第三章房地产企业

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1、第三章第三章 房地产企业房地产企业学习目标：w1、了解房地产企业、组织、目标、决策 及计划的有关概念和内容； w2、理解房地产企业的分类方法、组织设 计的一般原则； w3、掌握房地产企业几种组织形式的应用 范围、计划编制及计划调整方法。第一节第一节 房地产企业概述房地产企业概述一、房地产企业的概念一、房地产企业的概念房地产企业是指从事房地产开发经营有关房地产企业是指从事房地产开发经营有关 的各种经济活动，在满足社会需要的同时获取的各种经济活动，在满足社会需要的同时获取 利润，进行自主经营，独立经济核算，并具有利润，进行自主经营，独立经济核算，并具有 法人资格的经济单位。法人资格的经济单位。二、

2、房地产企业的性质二、房地产企业的性质1 1、房地产企业的一般属性、房地产企业的一般属性 经营目的经营目的 与政府的关系与政府的关系 与员工的关系与员工的关系 与其他房地产企业的关系与其他房地产企业的关系w w2 2、房地产企业的特殊属性、房地产企业的特殊属性w w资金密集型企业资金密集型企业w w知识密集型企业知识密集型企业w w业务运作具备商业企业的特征业务运作具备商业企业的特征w w业务内容体现服务行业的特性业务内容体现服务行业的特性w w经营方式具有租赁企业的特点经营方式具有租赁企业的特点三、房地产企业在国民经济中的作用w为国民经济的发展提供物质保证 w为城市建设事业的发展开辟稳定的资金

3、 来源 w为相关产业的发展起到有力的带动作用 w促进消费结构和产业结构的合理化（一）按企业经营活动与房地产生产、流通、（一）按企业经营活动与房地产生产、流通、 消费环节的紧密相关程度，可将其分为房地产消费环节的紧密相关程度，可将其分为房地产 生产、流通、消费生产、流通、消费领域的企业。领域的企业。（二）按企业的经营特点可将房地产企业分为（二）按企业的经营特点可将房地产企业分为 房地产专营企业、兼营企业和项目型企业。房地产专营企业、兼营企业和项目型企业。四、房地产企业的类型四、房地产企业的类型1 1、与房地产生产环节相关的企业形式、与房地产生产环节相关的企业形式 uu 房地产开发公司房地产开发公

4、司uu 地产开发公司地产开发公司uu 住宅建设公司住宅建设公司uu 房屋拆迁公司房屋拆迁公司uu 房产经营公司房产经营公司uu 地产经营公司地产经营公司uu 房产信托公司房产信托公司uu 房地产顾问公司房地产顾问公司uu 房地产评估公司房地产评估公司2 2、与房地产流通环节相关的企业形式、与房地产流通环节相关的企业形式3 3、与房地产消费环节相关的企业形式、与房地产消费环节相关的企业形式uu 房地产经营管理公司房地产经营管理公司uu 房屋修建公司房屋修建公司uu 物业管理公司物业管理公司uu 室内装饰公司室内装饰公司uu 景观开发公司景观开发公司五、房地产企业的建立 w（一）房地产企业组建的条

5、件 w有符合公司法人登记的名称和组织机构； w有适应房地产开发经营需要的固定办公用房； w注册资本一百万元以上，且流动资金不低于一 百万元； w有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑 工程专业的专业技术人员，2名以上持有资格 证书的在职会计人员； w法律、法规规定的其它条件。（二）房地产企业设立的程序w向上级机关提出组建房地产开发企业的申请报告； w拟定房地产开发经营企业的章程； w向当地政府或房地产主管部门提出成立房地产开发经 营企业的申请报告； w申报企业的资质等级； w办理银行的开户手续，并存入资金； w办理资金信用证明； w办理经营场所的使用证明； w向工商行政管理部门申请注册登记。

