汽车广场立项报告书

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1、中国. 吉林. 长春超达磐谷国际商务港超达磐谷汽车广场立 项 报 告 书2006 年 7 月 25 日目录前言1SWOT 分析1.1 优势1.2 劣势1.3 机会 1.4 威胁2总体思路2.1 第 20 号楼定向：整幢打造汽车装饰（批发）超市 2.2第 1 号楼与 5 号楼定向：汽车用品批发城及终端服务 23第 2、3、4 号楼定向：整车（轿车）销售及汽贸商务 24南侧广场定向：机动车交易广场 2. 5 构成理由3. 客源市场分析3.1 汽车装饰、汽车美容及汽车用品 3.2 汽贸商务3.3 汽车整车销售 4. 经营策略 4.1 20号楼、 1 号楼、 5 号楼汽车装饰（批发）超市及汽车用品批发

2、城招商 范围及经营项目 4.1.1 招商范围： 4.1.2经营 项目 ：4.1.3 20号楼、1 号楼、 5 号楼汽车装饰（批发）超市及汽车用品批发城前期市场调查情况 4.1.4 20号楼“汽车装饰（批发）超市”营销方式 4.1.5 20 号楼“汽车装饰（批发）超市收支体系 4.1.64.1.620号楼“汽车装饰（批发）超市意向商户名单 4.1.7 1 号楼、5 号楼“汽车用品批发城” 需要开发商先期进行的基础设施改造： 4.1.8 1 号楼、 5 号楼“汽车用品批发城”营销策略： 4.1.9 1 号楼、 5 号楼“汽车用品批发城”收益部分：4.2 第 2、3、4 号楼整车（轿车）销售及汽贸商

3、务项目 4.2.1 需要开发商先期进行的基础设施改造： 4.2.2 营销策略： 4.2.3收益部分 (出租) 4.3 南侧广场 ( 机动车交易广场 ) 项目 4.3.1 需要开发商先期进行的基础设施改造 4.3.2 营销方式 4.3.3收益部分 ( 出租) 总 结超达磐谷国际商务港超达磐谷汽车广场立 项 报 告前言超达磐谷汽车广场的 立项，主要着眼于五大因素：第一，项目周边已经分布了24 家品牌汽车 4S店，本项目得天独厚的区位优势可以“借市做市；第二，第二，长春市目前汽车配件、汽车装饰、汽车美容、汽贸商务等汽车服务市场分布比较零散，急需一个成规模的、专业的汽车服务大市场；第三，第三， 超达磐

4、谷国际商务港无论在高端定位上还是业态配比上，“汽车”这一元素不可忽略；第四， 第四，超达磐谷国际商务港目前的区域特点最适合“有车族”的投资创业，且与商业功能相互辅助；第五， 第五， 利用上述两个优势， 超达磐谷国际商务港可以打出“产权式汽车广场店铺”的口号，开拓整车销售市场、拉动商铺及写字间的租售。本着严谨性、前瞻性的原则，本报告对超达磐谷汽车广场 的项目做了可行性研究，得出本项目具有较高可行性的结论。1SWOT 分析1.1 优势实景现房，经过简单改造即可利用，利于成本控制。周边品牌汽车 4S店林立，背倚一汽集团，区域优势适合产业定位。肯德基汽车餐厅 即将 进驻 的利 好因 素 。经过市场调研

5、，长春市汽车服务产业急需一个专业的、集群的项目。拥有专业的招商团队，拥有高端市场运作的经验与实力。1.2 劣势项目用房需要改造及初装修，且完成时间至少需要3 个月，市场机会时不我待。本项目可供利用的、适合产业特征的、集群规模的房源不多。目前正值招商黄金期，但市场培育期的优惠政策尚需尽快明确，以防贻误商机。1.3 机会随着汽车生产行业竞争环境的愈演愈烈，各厂商为降低整车价格，只有 在内饰方面节约成本， 而购车族对爱车个性化的需求日益提升，因此为汽 车后市场提供了广阔的市场空间。 汽车美容养护市场的前景被业内专家誉为未来的朝阳产业，汽车制造业 投入的 1 元钱，将会带动售后消费24 元34 元，一

