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1、来自 中国最大的资料库下载华润超级广场二期整体招商推广策略香港派帝国际广告商业策划中心 长安项目专案小组2007-6-18来自 中国最大的资料库下载尊敬的南铭企业领导，通过前几次同贵司的面对面的沟通和我们对项目所在地霄边的实地调研分析，我司对贵司长安霄边项目华润超级广场二期整体招商推广工作充满信心。在该项目的整体招商推广工作中，派帝拟将多年的商业地产整合推广经验与长安霄边的实地环境相结合力求在顺利地向市场推售项目的同时，通过各种手段的综合运用，以达到和实现项目的高价位、高效率与高效益租售目标。来自 中国最大的资料库下载大梦谁先觉?平生我自知预测是战略决策的前提 正确的战略决策，必须遵循科
2、学的决策程序。决策程序的第一步，就是通过调查研究和综合分析而认识现在和预测未来。中国有句古语：“处事识为先，断次之” 来自 中国最大的资料库下载第一部分：第一部分：项目推广策略思路及建议项目推广策略思路及建议来自 中国最大的资料库下载长安镇位于东莞市最南端，南临珠江口，东与深圳市接壤，总面积83平方公里，户籍人口3.5万多人，外来人口60多万人，旅港同胞3万多人。2002年全镇国内生产总值23.8亿元，工农业总产值63.5亿元，出口总额24亿美元。长安镇先后被评为“中国乡镇之星”、“中国乡镇投资环境100强”、“国家卫生镇”、“全国小城镇建设示范镇”等荣誉，1998年被评为“全国乡镇企业出
3、口创汇五强镇”第一名。长安概况解读霄边来自 中国最大的资料库下载长安是典型的外资高密度外向型工业经济。其工业园区吸引了来自日本、美国、韩国、马来西亚、港澳、台湾等国家和地区的外商投资企业1666家，其中有30多家是大型国际上市公司和跨国集团。位居中国纺织业十强之列的“东莞福安纺织印染公司”,产品出口20多个国家，年出口创汇额达2.56亿美元，在“全国出口创汇20强乡镇企业”中名列第二创造了“步步高”、“金正”等全国知名品牌。长安经济势头良好，民基雄厚，消费力强大。来自 中国最大的资料库下载霄边概况：随着长安发展战略的调整，霄边在保持原有的霄边第二工业区不变的基础上，市政规划上现正从原有的工
4、业园区向新城市行政中心、生活中心转变霄边正在成为长安新的居民生活区和市政行政中心区。在市政规划的指引和调整下，随着中惠新城、霄边农民公寓等大型居住组团的入驻，以及G107两侧众多公寓住宅项目的开发，整个霄边正在发生脱胎换骨的演变。解读霄边来自 中国最大的资料库下载霄边现有商业业态状况：霄边现有的商业业态分布：东抵G107国道，西达莲峰路；北起一环路，南向广深高速扩展集中分布在以上、下洋路与霄边大街的交叉点为中心的两公里半径范围内。业态组合以家居装饰、大型百货超市购物、电子电器、餐饮休闲为主体，现已形成配套完善的生活区域。随着规划中的东莞轻轨R2、R3线穿越本区域，霄边的行政、生活中心地位将无
5、可取代，继而形成长安的新城市商业中心。解读霄边来自 中国最大的资料库下载趋利避害，扬长制胜 趋利避害，是决策者优选方案时必须遵守的一条基本原则。趋利避害的最佳结构是充分发挥了自己的优势，利用竞争对手的劣势，“以己之长、击人之短”，击中市场的空隙。正所谓:“两利相权从其重，两害相衡趋其轻“来自 中国最大的资料库下载海逸百货 好又多 永得利商场 新东方 华润大型超市 百货购物数码电子正东通讯 中域电信 大地通讯 未来数码 锦一方电子城中国邮政 兴业银行 中国电信 金融电信市场环境现状分析来自 中国最大的资料库下载其它购物休闲、大小餐饮娱乐一应俱全市场环境来自 中国最大的资料库下载市场环境来
