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1、本行研究论文的发表的作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均己在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任由本人承担。学位论文作者签名凌衡降砂碑，口月尸E t中文摘要中文摘要“物权“ 是民法学的基石，是公民私权利的核心。物权法的出台使得我国民法有了划时代的发展，是中国法治发展的重大里程碑。此次出台的物权法主要将财产物权划分成动产和不动产。而商品房作为不动产的核心“物一，是不动产物权的代表。本文仅就 e n a c t m e n tm a d eo u rc o u n t r yc i v i ll a wt oh a v et h ee p o c h -
2、m a k i n gd e v e l o p m e n t , i tw a st h eC h i l 煅g o v e r n m e n tb yl a wd e v e l o p m e n t s i 嘶鼬m i l e s t o n e ，a n di ti st h ec o r eo ft h ep r i v a t el a w T h i st i m ea p p e a r s m a i n l yt od i v i d et h er e a lr i g h tt h em o v a b l ep r o p e r t ya n dt h er
3、e a le s t s l c A n d , c o m m e r c i a lr e s i d e n t i a lb u i l d i n gt o o kt h er e a le s t a t et h ec o r e “ t h et h i n g 什，i st h er e a le s t a t er e a lr i g h tr e p r e s e n t a t i v e T h i sa r t i c l ei S 吐灯mt h ec o m m e r c i a lr e s i d e n t i a lb u i l d i n g
4、sr e a lr i g h ta n dc r e d i t o r s t h es t i p u l a t i o no ft h e i st h er e s e a r c hb a c k g r o u n d , c o m b i n e st h ec o m m o d i t yq 豫r 臼删H a l l s a c t i o nd i s p u t ew h i c ho u rc o u n t r ya tp r e s e n ti n t h ej u d i c i a lp r a c t i c ea p p e a r s ，w i t
5、 ht h ec o m m e r c i a lr e s i d e n t i a lb u i l d i n g st r a n s a c t i o nm a r k e to b j e c t i v ep r e s e n ts i t u a t i o n B a s e d0 nt h ec o m m e r c i a lr e s i d e n t i a lb u i l d i n gt r a n s a c t i o nd i s p u t et y p i c a la n dt h ec o m p l e x i t y ，c o 玎e
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7、a lr e s i d e n t i a lb u i l d i n g 缸捌啦；觚锄d i s p u t ei ti se x t r e m e ss i m p l y A n d , n O Wi st h eb e g i n n i n go ft h e ，t h er e l a t i v el e g a li d e aa n dt h el e g a ls c i e n c et h e o r ya r eh a v ew i d ed i v i d e do p i n i o n s T h e r e f o r e ，u t h ef o r e
8、 i g nt h e o r yo fl e g a lf o rr e f e r e n c e , t od i s t m g m ht h ec o m m e r c i a lr e s i d e n t i a lb u i l d i n g Sr e a lr i g h ta n dc r e d i t o r sr i g h t D i s c u s st h eu r g e n tp r o b l e mo fl e g i s l a t i o ni n咄c o u n t r y A n dp u tf o r w a r ds o m ev i
