商业建筑策划过程分析与研究

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1、商业建筑策划过程分析与研究t 李 明编者按: 建筑策划是现代城市建设活动中所产生的一个新领域, 商业建筑策划是其中一个分支, 其研究在我国的建筑学科中尚属起步阶段。本文在建筑策划理论的基础上, 对商业建筑策划的概念、 过程作了较为全面、 深入的阐述、 判断和归纳, 为其他类型的建筑策划提供一定的参考价值, 使建筑策划这一新兴学科更加系统、 全面和完善。随着社会的发展和科学技术的进步, 商业建筑愈来愈呈现出规模大型化、 功能多样化和技术复杂化的趋势。随着服务项目和娱乐方式的日渐增加, 商业建筑的类型也日趋复杂, 出现了商业步行街、 大型购物中心、 超市与自选商场、 连锁市场、 平价市场、 专卖店

2、等等形式多样的商业建筑, 它们在当前的城市建设中占有相当的比重。可以看出, 商业建筑已经不再仅仅是一个简单的购物场所, 它必须同时满足适应城市的发展、 与现代城市交通系统和城市居住区结构紧密相联、 了解社会需求变化的脉搏、 以先进的技术和现代化的设施为交往环境提供舒适方便等等条件。商业建筑策划正是使得蓬勃发展的商业建筑活动在变幻莫测的市场经济中立于不败之地的一个重要环节。/ 商业建筑策划0特指在商业建筑领域内, 策划者根据商业建筑总体规划的目标设定, 从建筑学的学科角度出发, 结合其他商业学科的相关知识, 不仅依赖于个人经验和传统习惯, 排除有限的偶然性, 基于客观实际调查所得的资料, 通过严

3、密的数理统计与综合分析, 建立一个达到既定目标手段的工作程序, 为商业建筑设计能够最好地实现业主的要求, 同时满足社会与环境的要求。保证投资效益与今后运营中的经济合理性, 提供科学的、 简洁的、 易于理解的设计依据。商业建筑策划是介于项目总规划立项与商业设计之间的一个环节, 其承上启下的性质决定了其研究领域的双向渗透性。它向上反馈给宏观的总体规划立项, 研究社会、 环境、 经济等与项目的关系, 分析项目在社会环境中的层次、 地位, 社会环境对项目要求的品质, 分析项目对环境积极、 消极的影响, 进行经济损益的计算, 确定和修正项目的规模, 确定项目的基调, 把握商业建筑项目的性质, 它 向下渗

4、透到具 体 设计, 研 究商 业 空间 的具 体 特征 与 需求, 依据 调查 分析 结果, 确 定商 业建 筑设 计内 容, 相关空间尺度。商业建筑策划的过程框架是从总体项目构想到最后总结的一系列连续过程。一、 商业建筑策划的过程11 总体项目构想总体项目构想包括商业建筑外部条件的把握和商业建筑内部条件的调查。外部条件主要是指围绕建筑的社会条件和地域条件。社会要求来自各个方面, 建筑是和地域分不开的。商业建筑的建筑策划, 则要研究在城市中的作用、 与周围道路、 广场等公共空间的关系, 外形的研究也要考虑在城市景观中所充当的角色以及所在地区的建筑风格特色、 建筑限高与体量大小等, 应该做到与城

5、市景观有机结合在一起。社会的要求方面, 不只局限于建筑物用地周围的相互关系, 还必须对环境进行全面考虑和研究, 这些外部条件是做好建筑策划的关键。商业建筑内部条件的调查是对建筑自身的最直接的功能上的要求。现代商业建筑无疑是城市总体面貌的重要特色之一。为人类创造和提供使用空间是建筑最、 最基本的要求。对于满足功能、 生活的要求是决定建筑具体性格、 造型、 平面布局的第一位因素。内部条件包括活动主体和建筑功能。44建筑 2002 年第10 期21 目标分析及确定商业建筑是消费市场买卖双方进行商品交易活动的建筑空间。按建筑空间规模的变化分类可分为大、 中、 小型商店, 但此标准常因建筑类型的不同和国

