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1、论房地产融资证券化债券融资比重偏低的原因及相应对策分析 摘要：本文主要介绍了房地产市场的债券融资，以及目前房地产市场中的债券融资存在的 主要问题及相应对策的分析，进而表达使用房地产企业使用债券融资将更好地摆脱对银行 贷款的过分依赖，更快地促进房地产企业的发展。 关键词：房地产市场，债券融资，比重低，问题及相应对策 1、房地产债券融资的现状及特点 在房地产界, 资金是房地产开发商永恒的需求。目前, 银行开始拧紧房地产资金水龙头。在 这种背景下, 仅靠银行这条融资之路将越走越窄, 只有采取新的多样化的融资方式才能保证 房地产行业的正常运转。使用房地产债券融资方式,对绝大多数房地产公司来说是非常理想
2、 的融资渠道之一。 债券市场融资具有直接、快速的特点, 利用发行房地产项目债券来融资是非常理想的融资 途径。资本市场主要包括债券市场和股票市场。据了解, 在欧美经济发达国家资本市场融 资中, 债券市场规模一般都远远大于股票市场规模。美国在 2009 年的债券市场融资额占 GDP 比重为 11. 4%, 而股票市场融资额占 GDP 的比重仅为 0. 4%。相对来说, 我国金融结 构中间接融资比例过高, 直接融资比例过低, 银行贷款占全社会非金融部门融资总量的比例 始终维持在 80% 以上。 相关专家指出，我国目前的融资结构并不合理, 政府应大力推进 债券等直接融资的发展。因而, 提高债券融资在房
3、地产融资中所占的比重是很有必要的。 房地产建设初期需一次性投入一大笔资金, 房屋出售时则可以收回期初投入成本; 债券融资 可提供大额资金, 债券发行总额大、票面利率高的特点既适合于投资者也适合于房地产开 发商。因此可利用发行房地产债券达到集资目的。 房地产债券投资的风险较小, 对投资者而言, 由于房地产的保值和升值性, 可进行投资, 即 使房地产企业倒闭, 清产核资后的不动产总值也高于所发行债券本息总额, 在还债顺序中, 债券排序比较优先。房地产的高收益性, 可保证债券投资者到期还本付息, 因此可利用房地 产债券积聚投资者手中闲散资金。 另外, 房地产债券融资有利于降低房地产企业的融资成本,
4、因为债券的利息是计入成本的, 而发行债券的利息是税后支付的, 这从一定程度上减少了企业的应缴税。 2、我国房地产债券融资在房地产融资中所占比重偏低的原因 2、1债券发展时间短，规模小，管理层次低 由于整个证券业在我国的发展历史就不长，是始于本世纪80年代的事， 因此它的发 展是很初级、很不规范的 其中债券的主要品种是国库券 地方政府发行的各种建设债券 以及金融债券，房地产债券所占比重很小， 而且存在的问题不少。 2、1、1，房地产债券的发行规模很小 公募债券的发行在管理上相对严格，一般难获准许。私募债券虽然发行手续简便，费用低 廉，但也必须经过当地人民银行审查批准，否则即祝为“非法推销债券”
5、。在这种背景下，再加上我国房地产的发展历史也很短，仅仅是这几年的事情因此房地产债券基本上还处 于初步发展阶段，每个省份不过有几家多说十几家房地产公司获准发行房地产债券，数量 自然很有限。 2、1、2私募发行多，公募发行少，转让困难 在已发行的房地产债券中，采用公募发行的很少。这样，债券发行的对象主要限定在与该 房地产公司有密切业务往来的工商企业、房地产公司内部的职员、雇员和原有股东，还有 一部分被有关管理部门的工作人员利用职权关系购走，很少面向全社会公众。鉴于此， 在 发行过程中往往销售困难， 而且今后也很难在证券市场上转让。 2、2政府方面的政策问题影响证券投资2、2、1政府方面对房地产债券
6、融资限制很大, 发行债券程序复杂。 对银行贷款外的融资方式, 政府都有很大限制, 采取这些方式融资需要复杂的程序。我国企 业发行房地产债券, 总量须纳入国家信贷计划, 必须经政府有关部门的批准后进行。若企业 的经营状况、经济实力有变动, 评级机构要相应地对债券进行调整。这些都使房地产企业 债券融资方式举步为艰, 进展缓慢。 2、2、2房地产债券评级工作未广泛开展起来 债券的信用等级是指由某些权威机构通过对债券发行者的财务状况及经营状况垒面调查后 对其所发行的债券按一定标准所评价的级别，它可以作为投资者衡量债券投盗风险的重要 指标和债券管理机构对债券进行管理的依据。不仅如此，债券评级部门根据申请