6、（三）房地产企业的资质（三）房地产企业的资质我国房地产开发主管机构对房地产开发我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度。我国房地产开发企企业实行资质管理制度。我国房地产开发企业资质等级可划分为五个级别，即一级、二业资质等级可划分为五个级别，即一级、二级、三级、四级和暂定资质。级、三级、四级和暂定资质。uu 各资质等级企业的工程技术、财务、统计等各资质等级企业的工程技术、财务、统计等 业务负责人应具有相应专业不同级别的职称。业务负责人应具有相应专业不同级别的职称。uu 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中 实行了实行了住宅质量保证书住宅质量保

7、证书和和住宅使用说明住宅使用说明 书书制度。制度。uu 未发生过重大工程质量事故。未发生过重大工程质量事故。（四）房地产开发企业业务范围（四）房地产开发企业业务范围uu 一级资质的房地产开发企业承担房地产项目一级资质的房地产开发企业承担房地产项目 的建设规模不受限制，可在全国范围内承揽房的建设规模不受限制，可在全国范围内承揽房 地产开发项目。地产开发项目。uu 二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面 积积2525万平方米以下的开发建设项目，承担业务万平方米以下的开发建设项目，承担业务 的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建的具体范围由省、自治区、直辖市人

8、民政府建 设行政主管部门确定。设行政主管部门确定。uu 三级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积三级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积1010 万平方米以下的开发建设项目，并限定在本市（州万平方米以下的开发建设项目，并限定在本市（州 ）行政区域内承揽房地产开发项目。）行政区域内承揽房地产开发项目。uu 四级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积四级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积4 4万万 平方米以下的开发建设项目，不得承担平方米以下的开发建设项目，不得承担8 8层以上的开层以上的开 发建设项目，并限定在本市（州）行政区域内承揽发建设项目，并限定在本市（州）行政区域内承揽 房地产开发项目。

9、房地产开发项目。uu 暂定资质的房地产开发企业承揽建设规模不得超暂定资质的房地产开发企业承揽建设规模不得超 过四级资质房地产开发企业的承揽规模，并限定在过四级资质房地产开发企业的承揽规模，并限定在 本市（州）行政区域内承揽房地产开发项目。本市（州）行政区域内承揽房地产开发项目。（五）房地产开发企业资质审批（五）房地产开发企业资质审批我国对房地产开发企业资质等级实行分级审批制。我国对房地产开发企业资质等级实行分级审批制。 uu 一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设 行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审

10、 批。批。uu 二级资质及二级以下资质企业的审批方法由省二级资质及二级以下资质企业的审批方法由省 、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定 。（六）房地产开发企业违规处罚w（1）企业未取得资质证书从事房地产开发经 营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主 管部门责令限期改正，处5万-10万的罚款；逾 期不改的，由房地产开发主管部门提请工商行 政管理部门吊销营业执照。 w（2）企业超越资质等级从事房地产开发经营 的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管 部门责令限期改正，处5万-10万的罚款；逾期 不改的，由原资质审批部门吊销资质证书，并 提请工商

11、行政管理部门吊销营业执照。w（3）企业有隐瞒真实情况、弄虚作假骗取 资质证书，涂改、出租、出借、转让、出 卖资质证书之一的行为，由原资质审批部 门公告资质证书作废，收回证书，并处1万- 3万的罚款。 w（4）企业开发建设的项目工程质量低劣， 发生重大工程事故的，由原资质审批部门 降低资质等级，情节严重的吊销资质证书 ，并提请工商行政管理部门吊销营业执照 。w（5）企业在商品住宅销售中不按照规定发放 住宅质量保证书和住宅使用说明书 的，由原资质审批部门予以警告、责令限期 改正、降低资质等级，并处1万-2万的罚款。 w（6）企业不按照规定办理变更手续的，由原 资质审批部门予以警告、责令限期改正，并