6、自 中国最大的资料库下载市场环境来自 中国最大的资料库下载从我们对霄边区域市场实地调查分析来看霄边的商业组合特点是：1、业态组合分布较为杂乱，现阶段还没有清晰的层次感2、购物还仅仅停留在购物上，购物仅为满足生活之需，与消费休闲挂不上钩；3、虽然分布较为集中，但总体缺乏一个能够整体提高霄边长安新中心形象的商业休闲购物核心，尚未把购物与休闲娱乐有机整合的市场观念和项目。市场环境来自 中国最大的资料库下载认知本案来自 中国最大的资料库下载本案地理：东与华润比肩而立西傍霄边公安局南靠镇政府北临一环路来自 中国最大的资料库下载镇 政 府一 环 路G107下洋路上洋路广深高速霄边大街长 福 街空
7、地好又多 华 润 广 场公 安 局农民公寓居 民 区沿街商铺沿街商铺沿街商铺永得利商场电信邮政长安 车站公寓公 寓公寓立交沿街商铺沿街商铺医 院居 民 区居 民 区本案长安职业培训学校长安门霄边第二工业区本案地理来自 中国最大的资料库下载优势（S）：1、 来自长期品牌积淀的力量香港华润与广东南铭的强强携手2、本区域唯一的大规模抱团组合数码广场3、占位区域核心商圈的地理优势4、旁边的农民公寓开发后，能直接给项目带来稳定的客户群项目诊断劣势（W）：1、“20年产权”将直接影响投资者的进驻信心2、晚入市的市场跟风者形象左右人们的习惯认知3、项目规模一般，影响投资者热情SWOT分析来自 中国最大的
8、资料库下载机会（O）：1、新城市中心占尽先机2、区域内尚无成规模之大型数码广场，填补市场盲点3、消费群体多元化，商机无限4、短时期内区域市场没有同类项目推出威胁（T）：1、未来数码、国际阳光商城及好又多的直接冲击2、周边零散同质商业瓜分主力消费群项目诊断SWOT分析来自 中国最大的资料库下载审时度势，以变制胜 来自 中国最大的资料库下载项目核心消费群从本案区位来看，本项目的地理位置及开发时机决定了本项目的核心目标群体组成，结合我们的实地调查分析派帝认为本项目的最终消费群体是：项目周边本地居民、政府公务员 项目租售：各大数码、电子连锁及零售餐饮企业工业园区流动人口，及107国道两旁公寓的外来
9、白领将构成项目的核心消费群体。 目标分析来自 中国最大的资料库下载目标分析因为：本项目的开发时机选择了霄边自身的功能属性定位转 型期（从旧有的工业期到性城市行政、生活中心区的转变）这就决定了：1、霄边新生活中心区的本地居民与霄边第二工业区的外来六流动人口，将直接成为本项目的核心消费；2、同时伴随霄边沿107国道两侧众多公寓项目的开发，外来白领和企业高管也将成为本项目的消费群体之一；3、随着长安行政中心想霄边转移，政府机构和政府公务员也将本项目不可忽略的客户组成部分；4、生意人，本项目的核心落脚点。来自 中国最大的资料库下载长安霄边，一环路旁，华润超级广场与公安局中间 地 点项目定位商业地产
10、、百货超市目标对象投资客：霄边本地居民 工业园区流动人口（霄边第二工业区） 政府公务员、外来白领 项目形象需要我们的广告活动来延续和塑造 竞争对手好又多 未来数码 周边零散同质商业其他元素华润招牌 轻轨R2、R3给人带来的无限遐想 市政规划中的新城市中心综合小结来自 中国最大的资料库下载推广思考派帝的思 量和主张来自 中国最大的资料库下载对霄边区域市场环境的理性认知1、就目前而言，由于市政规划中的新城市中心上未形成，霄边现有的商业形态已基本满足市场需求2、市场环境存在一定空间，但应该把阳光放在更广的高度前瞻未来3、随着长安的居住区向霄边转移以及由此带来的霄边农民公寓等地产项目 的开发，未来
