建核心竞争优势。突破传统的内部控制理论以反木桶理论模型引导房地产项目企业构建核心竞争力和价值增值实践是本文的主要创新点。l 引言硕士论文1 3 研究方法国外文献Il 国内文献它N 内控案侈9I _ r _ _ _ _ _ _ _ _ _ o r 呵内控现状l际内控分析Z N 内控优化方案企业层优化lI 业务层优化结论图卜2 本文结构图本文借助于管理经济学、项目管理学、战略管理学、财务管理学、内部控制学等理论知识，对Z N
11、 房地产项目管理内部控制问题进行研究，主要采用了理论与实证相结合与案例分析的研究方法。相关理论是实践的指导与基础，实践是相关理论的载体与结果，将Z N 房地产项目企业作为案例，充分运用相关理论多角度剖析其内部控制问题，多维度设计其内部控制优化方案，验证了结论的正确性和可行性。案例分析是管理理论与管理实践的连接点，通过观察Z N 项目管理内控问题，分析问题的实质和各部分内在联系，评价优选内部控制优化方案并预见实施效果，验证了结论的实用性和有效性。Z N 房地产项目系以房地产开发为主营业务的上市开发企业，在行业内具有代表性，其内部控制的实施与优化对其他项目开发企业具有借鉴意义。理论与实证相结合为本
12、文奠定了基础，案例分析又使相关理论得以围绕实践问题形成、展开并接受检验，两大研究方法共同提升了本文的质量和价值。4下一二；一一一查_ 竺一口聂一构可一蜜结一一野一耋莅硕士论文Z N 房地产项目管理内部控制优化研究2 内部控制理论综述2 1 内部控制理论概述2 1 1 内部控制定义与目标二十世纪3 0 年代，随着组织内部的需要和认识，学术界开始提出完整的内部控制的概念，此后的时间里，随着内部控制理论的发展，其内涵和外延也在不断的丰富与拓展。最早给出内部控制权威性定义的是美国C O S 0 委员会。美国反欺骗性财务报告委员会的发起委员会于1 9 9 2 年提出内部控制一整体框架( I n t e
13、r n a lC o n t r o l -I n t e g r a t e dF r a m e w o r k ) ，即后来人们熟知的C O S 0 报告。报告将内部控制描述为“由企业董事会、经理阶层和其他员工实施的，为提高运营的效率和效果、财务报告的可靠性、相关法令的遵守性等目标的达成而实施的一系列控制活动。从管理意义上讲，内部控制的实质是企业为了对内加强管理，对外满足市场需要，在经营活动中实施的自我检查制约和自我免疫整合的管理系统。它是企业运营管理的重要方面，可以对可能引发企业风险的各种因素施加影响，并通过有效的内部控制活动实现协同和整合效应，保证企业的经营活动与总体战略目标相匹配。
14、从项目管理意义上讲，基于项目管理的内部控制是在有限的资源约束下，采取一系列的优化内部控制措施和活动，完善内部环境、强化风险管理、加强信息沟通和监督审计，对项目的全过程和全方位进行有效的综合管理，完成从项目的投资决策开始至项目结束的全过程( 包括预测、决策、计划、控制、反馈等) 进行的基于项目各生产要素均衡与合理的资源优化与系统整合，实现项目财务维度、客户维度、运营维度、能力维度的各项经营管理目标。企业战略企业运营企业报告 矗藩法规控制环境目标设定事件识别风险评估控制活动信息与沟西实体层面单位部门 业务 员卫不人图2 一l 项目管理内部控制框架模型项目管理目标、项目管理过程内部控制要素j内部控制
15、载体2 内部控制理论综述硕士论文内部控制目标是内部控制存在及存在形式的根本，也是决定内部控制运行方式和方向的关键以及认识内部控制理论的出发点。从C O S O 报告看出，内部控制的目标涉及取得经营效果和效率、保证财务报告的可靠性、保证遵循适当的法规三个大的管 理范畴。我国财政部在2 0 0 1 年6 月颁布的企业内部会计控制基本规范中将内部控制的目标更准确的概括为五个方面，除确保经营目标的实现、防止发现纠正错误于舞弊、保证财产安全、保证会计资料的真实完整、确保各项法规及内部控制制度的执行外，还根据我国企业实际状况强调了建立风险控制系统，强化风险管理，确保各项业务活动的健康运行。纵观中外内部控制
16、理论的发展过程，现代企业的内部控制的目标已不再局限于传统意义上的预防舞弊，而是涉及到组织管理的各个方面，呈现基于保护资源、整合资源、有效利用资源的多元化、纵深化发展趋势。2 1 2 内部控制特征与要素内部控制属于控制论的理论范畴。英文C o n t r o l 除控制外还包含管理、核实、 检查、调节等意思；汉语“控制”有检讨、核对的含义。基于内部控制的概念和目标， 将内部控制概括为以下基本特征。表2 - 1 内部控制特征特征类别特征描述对企业组织一切业务活动的多维度控制，是全方位、全人员、全过程的管理全面性工程。是立体的、闭环的，职能部门与人员操作紧密配合、流程化与标准化的一系协同性列内部控制活动共同构成一个管理系统。各个环节彼此之间都是相互牵制的，一种控制行为的建立与成功均会影响到关联性另一种控制行为的变化。企业的内部控制活动会随着外部市场和内部组织的不断变化而阶段性动态调动态性整，并不同程度的影响企业的生存与发展。内部控制是对构成组织的资源进行合理组织