12、 处5000-1万的罚款。六、我国房地产开发企业发展现状特点w w企业数量稳步增加，但大多数企业规模偏小；企业数量稳步增加，但大多数企业规模偏小；w w企业经营业绩普遍提高，但增长缓慢；企业经营业绩普遍提高，但增长缓慢；w w企业的区域分布具有较高的集中性；企业的区域分布具有较高的集中性；w w企业融资渠道比较单一；企业融资渠道比较单一；w w企业的经济类型具有多样性，民营企业的发展企业的经济类型具有多样性，民营企业的发展 势头远强于国有企业。势头远强于国有企业。w w部分企业部分企业经营理念非市场化、生产效率低经营理念非市场化、生产效率低（没（没 有太多核心竞争力、产业化进程缓慢、开发模有太

13、多核心竞争力、产业化进程缓慢、开发模 式落后）、式落后）、决策水平低、企业内部管理滞后决策水平低、企业内部管理滞后（ 内部管理系统缺陷、不重视智力劳动、营销能内部管理系统缺陷、不重视智力劳动、营销能 力不足、售后服务差，物业管理薄弱、违反法力不足、售后服务差，物业管理薄弱、违反法 规经营）规经营）一、房地产企业人员构成一、房地产企业人员构成（一）房地产企业人事分类（一）房地产企业人事分类uu 经济管理类经济管理类uu行政、经济、财务、人事等行政、经济、财务、人事等uu 专业类专业类uu策划、销售、项目拓展等策划、销售、项目拓展等uu 工程技术类工程技术类uu工程技术、技术管理工程技术、技术管理

14、第二节第二节 房地产企业人员与组织房地产企业人员与组织uu 建筑师建筑师uu 工程师工程师uu 财务人员财务人员uu 营销策划人员营销策划人员uu 项目拓展及发展人员项目拓展及发展人员uu 法律顾问法律顾问（二）房地产开发企业主要人员构成（二）房地产开发企业主要人员构成二、房地产企业组织 w（一）房地产企业组织的基本概念 w房地产企业组织是指围绕企业的开发与 经营目标，将企业全体员工组织起来并 开展分工协作，从而推动企业的房地产 开发与经营各项活动顺利开展所必需的 组织形式和组织机构。 w1、目标 w2、人员与职务（管理与被管理者） w3、职责与职权 w4、信息（二）房地产企业组织的一般原则w

15、1、目标同一性原则 w2、分工协作原则 w3、统一指挥原则 w4、权责一致原则（职权与职责） w5、机构精简原则 w6、有效管理幅度原则 w7、授权原则 w8、均衡性原则 w9、弹性原则（四）房地产企业组织结构形式w1、职能型组织结构 w2、项目型组织结构 w3、矩阵型组织结构 w4、混合型组织结构1、职能型组织结构w当今世界的组织形式当中，得到最普遍 应用的就是层次化的职能型组织结构。2、项目型组织结构w适用范围：适用于企业进行较大的、持续时间 较长的项目，也适用于要求在短时间内完成且 费用压力大、经济性要求高的项目。3、矩阵型组织结构w适用范围：适用于大型、复杂项目。4、混合型组织结构w适

16、用范围：对中小企业比较适中，但对 规模较大、决策是需要考虑较多因素的 组织不太合适。第三节 房地产企业经营与管理w一、房地产企业经营目标（一）房地产企业经营目标制定的原则w1、可行性原则 w2、可量化原则 w3、一致性原则 w4、弹性原则（二）房地产企业经营目标的内容w战略目标： w1、成长性目标 w营业总收入及其增长率；资产总额及其增长率；开发 规模及其开发范围；土地储备面积。 w2、盈利性目标 w利润总额及其增长率；净利润；净利润率；净资产回 报率；资产负债率。 w3、竞争性目标： w市场占有率；行业影响率；品牌价值。w战术目标： w1、市场定位； w2、产品结构； w3、价格策略； w4、广告策略； w5、营销策略。二、房地产企业经营决策w（一）房地产企业经营决策的概念 w房地产企业经营决策是指企业管理层为 了实现企业经营目标对未来一定时期内 有关企业经营活动的方向、内容及方式 的选择或调整过程。（二）房地产企业经营决策的影响因素w1、环境 w宏观环境（国家）