9、e wa b o u tt h et h e o r yo ft h ec i v i ll a W , t ob r i n gK e yw o r d ：C o m m e r c i a lR e s i d e n t i a lB u i l d i n gR e a lR i g h tL a wC o m m e r c i a lR e s i d e n t i a lB u i l d i n gM e m o r a n d u mT h eR e a l 硒出o f AR e a l t yR e a lR i g h tA c tR e a l 鼬g h tS h i
10、 f tS y s t e mn 目录目录绪论1一、选题目的与意义1二、研究状况2三、本文的研究方法5第一章商品房买卖合同的法律概念6第一节商品房买卖合同的概念61 1 1 商品房的概念61 1 2 商品房买卖合同的概念7第二节商品房买卖的交付81 2 1 商品房交付的概念和内涵81 2 2 商品房交付的方式9第三节商品房登记的制度1 0 01 3 1 商品房登记的法律效力1 0 01 3 2 物权法关于商品房登记规定并不完善1 1 l第二章商品房买卖中的物权与债权区分制度1 3 3第一节物权与债权的关系1 3 32 1 1 物权与债权概念的分析1 3 32 1 2 物权与债权的区别和联系1
11、4 4第二节物权转移的理论分析1 7 72 2 1 所有权移转模式比较研究的方法问题1 7 72 2 2 意思主义的所有权转移模式1 92 2 3 形式主义的所有权转移模式2 1第三节物权行为和债权行为的分析2 2第四节我国商品房买卖中的物权和债权的区分2 32 4 1 我国商品房买卖中的物权和债权的分析2 3第三第第结69O334献谢历文简考入参致个绪论选题目的与意义绪论随着社会经济的发展与政治体制的变革，人民生活普遍提高和公有住房分配制度的取消，虽然使大多数人达到了“居者有其屋一，但住房成为私产，必然也要进入市场交易。在中国老百姓仅达到“小康一的生活水平的情况下，商品房无疑是巨额商品，既然
12、进入市场，交易的风险性不言而喻。面对这种变革后的情况，有关商品房买卖方面的问题日益突出，各种矛盾也日益显见，反映到司法层面，大量的房地产纠纷诉讼到人民法院。其中涉及商品房等不动产物权变动的矛盾特别突出，现有的规范已经不敷适用。这是写作本文的第一方面的原因。另一方面，我国的l ：物权法在一场论战中的出台，并于2 0 0 7 年l O 月1 日正式实施。在出台至实施的这一段时间里，除一片颂扬声之外，也有质疑，并且指出缺陷，这就值得我们的思考。联想到发生在德国民法典编撰过程中的论战，能够给我们最大的启示可能就是在法典编撰过程中技术的作用。体系化中排除政治因素，在私法自治与国家立法之间划清界限。德国民
13、法典编撰的真正意义在于就是对立法者的限制，通过概念，采用逻辑方法，架构法律技术体系，保持法律的逻辑性、普遍性，从而保持法律稳定性、正当性。在法律秩序与法律 制度之间进行协种。我国缺少私法传统，但在清末法律变革过程中，我们又深受德国民法的影响，尤其是物权和债权区分的民法体系构建方式，这种影响不仅反映在立法上，由于历史的原因，即便是我们吸收德国民法一些理念，但民法学和物权观念都难以脱离历史的局限。就现在的物权法作为规范财产关系的民事基本法律，调整因物权的归属和利用而产生的民事法律关系而言，对于在商品房的所有权的保护上显然过于简单，于商品房在百姓日常生活中的重要性无法适应。在这种情况下，新 ( 中国
14、房地产2 0 0 7 年2 期) ，以近年来的房屋交易尤其绪论是二手房交易中，接连发生买受人在不知情的情况下购买了“凶宅一，而后起诉出卖人请求退房或赔偿的纠纷为事例，认为由于我国尚无规范性文件对此类纠纷加以规范，司法实践中不同法院对涉及隐瞒。凶宅“ 交易纠纷在适用法律上也不尽相同，有必要从法律上界定并解决“凶宅一交易纠纷。陈耀东、赵秀清： 首次在物权法编规定了居住权，但极不完备，尚有许多需要检讨和进一步完善之处。陈耀东、贾亚强： 2 0 0 7 年3 月1 6 日第十届全田人民代表大会第五次会议通过中华人民共和田主席令第6 2号令公布。自2 0 0 7 年l O 月1 日起施行9 第一章商品房
15、买卖合同的法律概念现实交付，即“钥匙“ 交付，出卖人将商品房的实际管领力转移给买受人。第二种，商品房的简易交付，是指商品房的买受人已经实际占有该房屋，当买卖双方达成转移商品房所有权的合意达成一致时，发生交付的效力。第三种，商品房的占有改定。就是指买卖双方就转移商品房的所有权的合意达成一致后，双方基于新的合意，由出卖人继续占有该房屋。比如说出卖人回租的情形。商品房的指示交付，商品房由第三人占有的场合，出卖人将其对于第三人的房屋返还请求权转移给买受人，以替代交付，这种情况多发生在出卖人已经将房屋出租，但是租期尚未到期的时候。第三节商品房登记的制度制定物权法是为了实现财产关系基本规则的统一、完善，是落实新宪法关于“公民的合法的私有财产不受侵犯静精神的具体措施。物