6、家地区的区别而异。我国目前以下列标准划分(表) :百货商店、 商场(m2)菜市场(m2)专业商店( m2)大型 15000 6000 5000中型3000 150001200 60001000 5000小型 3000 1200 1000( 表: 商店建筑的规模)按建筑空间形式分可分为以下几种: 独立设置在一幢建筑内的独立式商店; 与其他用途的建筑如住宅、 办公写字楼、 旅馆、 车站等组合修建而结合为整体的合建式商店;和在街道两旁毗邻相连修建商店组合而成的商业街; 采取交通措施, 保证步行购物、 安全舒适的步行商业街; 商业街上空架设屋顶拱廊的室内商业街; 设于城市地下或建筑地下层的地下商场和地

7、下商业街等。商业建筑的类型是丰富多彩的, 而且随着经济的发展和社会的进步越来越呈现多样化的趋势。只有综合运用各学科领域交错发展、 相互融合形成的现代观点来分析、判断、 决策, 才能设计出真正为买卖双方欢迎的商业建筑空间。31 基本调查首先是商业圈的调查。商业圈是指商店吸引顾客的地理区域。它是以商店为中心, 向四周扩展, 构成一定的辐射范围, 形成商业圈。要划定一家新设店铺的商圈界限, 可使用美国学者威廉雷利提出的雷利法则, 也可以称为/ 零售引力法则0。他认为商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同, 其内容是在两个地区之间设立一个中介点, 顾客在此中介点可能前往任何一个地区购买, 这

8、个点位于对顾客具有同等吸引力的两家商店位置上。商圈的调查包括: 商圈内的顾客群的调查; 商圈内的竞争店调查; 合适的卖场确定。在分析环境、 确定目标市场、 选择适当区位与地点时,需要考虑下列六方面的因素: 未来 10 年以上的持续经营力; 接近人群的时空坐标点; 发挥地区有利条件, 形成优势; 加强商业集聚效应; 建立营销特色; 统一考虑/ 商业集中0与/ 商住结合0。其次是市场定位与主题策划。市场定位是指商业建筑策划者确定以何种人群为主要针对客源。主题项目策划则指确定围绕何种( 一种或几种) 主题来确定项目。主题策划是对原有建筑环境分析: 从文化性、 经济性、 象征性三方面, 对原有建筑做分

9、类、 处理, 即对原有建筑的历史保存价值可利用性以及标志性作用等进行评价和分析, 以供设计中选择。就区域而言, 分析其整体特征( 如市区中心、历史性地段) 的文化和象征性价值, 这对商业建筑的设计主题起着决定性的作用。41 策划内容策划内容包括组织策划、 经营策划、 空间策划、 技术策划。建筑策划业务的内容, 根据对象而有所差异。对集合住宅、 社区、 新市镇或学校来说, 建筑物的内部或配置等空间策划, 往往是整个建筑策划的最主要的部分。相对的,在商业建筑策划中, 由于预估建筑物营运的收支是非常重要的工作, 因此经营策划便成为建筑策划中非常重要的部分。不过, 随着经济的发展, 对企业经营者来说,

10、 其建筑动机的思考也出现了变化。建筑已经扩展成一种表达企业特有形象的方式, 并且将这重点导入/ 究竟要如何建造何种建筑物0的空间策划中。为吸引顾客而策定商业建筑的过程中, 在组织策划、空间策划、 经营策划中无不体现了集客这一概念, 其中空间策划和技术策划是和建筑紧密相连的。对于商业建筑,由于其主要目的是赢利, 故在做此类建筑策划时, 应加重经营策划的分量, 在人员的配置上, 重点是熟悉市场、 懂经营的人员的加入、 加强市场调查、 分析, 建筑策划的总负责人也应该是一位对市场有一定了解的建筑师。411 空间策划商业是城市中最活跃的经济成分之一, 亦是城市形成和发展的主要推动力之一, 商业建筑是城

11、市的时装, 变化多样, 发展迅速。商业空间是城市布局的重点。空间策划可以分为计划、 功能、 展示等项目, 计划是指基地面积、 商场规模或通路的宽度之决定等策略。此外, 还包括商场内通行之方便性( 电梯、 电扶梯的配置、 交通等) , 使交通具有回游性, 使顾客与商品的接触会尽量增加, 自然增加了购买率, 同时还包括商业建筑将来的布局发展等等。计划策划包括规模策划和发展策划。在确定商业建筑的规模时,应根据地区特点, 购买力状况, 以及便利消费者购买和经济核算等原则进行统一规划, 合理安排, 区别不同情况设置大、 中、 小型商店。45建筑 2002 年第10 期我们知道, 任何形式的商业建筑的服务

