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4、划与 营销推广报告康利达未来路项目前期策划与 营销推广报告地产资料大全目录序：郑州房地产市场发现现状与趋势 一、项目所处区域属性判定 二、项目所处区域居住现状扫描 三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势 四、项目用地SWTO判定 五、项目产品定位与建议 六、项目营销推广思路与建议地产资料大全Now序：郑州房地产市场发现现状与趋势序：郑州房地产市场发现现状与趋势一、项目所处区域属性判定 二、项目所处区域居住现状扫描 三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势 四、项目用地SWTO判定 五、项目产品定位与建议 六、项目营销推广思路与建议地产资料大全06060606年西区房地产市年西区房地产市 场发
5、展强劲，房价场发展强劲，房价 上涨增幅较大。上涨增幅较大。0303年年0505年该区域形成自发年该区域形成自发 的高速发展态势，的高速发展态势，0606年亦保年亦保 持着强劲势头，但整体市场持着强劲势头，但整体市场 形象一般。形象一般。0404年年0505年在政府引导下年在政府引导下 高速发展，高速发展，0606年遭遇瓶年遭遇瓶 颈，发展趋缓，但目前逐颈，发展趋缓，但目前逐 渐回温。渐回温。南区市场东南区价格较南区市场东南区价格较 高，西南区相对较低，高，西南区相对较低， 该区域城中村改造较该区域城中村改造较 多，发展潜力巨大。多，发展潜力巨大。北区市场西 区 市 场郑东新区南区市场碧沙岗碧沙
6、岗 商圈商圈二七商圈二七商圈紫荆山紫荆山 商圈商圈本案本案地产资料大全郑州房地产市场需求弹性很大，郑州房地产市场需求弹性很大，需求需求持续持续旺盛旺盛。02004006008000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%住宅227.48259.98371.42460.7532.39714.97增长19.10%14.29%42.86%24.04%15.56%34.29%200120022003200420052006万平方米郑州市场近年商品住宅销售量01-06年商品住宅销售量快速增长，年增长率最少也在14%以上，最高达42%。地产资料大全郑州市场近年商品住宅供应量郑州房地产市
7、场郑州房地产市场 供应量逐年增加，且有供应量逐年增加，且有平稳增加平稳增加趋势。趋势。地产资料大全2006年郑州房地产市场商品房住宅成交价格主要集中在2006年郑州房地产市场商品房住宅成交价格主要集中在30004000元/30004000元/， 其次为， 其次为2500-3000元/2500-3000元/ 。不同价位供求结构合计50004000- 50003000- 40002000- 30002000销售均价分组（元/）100%1.07%8.19%41.58%33.96%15.20%占比56801610465523619192918632销售100%1.49%8.43%50.71%27.43
8、%11.93%占比51338766433026033140826127预售套数 （套）100%1.68%9.11%37.10%34.74%17.37%占比641.6910.76358.46238.09222.9111.47销售100%2.33%9.65%46.80%28.14%13.08%占比584.3813.6456.38273.49164.4376.41预售面积 （万）2006年1-12月份不同价位新建商品住房供求结构地产资料大全9%8%12%13%17%22%20%19%21%21%20%20%18%21%26%50%52%51%45%37%0%10%20%30%40%50%60%70%
9、80%90%100%20022003200420052006140 120-140 90-120 90各面积段商品住宅销售比例由以上图表可以看出，商品住宅由以上图表可以看出，商品住宅单价上涨单价上涨的同时，市 场需求套型的同时，市 场需求套型面积有小型化面积有小型化的趋势。的趋势。地产资料大全郑州房地产市场供求结论1.1. 01年04年，房地产市场供应量略大于销售量；但05年开始01年04年，房地产市场供应量略大于销售量；但05年开始出现出现销售量大于供应量销售量大于供应量；2.2. 05年后，销售量的增幅远远大于供给量的增幅；05年后，销售量的增幅远远大于供给量的增幅；3.3. 06年郑州房
