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1、学生姓名：刘世禄学生姓名：刘世禄 用户名：用户名：LSL0909 所属教学服务中心：所属教学服务中心：河北省广播电视大学教学服务中心 指导教师：指导教师：王汀汀提纲、绪论 (一)房地产抵押贷款证劵化的产生背景 （二）房地产抵押贷款证劵化的定义和作用 （三）个人房地产抵押贷款证劵化的现状和政策 、个人房地产抵押贷款证劵化的国际经验借鉴和在中国国内的发展情况 （1）个人房地产抵押贷款证劵化在国外的流程和形态 1.美国房地产抵押贷款证劵化的流程和形态 （2）个人房地产抵押贷款证劵化在我国的发展情况 1.个人房地产抵押贷款证劵化相关政策 2.我国推行个人房地产抵押贷款证劵化的经验启示 、个人房地产抵押
2、贷款证劵化的风险 （1）个人住房抵押的风险 （2）贷款的购买风险 （3）证券定价、发行、流通的风险 （4）经营管理风险 （5）购买投资相关证劵的风险 4、个人房地产抵押贷款证劵化的风险防范 （1）大力发展市场 （2）建设完善的发行体质 （3）建立完善的信用评级机制 （4）推行个人房地产抵押贷款证劵化的相关制度安排 1.建立统一的监管和控制制度 2.完善相关法律法规 3.建立完善的财会制度 4.市场化利率机制的完善个人住房抵押贷款证券化的风险防范个人住房抵押贷款证券化的风险防范摘要：简述住房抵押贷款证券化产生的历史原因和发展历程，分析住房抵押贷款证券化产 生的背景和产生的问题，从而分析住房抵押贷
3、款证券化在中国的发展和要注意的问题，住房抵押贷 款证券化是我国实施资产证券化和银行业资产重组的切入点,但国内尚不具备完善的证券化运作环 境,在住房抵押贷款证券化过程中,必然存在着技术风险、定价风险、流动性风险和提前还贷风险等 多种风险。本文通过对发达国家的先进经验分析我国在实行住房抵押贷款证券化过程中，产生的各 种风险，提出防范措施，推动我国住房抵押贷款证券化的正常有序发展 关键字 住房抵押贷款证劵化 次贷危机 风险防范 一、绪论 （一）房地产抵押贷款证劵化的产生背景 1.房地产抵押贷款证劵化国内国际发展背景 住房抵押贷款证券化是二十世纪最重要的金融创新之一。商业银行长期资金与短期负债不 匹配
4、的结构性矛盾，在住房贷款方面表现得尤为突出，而住房抵押贷款证券化对于解决这类结构性 矛盾并提高商业银行资产的流动性具有积极的作用。自 20 世纪 70 年代诞生以来，住房抵押贷款证券化迅速在世界各国实施并普及开来，成为一个优质的金融工具。 所谓资产证劵化（ASSET-BACKED SECURITIES,ABS）,就是将原始权益人（卖方）不流通的 存量资产或可预见的未来收入构造变成资本市场可销售的流通金融产品的过程。也是通过组合，使 资产在可预见的未来所产生的现金流收益保持相对稳定并且预计今后将保持稳定；在此基础上忙， 在配以相应的担保体质，把这组资产所产生的未来陷阱流的收益转变为可在金融市场上
5、流动、信用 等级较高的债券固定型收益证劵的技术和过程。参与组合的金融资产在期限、现金流收益水平和收 益的风险程度方面都可以不同。可见，证劵化的实质是融资者将被证劵化的金融资产的未来现金流 收益转让给金融投资者，而金融资产的所有权可以转让，也可以不转让。 根据上表数据显示，从 1998 年到 2007 年 10 间全国个人住房抵押贷款增长迅猛，到 2007 年末，我国个人住房按揭贷款余额为 30 万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的 11左右。如 此庞大的住房抵押贷款余额为我国开展住房抵押贷款证券化提供了基础资产。随着我国金融体制改 革的不断深化，银行市场的逐渐放开，外资银行业务在中国的逐渐开展
