融资租赁进军房地产业

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1、融资租赁进军房地产业谢建勇近期，在融资租赁公司间比较多的话题便是是否作房地产行业，怎么来做，合规合法吗？ 笔者也了解几家正在从事和曾经从事房地产融资租赁业务的租赁公司，大家的共同点是认为在 大擦边球。 首先，在房地产是否能作为租赁物的问题上边存在争议。在金融租赁管理办法中关于 标的物的描述为： “适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产” 。显然房地产作为固定资产其可 以作为标的物。在已经多次讨论的融资租赁法中第三次讨论稿中曾有这样的描述， “适用于 融资租赁交易的租赁物为机器设备等非消耗性动产，为个人、家庭消费目的使用租赁物的不适 用本法。 ”并且在其说明稿中进一步规定 “房地产不能作为融资租赁

2、标的物” 。直至目前， 融 资租赁法仍未出台，其规定仍不明朗。笔者在与相关法院法官交流时，均得到不支持做房地 产融资租赁业务，法律不明朗，一旦出现诉讼，情况便比较复杂。 其次，房地产作为融资租赁标的物的可操作性上存在问题。我国关于房地产买卖的相关规 定中规定必须完成过户和登记手续，根据我国民法通则的有关规定，双方订立的房屋买卖 合同须经政府的房地产管理机构审批之后，才能认定为有效、合法。融资租赁模式其必要合同 之一便是买卖合同，因此要完成法理上的房地产买卖合同便必须经过房地产管理机构的审批， 也就是缴税过户，这个税赋可是不轻呀。 下面是笔者曾计算的一个租赁案例， 完成买卖过程和最后的所有权转让

3、合同的操作要交的 税费如下： 标的资产市场价值 10000 万元，转让评估价 4000 万元。受让、转让退出时均以 4000 万元 成交。 我司需承担的税负如下： 受让时： 租赁公司 指标 契税（万元）120 印花税（万元）2 合计 122转让退出时： 租赁公司 指标 营业税（万元）200 印花税（万元）2 所得税（万元）0 土地增值税（万元） 0 合计 202 同样的道理，房地产商承担的税赋也是这样，就是反过来了。 房地产商 指标 营业税（万元）200 印花税（万元）2 所得税（万元）0 土地增值税（万元） 0 合计 202 受让时：转让退出时： 房地产商 指标 契税（万元）120 印花税（

4、万元）2 合计 122因此，如果完成法理上的房地产买卖合同，这些税赋都要有房地产商来承担，其税赋达到 交易额的 8%以上，再加上融资租赁成本，房地产商将要承担近 30%的融资成本。其实，对于上述两点基本源于一个起点，就是因为在我国房地产是特殊类别的商品，有不 同于其他商品的特性。例如，房屋建造在土地上，土地是国有或集体所有，当事人只能取得和 转让土地使用权。再如，房屋所有权的登记和房地产的税收政策与其他商品不同” 。这又是一种 因噎废食的说法，现在房屋销售、买卖、房屋按揭无不涉及到房屋产权过户问题，难道他们的 房屋不是建造在土地上？难道他们的土地不是国有或集体的？讲到底，实际上我们要解决的是

5、融资租赁过程中的重复纳税问题，正因为“房屋所有权的登记和房地产的税收政策与其他商品 不同” ，重复纳税问题也是一个老大难问题，迟迟得不到解决，现在应该想办法怎样去解决， 而 不是简单的将其排除了之。 不动产的融资租赁在国外也并不少见， 如 俄罗斯联邦融资租赁法 第三条租赁对象规定： “任何可用于经营活动的非消费物资，其中包括企业及其他配套财产、建筑物、设施、设备、 交通工具等动产和不动产，都可作为租赁对象。 ” 再如：乌兹别克斯坦共和国租赁法第三款租 赁资产规定： “租赁资产可以是任何的非消耗物品，包括企业，不动产，建筑，构件，交通设施， 和其他用于经营活动的动产和不动产” 。至于国际租赁公约

6、和美国统一商法典是排除了 不动产租赁。而国际融资租赁公约是 70 年代末期的时候起草的，最终定稿是在 1988 年， 融资租赁行业的发展历史从 50 年代开始的，60 年代有所起色，这个行业真正开始发展起来是 70 年代。因此我们反过来也可以这么说，国际融资租赁统一公约是在租赁行业刚刚发展起来的 时候起草的，而当时的租赁行业是非常年轻的，当时的租赁品种也是非常有限的，从事这些行 业的人也不多，这是二三十年之前的事情。现在是 2l 世纪了，二三十年的时间已经过去了，租 赁行业发展出很多新的东西，而且多样化的品种也已经出现了。因此这个公约本身是一个非常 老的文件，同样的，美国统一商法典的起草是在

