浩华-河北廊坊三处酒店可行性研究报告

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1、 拟建酒店项目拟建酒店项目 市场及财务市场及财务 可行性研究报告可行性研究报告 三处潜在酒店开发项目选址三处潜在酒店开发项目选址 廊坊廊坊 中国河北中国河北 廊坊市华夏房地产开发有限公司廊坊市华夏房地产开发有限公司 2005 年年 4 月月 2005 年 4 月 廊坊市华夏房地产开发有限公司 尊敬的先生： 根据我们签署的合约，以下附上：三处潜在酒店开发项目选址拟建酒店项目市场及财务可行性研究报告（中国河北廊坊，2005 年 4 月）。 我们的市场研究包括了与当地政府、旅游行业及酒店行业的有关人士进行的会谈，我们探讨了经济状况和具备竞争力的相关市场状况，预测酒店市场未来可能的需求和供给发展趋势。

2、我们的报告包括这一研究和分析的结果、对拟建项目是否合适开发酒店所进行的项目地点和周边区域的调查，以及对该项目预期的经营状况进行的预测。该报告中涉及的所有信息、预测和假设均是浩华于 2005年 4月之前能够获得的资料和依据，其来源在本报告相应章节均已提及。 基于浩华所进行的市场调研，并在此基础上所做出的假设和估计，该报告预测了拟建项目头 10年营运期间的设施使用率。同时，基于设施使用率的预测，以及浩华在类似市场中获得的可资比较项目的数据资料，我们做出了拟建酒店现金流量分析。 该报告中所进行的设施使用率的预测和现金流量分析的推测会存在无法实现的可能，无法预测的事件可能发生，周遭环境也可能变化。在我

3、们报告所涵盖的年份里，真实的情况可能会和我们的预测有所出入，这种出入在所难免。并且，浩华不对真实的情况所依赖的未来管理绩效、未来营销策略的成败以及其他管理上的行为负责。 我们的服务并不包括查核能源、法律和法规等对项目可能构成的影响，包括区位划区和其他法规、审批程序、移民政策和执照等。而且，我们也不对目前和未来的法律、环境和生态上的因素可能对项目构成的潜在影响负责。 对该报告提交日期之后所发生的各种事件和环境的变化，我们不履行进一步更新的义务。但是如果有必要，我们可以就是否需要进行相应修改进行讨论。 Horwath Asia PacificHorwath Asia Pacific 20/F Ce

4、ntral Plaza 18 Harbour Road Hong Kong Telephone : (852) 2524 6073 Facsimile : (852) 2845 2008 Email : Website : 浩華管理顧問公司 香港港灣道 18 號中環廣場 20 樓 電話 : (852) 2524 6073 傳真 : (852) 2845 2008 電郵 : 網址 : 这份报告是为贵公司内部使用所准备的，报告中涵盖的信息高度机密。它可以呈递给贵公司为该项目所列举的融资清单中的贷款机构以及极具潜力的投资方。否则，该报告及报告中的任何内容均不允许在任何注册报告、说明书、贷款或

5、者其他协议或者公文中使用，除非该报告以完整形式呈现或者贵公司得到浩华事先的书面许可。 此报告属中文翻译版本，最终意见以英文报告为准。 代表浩华管理顾问公司 中国河北廊坊3处潜在地点拟建酒店项目 廊坊市华夏房地产开发有限公司 2005年4月 第1页 A. 报告摘要 A1. 地点地点 A 和和 B 的竞争分析的竞争分析 根据地点 A（位于廊坊经济技术开发区）和地点 B（位于燕郊）的周边环境以及所在区域的经济特征，我们分别评估了两处地点开发为酒店的可行性。我们认为，就开发酒店项目而言，地点 A 更适合开发为酒店，而地点 B 的劣势则大于优势，因此，我们认为其难以具备充分的特质开发为酒店项目。而位于固