11、市场容量乐观，但必须抢尽先机，失不再来派帝的思考来自 中国最大的资料库下载所以,在准确判断市场趋势的前提下，派帝提出以下策略思路,并在此基础上整合好周边物业、商业，分阶段有秩序地递进推进项目的出租出售最后达到本项目运作的高效率和高收益之目的派帝的主张来自 中国最大的资料库下载派帝的建议中惠新城、海逸百货、阳光国际、好又多、华润一期等项目现已填补了市场超市百货购物的空白，华润二期以电子、电器、数码消费为主打目标正好能填补区域空白，迎合市场需求。所以派帝建议，华润超级广场二期可以考虑以电子电器消费为主打，吸引苏宁电器等大型电器超市入驻，联合华润超级广场，打造长安霄边的一站式休闲购物中心。来自
12、 中国最大的资料库下载推广定位 新中心新华润，财富新焦点长安超大型一站式购物休闲广场派帝的建议来自 中国最大的资料库下载资源整合及推广策略来自 中国最大的资料库下载君子生非智，善假于物也一套简单而又不简单的组合拳内引外联，推波助澜来自 中国最大的资料库下载派帝认为：1、通过前面的市场环境分析，霄边的商业正处于有序发展阶段，把握时机是本项目制胜的关键2、在目前还存在一定市场空间的情况下，周边众多已 开发和待开发项目使得本项目的开发和推广节奏把握显得尤为重要3、在推广过程中，巧妙的市场周旋技巧是运筹帷幄决胜于未来的重中之重，所以，本项目的资源整合战略是本案广告推广的核心出发点派帝的策略来自
13、 中国最大的资料库下载广告推广策略上整合进周边物业，以大圈子核心商圈的前瞻眼光炒热地块在地块升值的基础上，选择恰当时机推开竞争者，引暴推售本案商铺，以达到在本区域市场内以较高的市场价格发售之目的。我们要达到的目的，决定了我们推广形式上所要花出去的成本。在霄边的现有市场条件下，高投入决定高产出。恰当的整合策略决定效益与效率。派帝的策略来自 中国最大的资料库下载派帝认为，派帝的使命不只在于把本项目顺利地推向市场派帝的目标在于如何把本项目顺利的推向市场的同时，使南铭与华润在本案的整体运作上达到价值的最大化！经过实地考察和反复的市场分析论证，派帝从脚踏实地的工作态度中找到了自信在整合推广时代，所站角
14、度不同将直接影响我们的明天。派帝正是站在巨人的肩上，看到了我们共同的未来。通过外引内联的资源整合借势，打造长安广场的一站式购物天堂在整个全案推广上，派帝认为，战术上以四波渐次升温，高密度高强度高潮迭起，以达高效率高效益之回报。派帝的策略来自 中国最大的资料库下载四步走战术轮廓来自 中国最大的资料库下载板块炒作甩开对手强势入市板块商业价值的深度发掘甩开对手强化自我强势入市掀起财富冲击波内引外联区域投资者的强心针来自 中国最大的资料库下载财富攻略第一波板块炒作，汇聚市场 焦点目的：营造长安新核心商圈印象时机：项目破土中前期方式：软文营造趋势氛围+围墙形象+户外导示系统传达项目气 质节奏：为期一月，一到两篇软文主题： “轻轨助霄边腾飞，华润与长安共舞”“长安广场20年（产权），为什么？ ”“轻轨的未来”来自 中国最大的资料库下载未来：R2、R3过去：G107目前：行政规划行政中心新城市新中心区财富焦点财 富 中 央 可 以 预 见板块易热，聚焦市场来自 中国最大的资料库下载主打一个“新”字，将市政规划与本案的开发时机紧密联系为一体。通过项目与市政规划中的新城市中心的市政规划蓝图 、轻轨R2、R3、G107线合理嫁接，以充满无限商机的未来新城为核心，制造热点，引导市场投资方向。结合本地投资者、外来消费群及项目本身规模这三大特点，项目破土动工