12、半径都是有限的, 在今天日趋激烈的市场竞争中, 如何赢得顾客的信赖和回头率是至关重要的。如何让顾客在每一次购物中都能获取新意呢? 发展是必要的。但发展又不是盲从的。从策划开始就应该有考虑和远见, 以尽可以在项目选择和用地等方面留出发展的余地。发展的模式归纳起来有三大类: 内部扩展与完善模式; 局部扩展模式; 整体扩展模式。至于将来采取何种模式发展, 要看企业的经济实力和经济特点而定, 不能盲目追随潮流, 要注意避免选择不必要的改造性不强的商业建筑类型。412技术策划在商业建筑策划中, 为了创造一个既试用又舒适的空间环境, 必须充分利用近代科学技术的一切新成就从空间/ 质0的方面来保证功能的合理

13、性。这样不仅可以体现新技术的实用性, 也可以为商业空间带来新的活力, 注入新的血液。选用合理经济的结构形式以形成功能所要求的空间形式, 根据商业建筑的性质、 等级等不同类别采取不同的结构形式。如大规模的商业建筑, 结构多采用钢筋混凝土框架; 设置于住宅、 办公楼等建筑底层的商业建筑, 其营业厅形式受上部建筑的制约, 结构常采用混合式或框架式。而某些单层或低层的大面积的连锁商场可采用钢结构或拱等结构形式。同时还要考虑充分利用天然采光、 通风、 日照等自然条件; 设置空调装置以保证室内合适的温度和湿度, 同时商品的种类繁多要求空调种类有一定的灵活性; 设置消防报警系统, 设置足够的防排烟设备, 在

14、货物存放处和营业厅应考虑避免火灾和引导疏散等要求; 设置楼宇自动化) ) 智能系统; 设置具有完善的中央管理及自控系统, 提供中央整体监察, 对机电设备故障做出及时的觉察与分析; 实现商场内部的数据网络服务 ISP( Internet ServiceProvider) 。充分利用商场内部具有的网络系统, 实现楼内数据、 语音和多媒体虚拟专用网的服务。51 策划方案的完成策划方案的完成包括概念设计; 整理、 形成文件; 实施总结。概念设计是在方案设计之前的一种设计实践活动。其目的主要是为投资方提供一个对所投资的项目的大体的认识和限定, 并为规划局提供进一步的规划设计条件找出依据。目前, 国外建筑

15、设计中的概念设计已有很久的历史了, 国内的这类设计实践也在日益增多, 正在逐步实现规范化。对于建筑策划来说, 要决定建筑的性质、 性格、 规模、 利用方式等, 从而拟订建设任务书, 但如果没有具体的建筑构想和方案, 决定这些条件是困难的。这种研究性的方案设计应属于建筑策划的范畴而不是建设项目的正式设计。它只是建筑策划的一部分, 只是依据这种探讨性的设计为建筑策划的其他内容提供参考。商业建筑策划报告的拟订, 是将整个策划工作文件化、 逻辑化、 资料化、 规则化、 格式化的过程。它的结论是商业建筑策划全部工作的总结和表述, 它将对下一步的商业建筑设计工作起到科学的指导作用, 是商业投资项目进行具体

16、设计的科学的合乎逻辑的依据, 也便于投资者做出正确的选择。结论报告包括框图和文字表格两大部分, 其中框图部分包括经济模式、 环境模式、 人口构成模式、 使用模式、 商业空间组合模式框图及项目评价、 决策图式; 文字表格部分包括项目的规模及主题, 商业建筑主要服务对象, 造价表、 经济损益表、 结构造型材料表、 建设周期表。实施总结包括促销、 后续调查、 定期抽检。并对策划方案总结, 为今后的策划工作积累经验。二、 结语网络购物已经到来, 以超级商业服务设施和风俗商店为代表的世纪末商业设施, 将是除居住建筑以外, 最引人注目的, 对城市郊区景观影响最大的建筑类型。如何体现商业文化, 将网络与商业结合, 在商业建筑策划过程中将被越来越提到一个重要的日程上来。同时, 社会财富的日益积累, 人们不仅仅满足普通的购物消费方式和场所, 求新、 求异是多数人的消费心理, 那么作为经营商品的商品) ) 商业建筑本身也有/ 求新求异0的问题。商业建筑要适应越来越多的服务内容, 提供灵活多变的空间, 除造型的特色外, 内部空间环境设计也要研究人们的心理。商业建筑策划将面临更多更广泛