6、安的地点 C，我们未就其是否合适开发为酒店作相应的分析，原因是业主已经明确该地块开发为酒店的目标，主要是为固安工业园区提供必要的住宿配套设施。 A2. 相关酒店市场概览相关酒店市场概览 由于缺乏可与拟建酒店进行直接“比较”或“构成竞争”的类似设施，我们调查了那些具备相似目标市场或者相似特征的酒店市场的经营业绩，这样我们能够为拟建项目的基础指标做出更为有效的推断。基于此，我们在第五章中讲道，我们研究了北京东南、天津和廊坊的酒店市场作为市场参照的基础，此外，我们在第六章中又研究了北京和天津周边酒店的会议市场需求。 竞争市场中的酒店供给（中高档酒店）以及酒店需求（室内会议需求、旅游需求以及商务需求）

7、方面的趋势也在这两个章节里予以详细分析。 A3. 设施建议设施建议 考虑到项目地点 A 和 C 的特征，我们建议建成度假风格的酒店，采取低楼层、低密度的建筑风格。在此概念下，我们认为最重要的基础是功能导向明确的会议设施、围绕着 Spa 和温泉开发的娱乐设施以及开阔的绿色空间，以营造出一种“回归自然”、远离城市喧嚣的氛围。此外，采用花园酒店的主题风格也会进一步强化酒店的特征和吸引力。 以下是我们为酒店 A（位于廊坊经济开发区）和酒店 C（位于固安）的具体建议： i. 客房数量、面积及构成客房数量、面积及构成 拟建酒店拟建酒店A：客房面积及构成客房面积及构成 房间类型房间类型 数量数量 所占比例所

8、占比例 标准房 180 90.0% 套房 15 7.5% 别墅 5 2.5% 合计合计 200 100.0% 资料来源：浩华管理顾问公司 中国河北廊坊3处潜在地点拟建酒店项目 廊坊市华夏房地产开发有限公司 2005年4月 第2页 拟建度假酒店拟建度假酒店 C：客房构成及面积：客房构成及面积 房间类型房间类型 数量数量 所占比例所占比例 标准房 40 80% 套房 10 20% 合计合计 50 100% 宿舍（供酒店客人的随行人员居住） 2（每间房 6 个床位） 资料来源：浩华管理顾问公司 为了顾及那些与其随行人员一起出行的客人，我们建议部分宿舍式的房间。酒店 A，我们建议在别墅内配备额外的房间

9、，而对于酒店 C，我们建议单独设置此类房型。 至于客房面积，我们建议两座拟建酒店的标准房面积应为 36 平米，而套房的面积至少应达到 72 平米，别墅式客房至少应达到 80 平米。 ii. 餐饮设施餐饮设施 我们建议拟建酒店 A 配备以下餐饮设施： 一个 100 个餐位的餐厅，设有开放式厨房 一个 30 个餐位的休闲酒吧 一个 50 个餐位、并被赋予了健康主题的中式风味餐厅 另外配备大约 5 个用餐包厢（由上述特色餐厅的厨房提供服务），其中，每个包 厢应能够容纳 10 到 15 个人就餐。 我们建议拟建度假酒店 C 配备以下餐饮设施： 一个 100 个餐位的中式风味餐厅 配备大约 3 个用餐包

10、厢（由中餐厅的厨房提供服务），其中，每个包厢应可容纳 大约 10 人就餐 iii. 会议设施 我们建议拟建酒店 A 和酒店 C 配套以下室内会议设施： 拟建酒店拟建酒店 A会议设施推荐会议设施推荐 数量数量 面积面积 (平米平米) 多功能厅（可被分割为两个小厅） 1 450 报告厅 1 80 个座位 会议室（各种面积） 6 400 董事会议室 1 40 合计合计 9 890 资料来源：浩华管理顾问公司 中国河北廊坊3处潜在地点拟建酒店项目 廊坊市华夏房地产开发有限公司 2005年4月 第3页 拟建度假酒店拟建度假酒店 C 会议设施推荐会议设施推荐 数量数量 面积面积 (平米平米) 多功能厅 1