6、辆中档轿车头一年用 在装饰美容上的费用可达2000 至 5000 元， 持续期每年会有 200 至1000 元的装饰费用。 长春市目前保有 车辆 已经 超过 40 多万辆 ，私 家车 的保 守 保有 量 已经 超过 10 万 辆，私家 车正 以每 天约 200 辆 的登 记速 度增 加，市 场空 间巨 大。 超达磐谷国际商务港周边拥有天安、 融创 等高 档住 宅社 区 有车 族 的高 消费 群体 、 拥有高新 区管 委会 及长 春 市政 府新 址等 政务 集 散 地的 政务 车流 优势 ， 周边 市场 潜力 巨大 。 长春市目前的汽车用品店及汽车装饰美容店大多集中在民康路、康平街 及绿园区汽贸

7、城一带，都属自发形成，规模较小、档次较低，分布零散、市场竞争无序、 服务质量难以保证、 后继发展的市场空间已经不适应市场 需要。 长春市目前的汽贸商务（汽车厂商销售处或办事处）虽然大多集中在一 汽集团周边， 但分布零乱， 且因一汽车周边缺少可以将汽车上、下游产业 “一条龙”配套容纳的场地，所以“长春汽车城”的汽车相关配套产业依 旧缺少整体的、集群式的综合市场。 汽车整车及相关配套产业大多资金雄厚、投资周期较长，但长春市内除 各大品牌的汽车 4S店之外，少有产权式的、适合汽贸产业的店铺，而超 达磐谷国际商务港目前大量待售（租）的产权式商铺及产权式写字间正 好适应了市场需求。1.4 威胁长春市近年

8、来商业地产发展迅速，市区内外正在有大量的产权式商铺及写字间涌入市场，各家都在全力寻找并打造市场切入点，而“汽车后市场、汽车服务产业”这一商机一旦被其他商业地产开发商或代理商关注到，这个市场的“首发性及惟一性”将被抢占。2总体思路将超达磐谷国际商务港做成长春市最大、业态最全的“汽车广场”。超达磐谷汽车广场构成：第20 号楼整幢；第 1 号楼、第 2 号楼、第 3 号楼，第 4 号楼、第 5 号楼的一、二层；超达磐谷国际商务港南侧广场。2.1 第 20 号楼定向：整幢打造汽车装饰（批发）超市其中 ，1、2 层为 超 市卖 场区 ，做 批发 零 售业 务， 1 层 专辟 400 平方米装 饰服 务区

9、 。实 行 超市 化经 营模 式， 统 一收 银， 扣点 式结 算；3 层： 仓储 库房 区（ 1、2 层业 户免 费使 用） ；2.3第 1 号楼与 5 号楼定向：汽车用品批发城及终端服务其中 ，1 层：国内 外 各品 牌汽 车用 品形 象 店（ 兼批 发）、汽 车 美容、汽车 维修 等终 端服 务 ；2 层： 国内 外各 汽车 用品 代理 商驻 长春 办事处 、各 类汽 贸配 套 产业办事 处；营销方向为租售同步（可以租代售）。25 第 2、3、4 号楼定向：整车（轿车）销售及汽贸商务其中，一层定向为整车销售，即各类轿车的3S店、2S店甚至是 1S店，添加户外用品及汽车自驾游用品市场，形成

10、“超达名车广场”；二层定向为整车销售（轿车、卡车、厢轿车）的驻场办事处；营销方向为租售同步（可以租代售），采取“一托二”的租（售）方式；26 南侧广场定向：机动车交易广场南侧广场打造成为长春最大的卡车、厢轿车交易市场，车辆集中展示，划区陈列；营销方向为场地出租。2. 5 构成理由第 20 号楼靠近正在洽谈中的肯德基汽车餐厅，且处于超达磐谷国际商务港北侧休闲广场的第一视觉点上，既利于彰显超达 磐谷国际商务港时尚现代的“汽车元素”，又与南侧的第1 号楼与第 5 号楼形成业态呼应，带动超达磐谷国际商务港“汽车元素”的做大做强，做成品牌产业。第 1 号楼、第 5 号楼临近硅谷西街，这段因“背街”的不利

11、因素影响了其他业态的进入，但此段靠近蔚山路上的众多汽车4S店，且目前 2 号楼已有“名羽名车”进驻，所以更适合“汽车用品批发城”及终端服务的定向。另外，目前长春市汽车服务产业 “产权商铺” 的概念的还是比较稀缺的， 本项目的开拓恰好带动了超达磐谷国际商务港的一、二层商铺的销售。硅谷大街蔚山路一带目前已经成型的24 家品牌汽车 4S店， 已经形成了本区域高端整车销售的业态，而第2、3、4号楼的各类轿车3S店、2S店甚至是 1S店及户外用品、汽车自驾游用品市场的开拓，既补充了整车销售的中低端业态，又与 20 号楼汽车装饰（批发）超市的来态补充呼应相辅相成，更以“汽车产权商铺”的概念推动一、二层商铺

