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1、本文由昆山小区原创 http:/ http:/ OFFICE 软件对历史数据进行手工化 的归集、分析、处理、管理工作，还无法进行更详细更有参考价值的实时动 态查询分析，从而影响了企业项目成本管理的效率。至于对以后期间的数据 预测分析，则基本处于无能为力的状态，其依靠人为简单预测的数据可靠性 和准确性无法得到保证。在当前央行进一步加强房地产信贷业务管理的大环境下， 房地产开发企 业面临着更大的成本管理压力， 同时更加迫切的需要能够合理有效控制项目 成本的新型管理工具。而新的管理工具应该能提供进行事前、事中管理的工具，而且通过预先 设置等手段提供对以后期间发生数据的较为准确的预测核算方法， 方便使
2、用 者实时查询读取，可为决策者编制各项计划决策，进行项目管理提供有力的 支持。下面就成本费用管理、预计未发生成本、承包商付款管理、贷款资金管 理这几个关键环节来说明新型项目成本管理的必要性和科学性。关键环节一：发生成本费用归集查询问题一. 现状分析关键环节一：发生成本费用归集查询问题一. 现状分析现时房地产开发企业工作方式是对已发生成本费用按会计科目进行明 细核算的， 而会计各级明细科目的使用因为要符合会计工作规范而在设置时 有很多局限性，具体表现为很多成本费用合并核算，不够细化。例如在科目 设置时设置“开发成本土建安装安装工程”三级会计科目， 发生各类安 装工程的成本全部计入该科目内， 通过
3、财务软件的查询功能也能实时查询出 到目前为止已发生的安装工程的汇总成本， 但无法区分各类安装工程 （暖通、电梯、监控还是消防等等）发生的明细成本，也就是说这种核算方法只能满 足财务基本核算的需求， 无法对更高要求的工程成本费用核算提供太多的帮 助。二. 存在问题二. 存在问题1. 这类成本费用明细表一般都是定期按月编制，也就是在一个月份终 结后再根据上月财务数据编制，存在滞后性。2. 财务软件由于受制于财务工作规范只能提供按明细会计科目核算的 月汇总发生数，无法按照自己的需求进行更为详细的分类明细汇总。三. 新管理工具解决思路三. 新管理工具解决思路本文由昆山小区原创 http:/ http:
4、/ 在房地产开发企业管理系统中预先设置活动代码与成本代码，将项 目开发的活动和成本按实际需要进行细分。2. 预先设置工作计划并选取与其相关的活动代码。3. 在新增承包合同时设置该工程合同的工作计划，选取活动代码及与 其相关的成本代码并输入各成本代码的承诺成本金额。4. 在工程报账时对提交金额在合同工作计划中的各活动成本代码按实 际发生情况进行分配，并提交审批。5. 在工程项目分析查询中，可按照活动明细和成本明细进行查询已发 生成本。四. 改进价值四. 改进价值1. 能按照自己的需要设定活动和成本代码，可以随意按照活动或成本 实时查询已发生的明细成本，无需再另行编制成本明细表，保证数据读取的 时
5、效性，简化成本核算的工作程序。2. 可以根据活动代码进一步查询已发生的相关明细成本，或者根据成 本代码查询与之相关的活动代码，保证对明细成本构成进行详细分析的需 求。关键环节二：预计未发生成本的准确性问题一. 现状分析关键环节二：预计未发生成本的准确性问题一. 现状分析开发商对未发生成本的预测左右企业对项目的资金安排， 是项目顺利进 行的关键，现时一般根据已发生的成本结合预算或者合同金额进行预测。二. 存在问题二. 存在问题1. 根据预算数与已发生数预测的未发生成本往往只能是一个预估的总 数， 对于其中的成本构成和每期发生数虽然用工程进度结合人工计算的方法 也可以取得， 但由于缺乏进行计算的科
6、学工具而难已取得较为准确的数据结 果。2. 如果取得的发生数准确度不高，则势必影响到对未来期间工程资金 安排的参考价值，可能会对企业工程项目的操作产生相当不利的负面影响。三. 新型管理工具的解决思路三. 新型管理工具的解决思路1. 预先设置活动代码与成本代码，在项目建造成本定义中按楼号设置 项目建造计划。本文由昆山小区原创 http:/ http:/ 在建筑计划中设置工程所需的活动代码，并预测每项工程活动在整 个工程活动中所占用的成本资金比例。3. 对每项活动按其所构成的成本明细进一步细分，并预测每一项成本 明细占该项活动总成本的比例， 预测该项活动在其整个工作期间的每期付款 比例。4. 在工
7、程项目分析查询中按工程活动或工程成本明细查询尚未使用的 预算余额。5. 设计资金流模拟分析工具，在资金流 what-if 分析中查询以后各期 间预测的成本发生付款数。四. 改进价值四. 改进价值1. 可以随时查询预算执行情况，且查询方式更为灵活，了解每项活动 或每项成本的预算剩余数。2. 可以预测以后每一期间的成本付款发生数，结合销售资金回笼计划 数，预测到以后每期现金净流量，成为制定资金计划的可靠数据。关键环节三：承包商付款管理问题一. 现状分析关键环节三：承包商付款管理问题一. 现状分析在合同签订后，一般由专人负责合同的管理工作，其主要的职责是记录 合同信息、按工程项目经理的意见进行工程合