11、 450 会议室（各种面积） 4 200 合计合计 5 650 资料来源：浩华管理顾问公司 iv. SPA 设施 我们建议酒店 A 配备室内和室外温泉设施，此外也配备各种类型的 SPA 设施和服务，如传统温泉环境下的三种不同温度的温泉池、提供湿蒸和干蒸的桑拿区、休息区、西式 SPA疗法和传统中医按摩疗法。 拟建度假酒店 C 应配备 SPA 设施并提供相关服务，但不应像我们为拟建酒店 A 建议的那样广泛（主要考虑到该酒店客房数量较少，而且定位较低）。拟建度假酒店 C 应重点配备设施种类相对有限、但品质一流的户内和户外温泉池等。 v. 其他娱乐设施 我们建议拟建酒店 A 配套以下休闲娱乐设施： K

12、TV 娱乐中心，配备大约 15 个包房； 室内度假式游泳池，外观形状极为有趣，并设有滑道及/或水特征，这也应融入前文所建议的“花园酒店”主题； 一个网球场； 一个户内多功能场地，适合玩篮球和羽毛球等游戏； 儿童游乐区； 撞球和乒乓球馆； 麻将和桥牌室。 我们建议拟建酒店 C 应只配备一个包括大约 10 个包房的 KTV 娱乐中心。 vi. 其他设施 酒店 A 应配备一间中等规模、面积约为 50 平方米的商务中心，配备因特网接入、电脑设备、秘书服务以及个人独立工作间。至于拟建度假酒店 C，我们建议仅配备大约 30 个停车位，没有必要配备其他设施。 中国河北廊坊3处潜在地点拟建酒店项目 廊坊市华夏

13、房地产开发有限公司 2005年4月 第4页 A4. 拟建酒店业绩预测拟建酒店业绩预测 我们分析了拟建酒店 A 和 C 吸引各种客源的潜力，考虑到全年季节性因素的影响，我们预测各自住宿率和平均房价分别如下： 拟建酒店拟建酒店A，整体业绩水平预测，整体业绩水平预测 住宿率平均房价住宿率平均房价 (人民币人民币) 1第第 1 年年 54.5%393第第 2 年年 59.5%440第第 3 年年2 67.5%463资料来源：浩华管理顾问公司 1以2004年人民币价值为基准 2 稳定经营年份 拟建酒店拟建酒店C，整体业绩水平预测，整体业绩水平预测 住宿率平均房价住宿率平均房价 (人民币人民币) 1第第

14、1 年年 43.8%320第第 2 年年 48.8%358第第 3 年年2 56.8%377资料来源：浩华管理顾问公司 1以2004年人民币价值为基准 2 稳定经营年份 拟建酒店 A 和拟建度假酒店 C 将在运营到第三年时进入稳定经营期（2010 年）。下表概览了拟建酒店利息、所得税、折旧和偿债前的收益（以总收入和占总收入的百分比计）： 拟建酒店拟建酒店 A，利息、所得税、折旧和偿债前的收益，利息、所得税、折旧和偿债前的收益，2008 2017 年（以年（以 2004 年人民币价值为基准）年人民币价值为基准） 年份年份 总收入（人民币总收入（人民币 1000 元）元）EBITDA （人民币（人

15、民币 1000 元）元） EBITDA （人民币（人民币 1000 元）元）2008 35,911 8,451 23.5%2009 42,772 12,825 30.0%2010 51,346 17,945 35.0%2011 52,886 17,955 34.0%2012 54,473 18,494 34.0%2013 56,107 19,048 34.0%2014 57,790 19,620 34.0%2015 59,524 20,208 34.0%2016 61,310 20,815 34.0%2017 63,149 21,439 34.0%资料来源：浩华管理顾问公司 中国河北廊坊3处潜在地点拟建酒店项目 廊坊市华夏房地产开发有限公司 2005年4月 第5页 拟建度假酒店拟建度假酒店 C，利息、所得税、折旧和偿债前的收益，利息、所得税、折旧和偿债前的收益，20082017 年（以年（以 2004 年人民币价值为基 准）年人民币价值为基 准） 年份年份 总收入（人民币总收入（人民币 1000 元）元）EBITDA （人民币（人民币 1000