6、，以及我国对经济过热而采 取的宏观调控政策和更多投融资工具的逐步出现，中国银行业面临着内部以及外部的严峻竞争压力。 随着我国住房贷款规模的不断壮大，我们可以学习其它国家的先进经验，结合中国的实际情况，充 分利用住房贷款这一优质资产，进行金融业务的创新推行住房抵押贷款证券化。 2.房地产抵押贷款证劵化国际背景 （1）国际经济环境剧烈变动，从 20 世纪 70 年代开始，国际经济环境发生了一系列的变 化，如利率的汇率的急剧变化、石油冲击、国际债务危机等。这些剧烈变化导致了各个经济活动单 位经营风险加大，首先利率和汇款的剧烈波动会给银行业带来巨大冲击，尤其对储蓄贷款协会的冲 击更大，其主要是发放住房
7、抵押贷款。这些贷款通常期限长，利率固定，但利率的不断攀升增加了 银行吸取存款的成本，使其入不敷出，造成经营困难。其次是石油冲击，随着世界工业的不断发展 进步，对原油的依赖程度不断增加，石油价格也成为世界经济的晴雨表，同时石油价格也带来全球 收支不平衡，特别是非产油国，石油价格直接造成国家经济成本增加，企业经营环境恶化，在某种 程度上造成银行资产质量的下降，最后是国际债务危机，由利率和汇率的急剧变化和石油冲击等因 素引起，国家背上沉重的债务，致使经济发展缓慢 一、关于违约行为的研究 Yon Furstenberg(1974)研究认为：贷款价值比、抵押贷款的年龄以及房地产的类型(新的 还是现存的)
8、是决定违约风险的主要因素，在贷款发起后的 35 年间违约率达到峰值。 Morton(1975)分析了借款人的特征在导致违约行为方面的重要性，还认为违约行为与支付能力有关， 例如家庭规模和收入来源。CompbellDieterith(1983)在宏观层面上对违约行为进行了分析，认 为预期失业会对违约行为有所影响。Quertiastegman(1992)对抵押贷款违约文献调查后发现，住 房权益或者相关指标、贷款价值比、交易成本以及评估违约期权成本的困难是影响违约行为的重要 因素。YonghengDeng(1997)运用比例危险模型对提前偿付和违约行为同时加以研究，并假定了现行 利率遵循马尔可夫随机
9、过程。但一般认为，借款人是理性的，当抵押贷款的市场价值超过住房价值 时，借款人就会进行理性违约。 二、价格风险的研究 1： Boudoukh，whitelaw，Richardson 和 Stanton(1997)模型使用了一种非参数化多变量密度 估计方法(Multivariate Density Etimation，MDE)对 MBS 价格进行了定价与风险对冲机理研究。 模型描述了贷款价格对长期利率和利率的期限结构形状两个变量的函数依赖性。在公开市场上可得 到历史的相同息票率的 MBS 证券价格以及长期利率、短期利率等数据。只要数据足够，利用这个模 型估计出的 MBS 价格与观察值比较，误差可
10、达到 1以下。 （2）住房抵押贷款证券化的概念 1.概念 那“证券化之父 ，美国耶鲁大学的弗兰克J法博齐教授(FrankJ.Fabozzi)认为： “证券化可以被广泛地定义为一个过程，通过这个过程将具有共同特征的贷款、消费者分期付款合 同、租约、应收账款和其他不流动的资产包装成可以市场化的、具有投资特征的带息证券住房抵押贷款证券化(MBS)是最典型的一种资产证券化，它是金融机构(主要是指商业银行)把自己所持有的 流动性较差，但具有未来现金收入的且在期限、利率、规模等方面具备共性的抵押贷款通过拆卸、 整合、重组、汇集成为标准化组合资产池。经过政府机构或私人机构的担保和信用增级，使其转化 成为可在
11、金融市场上流通的证券，进而通过发行证券在资本市场上进行流通，完成住房抵押贷款机 构将抵押贷款由债权变现的过程。这一过程会促使资金在更广阔的范围内得到有效的配置和运作， 并将间接融资与直接融资联系起来，将住房金融一级市场与二级市场联系起来，最终达到使各个主 体获益的目的。住房抵押贷款证券化实质上相当于一种债券，目前被称为仅次于国债的“银边债券” 。 2.住房抵押贷款证券化原理依据 一般来讲，住房抵押贷款证券化的原理依据即资产证券化的原理依据包括一个核心原理和 三个基本原理。其中“基础资产的现金流分析”是核心原三个基本原理实质上是对基础资产现金流 的进一步分析，是资产证券化核心原理的深入。资产重组
