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1、1 银龄港湾老年公寓立项报告立项单位： 北京汉欧投资管理公司二 0 一四年五月2 目录一、项目提出的依据二、老年公寓目标客户需求及应对分析三、老年公寓选址（地块）应具备的基本条件四、老年公寓规划五、老年公寓风险分析六、风险规避与控制措施七、项目实施八、结论3 一、项目提出的依据（一）政策依据1、北京市怀柔区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要2、 国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知（国办发200019 号）3、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（国办发 20066 号）4、财政部和国家税务总局 关于对老年服务机构有关税
2、收政策问题的通知（财税200097 号5、 中华人民共和国土地管理法（二）老年公寓市场机遇我国已进入老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区65 岁以上人口占总人口7% 或 60 岁以上人口占总人口10% 以上时，即为老龄化社会。截至目前，中国60 岁以上老年人数量已超过 2 个亿，占总人口的14.9%。这一比例明显高于10% 的联合国传统老龄社会标准。 去年全国老龄委预计， 未来 20 年中国将进入老龄化高峰。“未富先老”成为中国越来越突出的问题。截至 2012 年底，中国 60 岁以上老年人口约1.9 亿，占总人口的 14% 。去年中国老龄委办公室发布消息称，去年60岁以上老年人口就将
3、突破2 亿，未来 20年平均每年增 1000 万老年人，到 2050 年左右，老年人口将达到全国人口的三分之一。4 目前全球老年人口超过1 亿的国家只有中国一个。 2 亿老年人口数相当于印尼的总人口数，已超过了巴西、俄罗斯、日本各自的总人口数。如果作为一个国家的总人口数，也能排世界第四位。根据国家有关部门统计预测，到2025 年，老年人将占全国总人口19.34%；到 2040 年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。怀柔区共有 60 岁以上老年人 4.2 万人，已进入老龄化社会，预计2010 年将达到 5.5 万人，占户籍人口的15.59%。全区现有养老机构1
4、7 家，其中，公办敬老院 14 家，分属全区 14 个镇乡，另有民办养老机构 3 家。怀柔区老年公寓的发展和建设，将弥补怀柔区养老院不足的状况，同时为应对怀柔区人口老龄化进一步加剧和对北京市养老群体分流打下了坚实的基础。“老年公寓”市场潜力巨大2000 年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的 1 /3 ； 另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年 3000 亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人公寓产业是一个极待开发的产
5、业。据调查分析显示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望租赁、购买养老公寓及房屋的占调查总数的 51 % ， 打算租赁房屋使用权的占 24%， 希望购买产权式酒店的占 1 6% ， 打算采取其他形式的占 9%。 目前租赁市场上的房源较为零散，适合老年人居住的整体服务机构健全的老年公寓就更少。这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。5 受传统观念的影响 （他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂” ，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另
6、一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦， 从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。家庭因素催生老年公寓的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。 许多独生子女成家之后， 所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设面对我
7、国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策， 鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在 2003 年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人， 尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年公寓的建设。北京市政府更是认识到首都人口老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：养老服务机构建设用地可划拨；税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠；财政可给一次性开办补助 ; 向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除6 老年公寓在京、沪两地倍受热宠最早的老年
8、公寓就出现在北京和上海。上世纪的九十年代初， 在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求， 排队预订的场面时有发生。 九十年代中期， 北京的一些机构在吸取上海老年公寓的成功经验后，结合本地区老年人生活习性建老年公寓，取得了良好的经济效益和社会效益。总结：如果说 1.45 亿的老年人口基数是老年公寓建设的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年公寓建设的希望。从今天老年人口基数、 老年人社会问题及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年公寓建设应该说是一种机遇，老年公寓建设恰逢其时
9、，水到渠成。可以预见，老年公寓必将逐步被老年人极其子女所接受。（三）老年人公寓现状分析国内老年公寓的现状据有关部门的调查表明，与目前超过1.3 亿的 60 岁以上的老年人相比较，我国只有 42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100 万张， 只能为 1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有 4000 亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%5% 的数据，全国要为560 万到 700 万的老人修建老年公寓，投资总额在160亿到 200 亿元。国内老年人的居住模式7 A、购买房屋居住2000年人口普查资料显示，我国老年家庭
10、户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%。其中，市、镇购买商品房的家庭占 6.2%和 5.6%，购买经济适用房5.6%和 4.2%,购买原公有住房的户分别为 37.1%和 12.7%。县购买商品房、 经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。可以看出，目前我国城镇居民已购买公寓的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。B、自行建房居住个人建房有自筹自建、 自建公助、 集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也是我国居民公寓来源的主要方式之一。2000 年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、
11、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。C、租房居住这是公寓消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。 2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占 0.6%,如果分城乡看，在市、镇老年家庭中， 有 15.37%和 6.5%的家庭租用公有住房， 租用商品房的均为 1.6%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、 双人间和多人间， 房屋布局不合理，
12、 功能不全， 不能满足老年人公寓特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。8 目前国内老年设施的形式1、目前有大型的退休社区2、酒店式服务的老年公寓3、按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院各地均出现一些私人性质的、营利性质的小型养老院。（四）北京市老年公寓现状老年人口高龄化日趋明显人口抽样调查结果显示： 2006年我市常住人口为72428 万人，其中 65 岁及以上的人口为625 万人，占 862，平均每 11 人中就有一名老年人。老年人口的总量比 2000 年第五次全国人口普查时增加16 2 万人，年平均增加 2 7万人。在人口老龄化快速发展的同时， 高龄老年人口占老年人口总数的
13、比重在不断扩大。 2006年 80岁及以上的高龄老年人口占65岁及以上老年人口的16 05，比 2000 年提高 152 个百分点。户型设计不合理、功能相对单一、服务范围狭窄目前怀柔区有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不够合理， 功能不全，不能满足老年人生活的基本要求和现代的护理机制，更不能从规划设计上体现人性化关怀。就是这样的条件， 有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之门外，造成了高的空床率。公寓区规模小、配套设施不足、管理水平低下目前怀柔区的养老公寓、院所以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有 200 个床位以上规模的也不是很多。整体规
14、划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性9 化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。服务人员缺乏专业培训从整个怀柔区及周边区域的抽样调查中发现，养老院从事服务的人员多为下岗职工和农民工， 他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识， 对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人心理、生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。总之，目前社会提供的养老方式着眼的是最普通人群，提供的是最基本的服务。这种养老与老年人的尊严、 舒适不匹配， 与子女的孝心、 放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人无奈的
15、选择。（五）老年公寓发展趋势社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平纵观怀柔区老年人公寓市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。 在调查中发现北京市内有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老公寓无法满足宁静、舒适生活的要求， 我们开发的这种租赁式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，成功建设，可以预示租赁式老年公寓将成为未来老年公寓发展主流。老年公寓将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址
16、于市区中心，噪音和空气污染相当严重， 相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年公寓从主城区向城郊转移将成必然之势， 且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境10 的特殊要求。老年公寓的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品对老年公寓的档次之分， 现尚无明确界定， 但可以肯定现有的多家养老院中绝大多数应界定为低档产品， 而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年公寓的建设将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档公寓、 低档公寓也将占有一席之地。二、老年住公寓目标客户需求及应对分析（一）老年公寓目标客户需求特征分析老年公寓的内在需求主要从以下表现在以下几个方面（1）老年社会的来临我国是世界上老年人口最多、 增长最快的国家之一， 中国已开始进入人口老年型国家行列。 而且失去自理能力的老人继续增加，从 2012年的 3600万人增长到 2013 年的 3750 万人。随着计划生育政策的贯彻执行， 三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多，“4