8、同报账、定期编制合同付款情 况表等。二 存在问题二 存在问题1. 一般企业使用 excel 编制各种合同情况管理报表，了解合同执行情 况只能是在期末以后， 而如果采用人工随时更新可能因为人为输入错误而造 成数据失真。2. 报账人员根据项目经理授意填写工程付款报账申请时，需要人工查 询历次报账情况及付款情况，以确定本次报账的金额，如果报账付款情况复 杂，则可能发生重复申请或遗漏申请的情况。3. 报账审批人在审核批准合同时无法立即了解合同执行情况信息，需 由财务部临时提供付款数据、工程部临时提供工程施工情况信息。三. 新型管理工具解决思路三. 新型管理工具解决思路1. 在企业管理系统中独立设计承包
9、商管理模块，在承包合同管理中将 新增合同基本信息输入后，设置合同工作计划和保留金扣除比例。本文由昆山小区原创 http:/ http:/ 在企业管理系统中设计工程项目报账管理，将报账管理与承包商管 理连接起来，这样在工程项目报账管理中提出新的报账，对于非第一次报账 的合同可以查询到累计提交的报账金额和批准金额， 同时可以在合同管理中 查询到合同变更后增加或减少的金额、累计申请报账金额、累计付款金额、 扣留和释放的保证金金额这些具体信息， 并及时更新与该合同相关的工程项 目进度信息。3. 提交报账批准后自动生成账单由财务部安排付款。四. 改进价值四. 改进价值1. 合同基本信息、付款及其他执行情
10、况查询一目了然，保证工程报账 申请的正确性和向批准者提供审批依据的准确性、及时性。2. 报账批准后自动生成账单传递至财务部安排执行，避免各个部门工 作传递中因职责不清而对工作效率产生的不利影响。关键环节四：贷款资金管理问题一现状分析关键环节四：贷款资金管理问题一现状分析对销售资金的管理是企业管理的重中之重， 而按揭贷款资金在整个销售 资金中占有最大的比重， 因此， 开发商对贷款资金的管理有较为迫切的需求， 具体表现在对贷款合同的状态流程及具体信息及时掌握， 准确预测银行放款 资金的金额和具体时间，从而制定销售资金回笼计划。现时企业一般使用较 为简单备忘录形式的表格管理销售合同与客户贷款情况。
11、对每一客户的贷款 情况只在 excel 表格内以备注形式记录贷款金额等资料。二. 存在问题二. 存在问题对客户的贷款情况无法进行动态的跟踪与管理， 对其贷款资金的回收情 况只能依靠人为的估计，销售资金回笼计划的准确性无法得到保证。三新型管理工具的解决思路三新型管理工具的解决思路1. 在企业管理系统中的贷款管理部分中按贷款的流程设置“新申 请”、“待公证”、 “待办抵押”、“待放款”、“已放款”、“已取消”6 个 TAB 标签，已分别显示处于各种工作流程状态下的合同。2. 在“新申请”中新增贷款合同，并按实际工作流程将该贷款合同在 各工作状态下进行处理。3. 在将抵押权证交予银行后，进入待放款状
12、态，取得银行放款凭证后， 即可作收款处理，同时将按揭款与贷款保证金分别输入各自的账户。四改进价值四改进价值本文由昆山小区原创 http:/ http:/ 资金短缺严重影响到开发 商项目运作的顺利进行。 每一个开发商对于资金流入的准确预估有较高的要 求，对占销售资金较大比重的按揭贷款资金回笼金额预测就有非常大的价 值。依据对各种状态下合同金额的汇总，以及该贷款银行的放款周期，可以 得到在近期内可以发放的贷款金额。只有恰当的运用新的管理工具，提高项目成本管理的效率，合理规避风 险，才能使企业在当前日益激烈的竞争环境中，先人一步，胜人一筹。（作 者单位：竞优国际集团）房地产业：自己革命2003 年
13、8 月 8 日对于大多数房地产开发商-这是一个当前的通用称谓-他们的冬天来得早了些。 当他们还在心无旁骛地享用盛宴的时候，突然，连桌布都撤掉了-游戏规则突然改变了。政府和银行以房地产泡沫的名义开始了对这个热火朝天的行当进行整肃。 不少开发商表现出了对泡沫论的愤怒，然而一年以来的口水仗打到现在，一步一步，他们迎来的是中国人民银行更为严厉的惜贷通知 （ 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 ， 简称号文件） 。房地产商必须适应冬天的提前来临。 尽管你可以说它是政府人为制造的冬天， 尽管你可以说， 利益集团-开发商-应该说出自己的声音。 如果怀抱促进中国公共政策制定程序上的完善的善良目的的话，或许
14、还有一点余地；如果他们奢望，所谓利益集团的诉求的结果可以像当年国有股减持被迫叫停一样，那真是吃错了药-至少打错了算盘。那不是一回事：前者是关于改革进路的大问题， 后者是关于对国民经济风险和景气的判断、 对公平和效益的整体考量。对于这样的大问题，有全社会福祉作为依归，房地产现状作为参考，有什么疑问？对于大多数人来说，冬天是真的。没有什么好商量的。这就是游戏规则的一部分。如果想突破宿命，继续在这个行业玩下去，你已经不能按以往的规矩出牌了。你得看清牌局。你得用心研究。不管谁被革命，你得自己革命。房地产新政策下，最紧要的是像潘石屹一样，得盘点盘点账目-如果现金流吃紧，那么赶紧收缩阵线才是上策收缩你的阵线年月日， 央行号文件发出后， 潘石屹立即召开红石公司紧急会议，并在小时之内重新编制了现金流量表。 这位中国小有名气的房地产开发商最后松了一口气。“新的政策对公司现金流造成了巨大的影响，但是现金流没有断，有比较大的安全系数。本文由昆山小区原创 http:/ http:/www.