12、原理的核心思想是通过资产的重新组合实 现资产收益的重新分割和组合，着重从资产收益的角度来进一步分析现金流；而风险隔离原理却着 重从资产风险的角度来进一步分析现金流，是关于资产风险重新分割和组合的原理；信用增级原理 则是从信用的角度来考察现金流，即如何通过各种信用增级方式来保证和提高整个证券资产的信用 级别。 （一）个人房地产抵押贷款证劵化的现状和政策 二、个人房地产抵押贷款证劵化的国际经验借鉴和在中国国内的发展情况 （一）个人房地产抵押贷款证劵化在国外的流程和形态 1.美国房地产抵押贷款证劵的发展背景 首先美国经过多次经济衰退，导致的资金流动性不平衡，在美国，发放贷款的主要机构为 储蓄贷款协会
13、（Saving and loan association）当时美国东西海岸发展部平衡，东海岸发展较早， 而西海岸由于处于发展中状态，大量人员进入，住房需求增加，西岸运用证劵化的方式，以房地产 契约为抵押，发行债券往东海岸以吸收资金。流程见图 2-1：抵押贷款债券储贷会储蓄者抵押贷款债券 贷款债权储贷会借款人西海岸东海岸一级市场（发行）二级市场（流通）图 2-1 抵押贷款创造与流通市场 2.资产负债期限不匹配 房地产本身因为金额较大，为减轻借款人的负担，一般都设计为长期贷款。银行通常情况 下是固定利率，由银行承担利率风险。涉及利率风险，前文已经提到，由于利率上升所带来的短期 融资成本增加，同时储
14、蓄贷款协会能吸引到的一般为短期存款，而住房贷款通常为长期，不匹配所带来的双重压力下，储贷会更有动机发展房地产抵押贷款证劵化。 3.机构专业分工考虑 从资产负债平衡的角度来看，机构投资者如退休基金、保险公司，都很适合做房地产长期 贷款。但由于各行业存在差异性，资金操作应以规避风险，稳定收益为主，另一方面，交由专业的 金融机构操作，也可分享房地产市场增值的收益。在双重推动下，美国证劵化市场逐步形成。 4.美国房地产抵押贷款证劵的流程 一般可分为以下 5 个部分创造、架构、信用增级、销售与交易及群组服务 5 个步骤，形成 专业的流程图：图 2-2借款人创始机构特殊目的的机构 发行者承销商投资人违约保
15、险机构信用增级机构信用评级机构资金流抵押担保及 债权出售创始架构销售与交易图 2-2 5.美国住房抵押贷款的三个层次及其规模 （1）美国的抵押贷款市场大致可以分为三个层次：优质贷款市场(primemark-et)， “ALTA“(AIternative A)贷款市场，和次级贷款市场(sub-Primemarket)。优质贷款市场面向信 用等级高(信用分数在 660 分以上)，收入稳定可靠，债务负担合理的优良客户，这些人主要是选用 最为传统的 30 年或 15 年固定利率抵押贷款。次级市场面向信用分数低于 620 分，收入证明缺失， 负债较重的人。而“ALT-A”贷款市场则是介于二者之间的庞大灰
16、色地带，它既包括信用分数在 620 到 660 之间的主流阶层，又包括分数高于 660 的高信用度客户中的相当一部分人。因此，美国 次级房贷，即美国次级住房抵押贷款，主要是金融机构为信用分数低于 620 分、收入证明缺失、负 债较重的人提供的住房贷款。 截至 2006 年底，住房抵押贷款的存量达到 109 万亿美元，而“ALT-A“市场的规模已经 占住房抵押贷款的 13，它和次级贷款已经占据了住房抵押贷款市场的 40，其中约一半被证券 化。 6.美国次贷危机 （1）美国次债危机的生成及传导机制 美国自 2000 年的不景气时期开始，布什政府利用低利率(联邦基准利率曾到 1)，再配 合 2002 年开始的减税措施，直接鼓励大家购房，目的是利用建筑业火车头来拉动整个经济的成长。20012004 年，美联储低利率政策刺激了房地产业发展，美国人的购房热情急升，由于易得性， 次级房贷市场空前火爆。从某种程度上来说，美国次级房贷也带动了经济的成长。银行向低信用购 房申请者发放住房抵押贷款，美国联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae)和联邦住房贷款抵押