7、50 年代，UCC 是在现代融资租赁行业出现之 前起草的。20 多年过去了，融资租赁行业也已经有了很大的发展。也就是说，国外对不动 产融资租赁都说法不一， 规定上也可能在不断调整中， 我们为什么要一刀切， 连点余地都不留？ 更何况中国的市场和发展需求与国外均不同，我认为，融资租赁法的立法应该进一步与市场需 求接轨；进一步与中国国情接轨；进一步与解决当前中国经济的焦点、难点问题接轨；这样才 真正显示它的强劲的活力和生命力。才是我们融资租赁法立法的方向所在。因此，房地产 融资租赁关键问题是税收。 那么当前操作房地产融资租赁项目有必要吗？怎么来操作呢？ 融资租赁对房产交易的积极意义在于：1） 、使租

8、房人的需求更容易满足，租房人固然 可以租用现有的房产，但现有的房产或可供租用的房产不能满足租房人的使用要求，租房人可 以通过融资租赁来获得，即到买卖市场来满足租赁需要，甚至一些特殊需求可以到建造市场或开发市场得到满足。2） 、使出租人获得投资机会，并且这种投资收益具有一定的确定性和 相对的预期性。出租人可以通过租房人租房的目的来发现投资机会，并对投资收益的确定性和 预期性进行评估。3） 、使房产的建造和生产的目的性更强，开发商可以根据承租人和出租 人的要求有目的生产，使建造和生产能较大程度地满足最终用户承租人的具体要求。4） 、 使房地产信贷风险降低，无论是房产的出租人（买受人）还是开发商或建

9、造商都需要信贷的支 持才能顺利实现投资目的，而上述几种因素客观地降低了房地产信贷的系统风险。通过以 上尚不全面的分析，不难看出融资租赁方式对开发周期长、使用周期更长的房产来说有着重要 的意义，这种重要意义将随着房产交易市场的规范发展和实践应用，显现出积极的推动作用。 在房产融资租赁关系中，出租人处于一种在出卖人和承租人之间的中间地位，这种中间地位兼 有中介服务性质。所以政府应该重点的、合理的、有效的考虑免除其过户中的税收，鼓励、促 进融资租赁公司进入这一市场，缓解政府的压力。融资租赁中的出租人是市场经济发展到 一定程度因社会分工而产生专业化的市场投资服务主体。在房屋市场上尤其这样。融资租 赁方

10、式也可以成为与贷款买房等效却功能不同的另一种买房方式，以替代房屋买卖的单一模式 从而降低买房人可能面临的风险和一次性的投资成本。如果说中国人的传统观念“不求所 用，只求所有”的思想根深蒂固，需要有一个渐变过程的话，那么，接受信用消费观念、与国 际时尚消费理念接轨的最佳途径就是进入融资租赁即租买消费方式。既有“租” ，又有“买” ， 潇洒购房，最终达到买的目的。这种以租代售的方式在我国已经有了巨大的市场，如人们 非常熟悉的房屋“按揭”就是一种在房产交易上的分期付款的“租买消费” ，据国家统计部门报 告，城市居民通过按揭购房的比例近年来高达 80以上，试想，如果没有这种国际先进的营销 方式进入，我

11、国的空置房现象不知严重到何等地步。但是，房屋按揭这种信用消费方式在 我国这一特定的市场能迅速做大，主要得益于按揭的标的物是不动产；得益于房产交易市场的 相对规范；得益于银行的进入。一句话，在中国信用环境比较差的情况下，房屋按揭的普及在 于不动产得天独厚的防范风险的内在因素， 又加上房屋这种商品的保值增值的特殊能力。同 样，房屋融资租赁的风险相对于一般设备要小的多，是不可多得的融资租赁物。融资租赁 比按揭还有一些其他优势：按揭一次性交纳 30%的首付款，客户进入门槛高，负担加重， 融资租赁则比较灵活，视承租方的信用情况可以降低，甚至可以零首付。同时，融资租赁 还款时间和数量也可以视承租方的具体情

12、况灵活掌握，可以按月，也可以按季或半年还款；可 以等额，也可以按双方约定不等额还款。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等 方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。因此，它和按揭方式可以是一种互补关系， 可以共同促进房屋融资租赁市场的繁荣。对于房地产的买方来说，融资租赁形式类似于银 行按揭方式，租赁公司完全可以借鉴银行操作模式。 对于房地产商来说，融资租赁公司可以通过以下三种形式操作： 如上所述， 完成法理上的买卖合同， 当然得承担高额的税赋， 这种方式基本没有法律瑕疵。 只完成买卖合同的签订，而不进行过户手续的办理，但保险起见需有土地房产抵押登记， 这种融资租赁模式存在法律上的瑕疵，一旦有诉讼，其买卖合同的不完整将给租赁公司债券保 障带来很多麻烦。 将买卖标的物有物权改为股权，即做成股权投资模式，当然也可以配合融资租赁合同， 同 时派驻人员监管资金，这种模式目前较多公司在采用。