营口地产项目策划案

《营口地产项目策划案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《营口地产项目策划案（180页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 项目市场定位项目升级策划宏观分析项目解读营销推广过剩，还是短缺？ 目前中国楼市出现了“短缺”与“过剩”并存的怪现象，反映了住宅供应的结构性矛盾：一方面，是开发商追逐高利润，大多钟情于高档住房的开发；另一方面，是广大中低收入阶层有庞大的市场需求，却苦于无房可买，或者有房难买。开发商与购房者，朋友，还是敌人？ 对于购房者来说，住房是他们最大的生活必需品，自然会求全责备；而对于血汗钱的使用，自然是谨慎为上，务求物有所值甚至超值；对于开发商来说，要赚足利润才能存活，甚至为保证利润不得不降低产品的质量；况且还有少数发展商跟诚信问题过不去。投机需求，还是真实需求？在投机市场上，“买涨不买跌”是投机操作的

2、原则，房价上升会进一步吸引更多资金的进入，在“羊群效应”的影响下，更多的投机力量进一步推波助澜，成为房价继续上涨的推动力量；同时，房价攀升导致市场的有效需求进一步萎缩，市场的结构性过剩日益严重。有人号召“买房要趁早”， 有人号召，“三年不买房”。后政策时代，我们身边发生什么?自用客入场，市场回归理性，产品力成为关键。差异化竞争愈演愈烈，精确定位成为营销关键综合性价比成为考量项目的重要条件（生活配套、园林、价格等）大牌开发商接踵入甬，产品、居住理念革命一触即发。周边居住板块群雄逐鹿，板块效应正在形成，住宅郊区化趋势明显。专注产品、超越产品、引领生活成为未来竞争生命力所在。中国宏观经济形势呈增长态

3、势，但未来仍然伴随着一些风险 国外机构对未来20年中国GDP预测预 测 部 门预测结果：GDP增长率根据库兹涅茨理论： 当GDP增长率4%时，房地产行业将萎缩 当GDP增长率为4%-5%时，房地产行业将停滞 当GDP增长率为5%-8%时，房地产行业将稳定发展 当GDP增长率8% 房地产行业将高速发展国务院发展研究中心2002-2005：6.9%-8.1%2005-2010：6.4%-7.8%2010-2015：5.6%-7.1%2015-2020：6.3%-7.2% 世 界 银 行2001-2010：6.9%2011-2020：5.5% 亚洲开发银行2000-2010：6%2011-2020：

4、5% 高 盛 公 司2001-2010：7.2%2010-2025：6.8%中国6.1%的经济增速，在黯淡的全球经济大背景下，再次“一枝独秀”金融危机背景下 一季度GDP增6.1%不容易 前三季度国内生产总值217817亿元 同比增长7.7% 前三季度国内生产总值217817亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%，比上半 年加快0.6个百分点。分季度看，一季度增长6.1%，二季度增长7.9%，三季度增 长8.9%。 未来投资仍会保持快速增长势 今年一季度，全社会固定资产投资同比增长28.8%，比去年同期和去年全年都是加 快的，从目前看未来的投资仍会保持一个快速增长的势头。2009年中央政策回顾

5、1234562008下半年以来，为了缓解经济下行压力，保持经济平稳较快增长，国务 院宣布实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。此后密集出台的一系 列政策措施，无不围绕着“保增长、扩内需和改善民生”这条主线。 继续降低住房 交易税购房退税购房补贴购房入户取消二套房限制保障性 住房的 市场化 采购信贷政策进一 步放宽物业税征收契税下调、印 花税、土地增 值税暂免 取消“二套房限制”， 政府收购如“ 烂尾楼”等低 价商品房用作 保障房房源 目前的“七折”利 率市场 前提是取消土地增值税、 土地出让金、城市房地产 税等与物业税存在重合的 一次性税费 2009年房地产急速回升在国家经济刺激政策尤其是宽

6、松的货币政策和通货 膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产市场表 现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格 快速上涨和资金来源充裕等新情况。 随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近 年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度，全国商品 房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998 年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积 增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房 销售面积增长30.6%。商品房销售总额达27532亿元，同 比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。 尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但 西宁、银川、天津、南昌等