7、人的财务、 经营状况定期调整其债券的级别，这对企业积极改进经营管理，提高资信程度也有促进作 用。 2、2、3政府也没有采取有效措施完善房地产中介市场。 我国房地产行业存在信息不对称问题, 投资者不容易获得企业信息, 逆向选择的风险较大。 若缺少了房地产中介, 其融资的搜寻成本、信息成本、监督成本、契约成本和约束成本就 会增加, 中介机构的不完善, 不能起到信息传播的作用, 无法将众多单个投资者的资金集中 起来进行投资, 导致债券融资活动的失败。 2、3房地产企业自身存在问题影响证券投资 一是我国房地产企业的规模较小, 很难达到企业发债主体的法定条件。二是企业自身不诚 信, 对利益的狂热追求是导
8、致企业不诚信的根本原因, 使投资者对房地产发债主体的不信任, 无法将投资者手中的闲散资金聚集起来。三是融资者融资偏好造成企业股权融资偏好, 股 权融资的比重过大会导致资本市场的不平衡发展。 3、债券融资在房地产融资中所占比重偏低的解决对策分析 3、1、扩大房地产债券规模， 加强房地产债券管理 对房地产企业来说，通过发行债券筹集生产经营资金，有利于促进房地产企业转变经营机 制。发行债券后，债券持有人成为房地产企业的债权人有权定期获取利息收入，债券到 期后还有权要求房地产企业返还本金。房地产企业作为债务人在还本付恳的压力下将加 强自我约束，注意改善管理，对投资时机决策和投资方向选择更加慎重。这样，
9、 房地产企 业的经营水平将逐渐提高，竞争能力将不断增强，经济效益就会越来越好 。而目前城市居 民的储蓄存款不断上升， 这些储蓄存款急需寻找新的投资途径， 向城乡居民发行房地产 债券正适应了这种需要。应扩大房地产债券的发行规模，只要房地产企业有符合规定的注 册资本有足够的自有流动资金有健全的财务管理制度和符合要求的经济、技术管理人 才，过去几年的经济效益良好，就可以考虑允许其发行债券。 3、2 政府通过改善政策促进债券融资的发展 3、2、1改革房地产债券融资审批制度和债券流通制度。改审批制为核准制, 改多头审批为 一家核准, 改一次发行为监管机构一次核准。取消现有的配额管理方式, 由房地产债券发
10、行 人根据自身需求和市场投资者的需求确定发行数量和定价方式。并按照市场化、规范化和 与国际惯例接轨的原则, 进一步改革和完善房地产企业债券市场监管体制。 3、2、2尽快规范评估体系。由于缺乏统一信用等级评估标准, 同一企业的信用等级经不同 评级机构评定得出不同结果,严重影响企业债券信誉, 也误导投资者。政府要规范评估机构 行为, 规定评级机构对负责评定企业债券负风险连带责任, 评级过程中重大遗漏、虚假记载、 误导性陈述对债权人造成损失承担赔偿责任。这样才能提高评级质量, 增加投资者的信任 度。 3、2、3取消房地产债券发行主体的“所有制歧视” 。 更多从企业经营机制、经营效率、资产负债状况以及
11、偿债信用机制等方面考察企业是否有发行债券的资格, 而不是简单地把所有民营企业排除在企业债券融资大门之外。 3、3企业自身改革促进房地产债券融资 3、3、1加快债券融资品种创新。 近几年发行的房地产债券都是三年期, 固定利率, 到期一次还本付息。虽考虑到项目开发周 期, 但这样做一方面不利于企业规避市场风险,形成到期偿债压力; 另一方面使投资者没有 可选择的投资品种。债券品种的设计, 要满足筹资者和投资者的需要, 有利于企业灵活调度 资金, 保持稳定的现金流。相比美国市场上的企业债券大多是20年到30年期的长期债券, 几 乎包括所有的金融创新, 企业债券品种多样, 可赎回、可转换、带认股权证、浮
12、动利率、零 息及高风险债券等, 十分丰富。我国房地产企业在认可的发债额度内, 可发行短期债券, 也 可借鉴美国, 申请发行长期债券, 长短交替, 提高企业运筹资本的有效性, 降低筹资成本。 3、3、2其次是扩大企业规模。 我国房地产企业大都以中、小型为主, 扩大规模可有两个途径: 一是房地产企业内部扩张, 即通过资本积累, 凭借自己的管理优势、资本优势来扩大企业生产经营规模, 力争创建名牌, 获取名牌收益, 这是企业自身力量的渐进地、自然地扩张; 二是企业外部扩张, 即通过联合 或兼并手段, 让多个中、小房地产企业组合, 达到企业扩充资本的目的。 4、结束语 房地产公司要具备开发与经营的必备资金, 靠自有资金是远远不够的, 随着央行对房地产行 业新政策的出台, 房地产公司仅通过银行来融资的可能性将越来越小, 必须采取新的多样化 的融资方式。房地产公司使用房地产债券融资是一个非常理想的融资渠道, 将使房地产公 司摆脱对银行贷款的过分依赖, 以促进房地产行业的快速发展。 参考文献： 1池重, 张文君. 房地产行业多渠道融资的探讨 商场现代化, 2007 2张健 房地产债券融资大有作为 3黄海学院建筑工程系 李小娟 浅谈房地产债券融资方式 4光大银行大连分行 王峰 债券融资存在的问题及完善对策 5任志田 利用短期融资进行房地产综合开发的尝试
