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1、1 1房市金碟房市金碟20082008最有价值房产策划最有价值房产策划10001000案案成功商务网创立于2005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案，我们的客 户遍及全国。真实、守信是我们的底线。这是一个信息爆炸的网络时代，除了浪费时间、精力，泛滥的资源没有价值！好东西不在多， 现在向您推荐的本套房产策划1000案可能是08年对您最有价值的千套资料！我们的房地产资 源库新旧资料数以万计，在反复筛选淘汰其中陈旧、重复、残缺、没有份量、没有深度、缺乏 创意的鸡肋后，给您的就是这不到5%的1000案！我们吐故纳新、优中选优，新增更多世联、 中原、伟业、易居、合富、五大行、博思堂、红鹤及万科
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3、件市场定位？市场定位？产品特征？产品特征？P P4 4现阶段我们需要探讨的问题现阶段我们需要探讨的问题三个需要确定的问题三个需要确定的问题挖掘目标客群挖掘目标客群塑造核心竞争力塑造核心竞争力对接市场消费，明确主流需求对接市场消费，明确主流需求对应项目主题特征，形成市场定位对应项目主题特征，形成市场定位打造产品特点打造产品特点深挖产品卖点，打造对位产品深挖产品卖点，打造对位产品P P5 5明确上述问题的必修课程：明确上述问题的必修课程： 对自身项目的深刻认识对自身项目的深刻认识 北京市同类产品市场研究北京市同类产品市场研究 区域市场竞争类产品的供需、价格、产品状况等方面的系统研究区域市场竞争类产
4、品的供需、价格、产品状况等方面的系统研究 区域市场消费需求特征及未来需求趋势发展研究区域市场消费需求特征及未来需求趋势发展研究。现阶段我们需要探讨的问题现阶段我们需要探讨的问题P P6 6探讨从自身开始探讨从自身开始第一幕第一幕 产品素描产品素描P P7 7产品素描产品素描丽都商圈 使馆区资源效应下使馆区资源效应下的目标市场。的目标市场。 住宅市场的发展空间住宅市场的发展空间在使馆区与多个商务中心在使馆区与多个商务中心的带动下其发展将更具价的带动下其发展将更具价值。值。P P8 81 1 11、东西窄的长条形地块东西窄的长条形地块户型东西朝向多户型东西朝向多居住舒适度低居住舒适度低P P9 9
5、2 2 22、园林景观缺失园林景观缺失缺失生态情趣缺失生态情趣缺少产品附加值缺少产品附加值P P10103 3 33、紧临主干路，人流量大紧临主干路，人流量大形象展示效果极佳形象展示效果极佳居住私密性较差居住私密性较差居住环境嘈杂居住环境嘈杂P P11114 4 44、高价格入市高价格入市客群高端化客群高端化产品高标准产品高标准P P12125 5 55、地处繁荣中心地处繁荣中心土地稀缺土地稀缺地段价值高地段价值高P P13136 6 66、标志性建筑标志性建筑国际化的设计理念国际化的设计理念高端的产品形象高端的产品形象 圆弧状的异形空间圆弧状的异形空间P P1414局限局限景观缺失景观缺失私
6、密性差私密性差环境嘈杂环境嘈杂优势优势地段繁荣地段繁荣标志性建筑标志性建筑影响因素影响因素 临主干道临主干道人流量大人流量大高价入市高价入市规规 避避突突 出出引引 导导基于以上各种因素基于以上各种因素 P P1515高品质纯居住豪宅高品质纯居住豪宅支持点：区域内存在大量高端消费人群支持点：区域内存在大量高端消费人群不支持点：不支持点： 1 1 11、扩大竞争范围、扩大竞争范围 ，与城市豪宅、，与城市豪宅、CBDCBDCBDCBD豪宅、豪宅、景观豪宅陷入同一个竞争层面，优势不足。景观豪宅陷入同一个竞争层面，优势不足。2 2 22、区域人口流动性大，缺少长期置业倾向。、区域人口流动性大，缺少长期
7、置业倾向。3 3 33、户型不能满足良好的朝向、采光、和、户型不能满足良好的朝向、采光、和通风条件。通风条件。4 4 44、 开放性设置不满足安全与私密性要求。开放性设置不满足安全与私密性要求。5 5 55、 周边小环境嘈杂，欠缺宜居环境。周边小环境嘈杂，欠缺宜居环境。相对于市场上的其它豪宅，本案更稀缺、具收藏价值相对于市场上的其它豪宅，本案更稀缺、具收藏价值 P P1616酒店式公寓定义酒店式公寓定义 配有全套家具，设有厨房设施配有全套家具，设有厨房设施 提供如家居料理、洗衣、康乐、餐饮等提供如家居料理、洗衣、康乐、餐饮等相应酒店的专业服务相应酒店的专业服务 地理位置优越地理位置优越 租赁期
8、限短而灵活租赁期限短而灵活 同样房间个数条件下，总面积较酒店式公寓大同样房间个数条件下，总面积较酒店式公寓大 由知名酒店管理公司进行统一标准化管理由知名酒店管理公司进行统一标准化管理P P1717重新审视（一）重新审视（一）局局 限限 临街地块临街地块 景观缺失景观缺失 通过建筑材料通过建筑材料 打造特色产品打造特色产品非纯居住性物业非纯居住性物业 不造成竞争缺陷不造成竞争缺陷 非酒店式公寓关注主要因素非酒店式公寓关注主要因素 P P1818优优 势势地段地段繁荣繁荣投资价值投资价值商务价值商务价值重新审视（二）重新审视（二）涉外氛围涉外氛围商务氛围商务氛围第三使馆第三使馆酒酒 店店 式式 公