7、二、三线城市房价却在加速 上涨，表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向 省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。 9月全国70个大中城市房屋销售价格同比涨2.8% 国家统计局调查显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上 涨2.8%，涨幅比上月扩大0.8个百分点四季度国内房价将逐步走向平稳 由于开发企业自上半年开始逐步加快了开工、施工进度，预计第四 季度大部分城市的商品住宅供应量较第三季度将有所增加，四季度 房价继续快速上涨的可能性不大，但也不会出现大幅回调。 2010年第一季度销售量可能出现缓降，而价格基本保持平稳；第二季度受通 货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响，销售量回升、价

8、格上涨及开发投 资上升的概率较大；第三、四季度价格与销售量可能稳定或出现下降，开发 投资上升或保持稳定。 在进行项目定位思考前，我们首先要明确项目对于各环节的真正意义华城集团进入营口的第一步项目位于营口城中心项目专业数值体现契合营口一体化发展的整体态势项目契合华城集团进入营口首个项目 的战略目标契合项目连续的开发步调，实现 价值最大化开发环境分析思路营口市宏观分析经济分析城市规划产业布局贸易一体化西市区域分析城市看区域区域看项目 城市规划产业调整人口规划地块外部环境开发环境小结依托国家级主枢纽 港营口港的优越条件、 丰富的土地资源和腹地 良好的产业基础，营口 成为承接全球产业转移 、呼应国家沿

9、海发展战 略、带动东北老工业基 地振兴和发展沿海强省 的前沿阵地，是辽宁乃 至东北地区最具战略价 值的区域之一。 营口市营口位于渤海辽东湾东北 岸、大辽河 人海口处， 是东北第二大港口城市， 也是东北地区最近的出海 口。全市土地面积5402平方公 里，人口230.5万 人，下 辖大石桥、盖州两个县级 市和鱿鱼圈、站前、西 市、老边4个区，其中鲅 鱼圈区是国家级经济技术 开发区。 营口因港而生 ，依港而兴，具有“一市 两港”优势。 营口港是 全国十大主枢纽港之一。 区域位置营口人口简介营口市位于东经12036-12300、北纬3955-4056。南 与大连市临界，东与丹东市接壤，东北与鞍山市毗连

10、，西北与盘锦市隔辽河 相望，西临渤海。境内南北相距约111.8公里，东西相距约50.7公里。总面 积4970平方公里。总人口约280万人。营口市辖4个市辖区，代管2个县级市 。营口市市区人口65.1万人，辖四区(站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区。 有1个国家级经济技术开发区和1个省级高新技术产业开发区。 工业主要以 冶金、石化、装备制造、新型建材、轻工、纺织、医药为主。现有小学81所，初级中学30所，高级中学11所，中等职业学校22所，普通高 等学校2所。文化、体育、卫生、广电、通讯等公共设施齐全。 土地属性站前区 面积 70平方公里，人口约31万西市区 面积 20平方公里，人口约22万鲅鱼圈

11、区 面积 268平方公里，人口约34万 老边区 面积 305平方公里，人口约18万 大桥市 面积 1379平方公里，人口约79万盖州市 面积 2928平方公里，人口约78万市域城镇体系规划：遵循均衡布局、主次有别的原则，由老城区、新城区、大石桥城区、盖州城区、构 成“大三角“的城市形态，最终将营口市发展成为具有多核结构的组合型特大城市。 区域分布辽宁（营口）沿海产业基地沿海有优越的岸线资源，岸线 全长106.5 Km，其中海岸线全长96.5公里。 辽宁（营口）沿海产业基地特别是其主体区域基本上是国 有低效或废弃的盐田，为国有工业用地，符合城市总体规 划和土地利用总体规划，可满足产业基地开发建设