12、的销售。3. 客源市场分析3.1 汽车装饰、汽车美容及汽车用品长春市目前的汽车装饰、美容及用品行业并没有严格的区分，一般都是在集中在一起经营。 其中大多是以汽车配件及饰品经营为主，终端美容服务为辅； 只有少数且分散的商户单项经营汽车装饰用品。经营格局上，主要集中民康路、康平街、汽贸城、开运街等路段上，另外其他地段也有一些零散分布。其中， 民康路一带上述商铺约有100120 家， 店铺规模 20 2000不等，80% 以上的商铺为租赁用房，租金约为60 元月；普遍特点及评价： 民康路一带的上述店铺主要以装饰、美容终端服务为主，兼营配件等汽车用品， 因为店铺的规模良莠不齐， 所以在价格和服务质量上

13、也是差参不齐， 已经严重影响了整体区域的社会评价。最主要的是， 由于该区域的上述店铺的室内施工场地已经不能满足汽车喷漆等对室内外环境要求较高的技术服务的需求、 且租金居高不下， 目前民康路一带的上述很多店铺都在考虑转址事宜；康平街一带上述商家约有30 家，店铺规模与租赁用房的情况与民康路相差不多，租金约为 40 元月；普遍特点及评价：分布零散，主要以终端服务为主，因区域特征不明显，难以形成大气候；汽贸城一带上述商家约有3040 家，主要以批发业务为主， 兼营零售等终端服务，凭借了靠近“长春名车广场”等区域优势，租金约为80 元月，属于长春目前相关产业租金价格最高的地段，但商品区的标识和分区都不

14、明确，给人拥护混乱的感觉；普遍特点及评价：汽贸城一带的产业上、下游产业链已经基本完备成熟，想要将这一地带的相关产业吞并瓦解不太容易，是本项目的主要竞争对手。3.2 汽贸商务长春市目前的汽贸商务 （汽车厂商销售处或办事处） 大多集中在一汽集团周边，但因场地或价格的限制， 市区内其他汽贸商务分布零乱，比如韩国一家太阳膜厂商办事处， 租住在经济开发区， 比如美国一家轮胎厂商的办事处，租住在三道街的民房里，比如韩国锦湖轮胎，租住在开运街上。在市调过程中，一些汽贸商务的工作人员都无奈地表示： 租住在汽贸产业区域的外围， 最大原因是没有合适的租住地。3.3 汽车整车销售长春市的汽车整车销售，主要集中在四大

15、区域：亚泰名车广场、长春名车广场、汽贸城汽车交易市场、高新区硅谷大街、蔚山路一带的24 家汽车4S 店。其中，亚泰名车广场共有两层， 共约 30000 面积。目前驻场商户约 3040 家，每家规模 130200 不等，基本上为一家代理一个品牌（做原装进口车的除外） ，驻场商户全部为租赁形式， 租金为一楼 800 元年，二楼为 400 元年；长春名车广场（汽贸城）共二层，共约12000 面积，目前驻场商家约有 100 家，每家占地约 30 ，其中二层全部为二手车交易展厅。一楼租金约为 300 元月。汽贸城汽车交易市场位于政务中心后侧，基本上为露天广场式经营，占地面积约 3000 ，广场上陈列展出

16、的都是微型、皮卡或厢轿车，共有约5060个品牌，租金约为30 元月，各品牌的厂家代理处或是销售处分布在广场周边，面积只有10 20，租金约为 1500元2000 元。高新区硅谷大街、 蔚山路一带的 24 家汽车店基本为自建产权场地，每个店投资约为 4000 万元人民币。4. 经营策略4.1 20号楼、 1 号楼、 5 号楼汽车装饰（批发）超市及汽车用品批发城招商范围及经营项目4.1.1 招商范围：国内外知名汽车装饰用品品牌厂商、经销商、代理商等。4.1.2经 营项 目：汽车电子电器o防静电o吸尘器o打气机o胎压表o汽车冰箱o车用氧吧o倒车雷达o防盗设备o车载逆变器o车载剃须刀o点烟器及相关o防瞌睡提醒器汽车装潢内饰用品o头枕o护肩o靠垫o抱枕o坐垫o脚垫o座套o窗帘o香座o香水o扶手箱o防滑垫o遮阳挡o钥匙扣o温度计o湿度计o助力球o指南