9、公 寓寓 重重 要要 特特 征征 属属 性性标志性建筑标志性建筑P P1919高消费人群高消费人群高价入市高价入市人流量大人流量大支持一定商务要求支持一定商务要求满满 足足 项项 目目 要要 求求重新审视（三）重新审视（三）P P2020第二幕第二幕 市场梳理市场梳理豪宅市场豪宅市场 酒店式公寓市场酒店式公寓市场P P2121各项目市场供需关系表1 1、豪宅供应情况分析、豪宅供应情况分析市场供应相对较少，主要集中的东部地区。1505年10月2032520325西二环缘溪堂3.706年10月1921119211西二环融泽府3505年12月CBD区域银泰中心5605年4月2682126821东四环
10、星河湾2.4405年年底4400044000东三环昆仑公寓6.96待定东三环北京公馆万平米万平米万平米万平米元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米2607326073成交均价成交均价成交均价成交均价6.306年2月东二环NAGA上院社区规模社区规模社区规模社区规模入市时间入市时间入市时间入市时间所属板块所属板块所属板块所属板块项目名称项目名称项目名称项目名称4074740747P P2222288288757525925983683623239898供应套数供应套数供应套数供应套数20052005年年1212月月80%80%37669 37669 205205银泰中心银泰中心20062
11、006年年1111月月44%44%677567753333融泽府融泽府20052005年年1010月月43%43%38699 38699 125125缘溪堂缘溪堂20052005年年7 7月月84%84%190764 190764 688688星河湾星河湾20052005年年1212月月8%8%880 880 2 2昆仑公寓昆仑公寓20052005年年1212月月19%19%6921 6921 1919NAGANAGA上院上院（平米）（平米）（平米）（平米）开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间销售率销售率销售率销售率成交面积成交面积成交面积成交面积成交套数成交套数成交套数成交套数项目名称项目名称项
12、目名称项目名称2006年全年豪宅销售套数2006年全年豪宅销售套数0501001502001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月销售套数受供应小的影响，需求较为旺盛；销售周期相对较长，市场培育时间较长；月度波幅逐渐平稳，销售量稳中有升。2 2、豪宅市场需求分析、豪宅市场需求分析P P23233 3、销售价格及预测、销售价格及预测500050004400044000昆仑公寓昆仑公寓400040002682126821星河湾二期星河湾二期700070004074740747银泰中心银泰中心500050002607326073NAGANAGA上院上院300030001921119
13、211融泽府融泽府300030002032520325缘溪堂缘溪堂装修标准报价装修标准报价装修标准报价装修标准报价 （元（元（元（元/ / / /平方米）平方米）平方米）平方米）成交均价成交均价成交均价成交均价（元（元（元（元/ / / /平方米）平方米）平方米）平方米）项目名称项目名称项目名称项目名称2006年豪宅整体成交价格走势2006年豪宅整体成交价格走势0500010000150002000025000300001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月12销售均价(￥/m2)整体价格将持续走高。P P24243 3、产品分析、产品分析由于本项目受地块的控制，规划和景观并不存
14、研究的必要。且建筑方案已经确定，户型格局已经基本形成。因此这里我司将仅从产品设备设施标准做市场分析，为项目的后续工作提供市场支持P P2525豪宅设备设施分析豪宅设备设施分析1、豪宅的产品创新和设计已进入到细节品质化时代，对于豪宅产品的科技含量和人性化标准也越来越被市场重视。2、豪宅的科技含量地多少取决于各项目不同的属性和诉求定位。不同豪宅项目的科技含量可以有所不同。（以下列举不同豪宅的不同设备配置）P P2626典型豪宅项目的代表性设备配置新风系统采用美国 Lennox新 风系统 二十四小 时冷热水健康健康中央空调采用美国 Lennox户式 中央空调舒适舒适掌纹识别仪室内安防：德国ESSER
15、及美国TYCO消防喷淋系统， 厨房内设天然气探测器 ，主卧、次卧设有紧急报 警按扭， 室外安防：日本Panasonic彩色摄像机、美国 PELCO智能快速球型摄像机。日本ALEPH红外对射 报警器和美国安定宝控制主机。日本松下 Panasonic（松下）虹膜识别器搭配感应式磁卡系 统及SAMSUNG（三星）可视对讲系统。安全安全缘溪堂NAGA上院项目名称项目名称美国奥的斯 电梯每个房间均 有电话接口 及宽带接口 美国 HONEYWELL 楼宇自控系 统。车库提 供供暖设 备，配备德 国S&B系列 停车场系 统，采用全 自动车牌对 比识别系统。便捷便捷P P2727宽带入户宽带入户分户中央分户中央 空调空调2424小时热小时热 水水星河湾星河湾2 2 期期智能家具系统智能家具系统 无机房高档合资品牌电梯无机房高档合资品牌电梯楼宇访客对讲系统楼宇访客对讲系统/ /周周 边报警系统边报警系统/ /闭