10、地产市场供不应求，出现06年郑州房地产市场供不应求，出现卖方市场卖方市场，且这一现象，且这一现象 有延续趋势；有延续趋势；4.4. 目前单价集中在目前单价集中在30004000元/30004000元/,受国六条和房价涨幅的影,受国六条和房价涨幅的影 响，面积需求有响，面积需求有小型化小型化趋势。趋势。地产资料大全Now序：郑州房地产市场发现现状与趋势一、项目所处区域属性判定一、项目所处区域属性判定二、项目所处区域居住现状扫描 三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势 四、项目用地SWTO判定 五、项目产品定位与建议 六、项目营销推广思路与建议地产资料大全航航海海路路城城东东路路未未来来大大道道
11、未未来来大大道道石石化化路路石石化化路路107国国道道地产资料大全区域主要状况情境再现交通未来大道未来大道航海路航海路未来大道与航海路均为市政重点道路，均较为宽阔，路面质量较好，交通十 分便捷，过往车速也都较快，由于项目区域无过街天桥，道路对对街人流交 汇有明显的阻碍作用，相比之下，未来大道车流量较少，而航海路车流量相 当大，因此对路道两旁带来的噪声与环境污染也更为严重。地产资料大全世纪欢乐园世纪欢乐园航海公园航海公园已开发居住社区已开发居住社区已开发居住社区已开发居住社区居居住住社社区区居居住住社社区区电动车专业市场电动车专业市场汽汽修修专专业业市市场场汽汽修修专专业业市市场场都都市市村村庄
12、庄都都市市村村庄庄中石化油库中石化油库物流仓库物流仓库学学校校学学校校地产资料大全区域主要状况情境再现休闲场所航海公园航海公园世纪欢乐园世纪欢乐园航海公园地处航海路与未来路交叉口东南角，占地180亩，包括一个水上 世界游乐场 世纪欢乐园占地800亩，郑州最大、设备最齐全的游乐园地产资料大全区域主要状况情境再现学校贝斯特外语小学贝斯特外语小学六十三中六十三中地产资料大全区域主要状况情境再现专业市场石化路汽修专业市场石化路汽修专业市场航海路电动车专业市场航海路电动车专业市场地产资料大全区域主要状况情境再现居住氛围感受都市村庄都市村庄入住成熟小区入住成熟小区地产资料大全区域主要状况情境再现居住氛围感
13、受大型已入住商品楼盘大型已入住商品楼盘建造中商品楼盘建造中商品楼盘地产资料大全1. 航海路本身的城市运输承载能力与未来大道的打通，使该区域交通、出行极为 便利，直接拉动了其区域价值的提升，商业、人流的汇集进一步丰富了生活的 配套内容，生活氛围更为浓厚。区域属性总结2. 航海公园、世纪欢乐园的存在，以得天独厚的优势提升了该区域的生活价 值。3. 整个区域的居住、生活档次呈现东高西低的现实状态，以未来大道为界，其东 几乎全部为商品房形式出售的大小楼盘与社区，其西除少面积商品房和经济适 用房外，存在大面积的都市村庄、物流仓库、工厂、油库以及学校，整体生活 档次相对较低，生活氛围较为淡薄。4. 未来路
14、与航海路的车速过快，且噪音、尾气等污染较为严重，对该区域整体生 活品质的进一步提升有阻碍作用。5. 专业批发市场的存在使该区人员稍为复杂，有一定的治安等负面影响。6. 国家级油库的存在，将在一定程度上阻碍未来路以西区域的生活改善与提升。地产资料大全Now序：郑州房地产市场发现现状与趋势 一、项目所处区域属性判定二、项目所处区域居住现状扫描二、项目所处区域居住现状扫描三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势 四、项目用地SWTO判定 五、项目产品定位与建议 六、项目营销推广思路与建议地产资料大全商品房楼盘的数量、体量和用地规模的巨 大差别，使该区域在生活品质与档次上形 成了极为明显的东高西低的态
15、势，以未来 大道为界，两边差距明显。地产资料大全未来路两侧已售、在售商品房占地面积对比示意地产资料大全未来路以东地图示意中铁自建中铁自建城市风铃城市风铃丽景园丽景园青年首宅青年首宅凤凰苑凤凰苑美景天城美景天城富田太阳城富田太阳城宝景家园宝景家园东郡自由派东郡自由派永丰心座永丰心座汇美家园汇美家园中鼎翡翠中鼎翡翠地产资料大全云鹤路地产资料大全云鹤路云鹤路车流、人流较少，植被茂密，安适幽静，是闹中取静之地地产资料大全未来路以东地图示意中铁自建中铁自建城市风铃城市风铃丽景园丽景园青年首宅青年首宅凤凰苑凤凰苑美景天城美景天城富田太阳城富田太阳城宝景家园宝景家园东郡自由派东郡自由派永丰心座永丰心座汇美家园汇美家园中鼎翡翠中鼎翡翠地产资料大全映月路地产资料大全映月路映月路车流、人流较少，西端植被茂密、较为安静，东端被富田太阳城包 夹