12、的需要 。 营口市城市现状可供能力达到59.86万立方米/日，日平均 供水量达到43.88万立方米，可供水量大于实际用水量 15.98万立方米 /日。到2010年全市可新增供水能力74万立 方米/日。 环境优美，水系丰富，空气质量指数局营口市前列。望儿山是中国辽南名山，载入 中国名胜辞典。望儿山位于古城熊岳 2公里处，建于明末清初，远看如一位 老妇伫立山头，是以母爱为主题而命名 的天下独有之山。中国第一个有组织的 母亲节即诞生于此。龟石滩风景区位于营口开发区望海 办事处东北方向500米处，距开发区中 心10公里，海滨路可直接进入。该海滨 地区海石众多，形状各异，其中有些形状酷似晨龟出海，故称“

13、龟石滩”。 营口楞严禅寺位于市中心区，属省级文物保护 单位。1931年建成，占地2万多平方米，规模宏大， 三进四层。包括山门、钟楼、天王殿、大雄宝殿、 藏经楼，是东北地区四大禅林之一。与哈尔滨的极 乐寺、长春的般若寺、沈阳的慈恩寺齐名。 。营口市南部地区地热资源丰富。在 盖州市的熊岳、双台子分布很多温泉 。最大的有熊岳温泉和思拉堡温泉。港口：营口一市两港，辽河老港于1864年对外开 埠，成为中国东北第一个对外开埠的口岸。1984 年兴建的鲅鱼圈新港是全天候深水海港，不淤不 冻，四季通航。营口港已与40多个国家和地区的 140多个港口建立海运业务，年吞吐量突破2500 万吨，成为中国东北第二大港

14、、中国第十大港。机场：近期规划营口机场按民航机场4C级适航标 准建设，建设总投资匡算为4.5亿元人民币。航 站楼设计旅客吞吐量为年15-30万人次，用地 2500亩；中远期规划按民航4D级适航标准建设， 航站楼设计旅客吞吐量中期为年50-100万人次， 远期按民航4E级适航标准建设，航站楼设计旅客 吞吐量远期为年300-500万人次，用地4平方公里 。高速、铁路：营口陆路运输四通八达，东北铁路 、电气化高速铁路，公路、高速公路交通网络纵 贯营口全境交通资源 营口现已形成以冶 金、石化、装备制造、 轻纺为主导产业的工业 体系。目前已有40个国 家和地区的上千户企业 在营口建设和发展。 网络通信产

15、业基地正在 建设市话程控交换系统 ，装机容量万门，并同 时建设数据传输、移动 通信、广播电视等通信 设施。 产业集聚 营口处于东北亚经济圈黄金地带， 与日本、韩国、香港和台湾等国家和地 区经济往来密切，容易接受其经济辐射 。 营口市距沈阳和大连分别为145和 175公里，位于辽宁中部城市群经济区和 辽东半岛经济区的结合部,具有特殊的区 位优势。，开发建设辽宁（营口）沿海 产业基地将为辽宁两大经济区的发展， 提供一个重要支撑点。 营口依托辽阔的东北腹地。东北地 区幅员辽阔，物产丰富，是我国重要的 原材料工业和装备制造工业基地，产业 基础雄厚。 营口市区位优势明显港口是营口经济发展最具有 潜力的标

16、志性资源，也是产业基 地开发建设的最大依托点。营口 港是东北腹地最近的出海口，是 全国沿海主枢纽港之一，也是辽 宁中部城市群的外港。 营口港与腹地的陆上距离比 大连港近200公里，其陆上运输成 本明显降低。营口港现有鲅鱼圈 和营口老港两个港区，目前正在 开发建设仙人岛港区，营口港口 已初具规模，泊位功能齐全，拥 有矿石、粮食成品油、化工产品 、集装箱等专用码头，铁路专用 线和专用输油管道。港口条件优越 “五点一线”背景： 中国将在东部沿海打造新增长极定位： 赋予振兴东北重任作用：提振港口经济 个股：辽宁板块有望成热点 包括大连长兴岛临港工业区、营口沿海 产业基地、辽西锦州湾经济区、丹东产业园 区和大连花园口工业园区5个重点发展区域； “一线”则是指从丹东到葫芦岛1443公里的 滨海公路。利用港口和区位优势，抓住 东北振兴和沿海开放的双重机遇 ，以承接国内外新型产业为重点 ，按照产业集群的发展理念，形 成以精细化工、先进装备制造等 产业为主导，以电子信息、新材 料、生物工程等高新技术产业为 支撑，以