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1、淮南房地产发展市场研究PART-01：淮南城市概况PART-02：淮南房地产市场分析PART-03：淮南楼市区域分析n 淮南历史悠久、立市年轻，资源优势突出n 我国53座特大城市之一，享有地方立法权n 淮南近年来经济发展十分迅速n 合淮加速同城化，发展潜力巨大淮南城市概况区位:淮南市位于安徽省中部偏北，东接滁州，南临合肥，西 南与六安相连，西及西北与阜阳交界，东北与蚌埠相交。面积:全市总面积2596.4平方公里，其中市区面积1566.4平方 公里，凤台县面积1030平方公里。建成区面积89.44平方公里。 人口:2010年末全市总人口242.5万人，其中非农业人口113.3 万人，常住人口23
2、0万人。全市城镇单位从业人员(不含私营个体 )约30万人，煤炭行业从业人员约12万人，占比40%。产业:淮南作为我国东部地区资源重镇,具有无可比拟的煤炭资 源优势,煤炭远景储量444亿吨,探明储量153亿顿,占华东地区的 32%，占全国19%.煤炭行业的拉动作用明显。淮南地处安徽省中北部，为中国亿吨煤基地、华东火电基地和煤化 工基地的“三大基地”淮南城市现状淮南依煤矿建市、随矿建镇，形成了点多线长、城乡交错， “大分散、小集 中”的城市格局，导致城市的要素集聚和经济辐射功能较弱。城镇规模偏小、建设水平较低 淮南在清代末年因煤矿而建镇； 主力矿井9座，主要为谢一矿、谢二矿、顾桥、新集等矿井； 由
3、于矿区分布不集中，除了主城区外，随矿建镇的城市发展模式就形成了点多线长，城乡交错，大分散、小集中的城市格局； 淮南城市化水平滞后，城市化率与工业化率之比仅为1.14，低于国际上公认比值1.42.5的合理范围。淮南城市现状 目前淮南市政府位于田家庵区洞山路； 商业中心主要集中于“商贸”，包括家乐福、肯德基等聚集人气的商业； 根据预测，到2020年淮南市人口发展到290万人，其中城镇人口249万人。城镇人口规模的扩大必然要求用地空间相应扩大。田家庵区是目前淮南行政中心、商业中心，密集程度高。但规划凌乱，整个区 域可共发展的空间狭小，已无法满足现有的发展需求大通湿地生态区承担着中心老城区人口外溢的重
4、任。看城市宏观经济 寻找城市经济发展带来的房地产发展的机会2010年，淮南市经济总量突破600亿元大关， GDP增长率均保持在13%以上，淮南市房地产市场正处于快速发展阶段。2010年淮南人口242.5万，人均GDP约24000元，折合3700美元。 淮南GDP产业比重淮南属于典型的工业城市, 第二产业作为支柱产业的地位越来越明显。2004年以来，淮南市加快国企改革，煤、电、化三大支柱产业作用显著增强，较大地拉升第二产业比重。第二产业比重由2004年的52%上升到2010年的64.4%。农业等第一产业比重进一步下降，2010年降至7.8%。第二产业成为淮南主要经济支撑产业。第二产业以初级加工制
5、造业和原材料制造业为主，受周边城市相关下游产业的发展影响较大 城市化进程2010年淮南城市化率达到47%，处于城市化进程加速阶段，预计未来淮南城市 规模将进一步扩大。 淮南市历年全市人口数及构成（万人）年份年末总人 口农业 人口比重（% ）非农业 人 口比重（% ）2004年233.58172.8654.74105.7245.262005年235.78129.1254.76106.6645.242006年237.9129.4454.41108.4645.592007年239.42128.7253.76110.746.242008年240.88127.953.1112.9846.92009年24
6、2.5129.253.28113.346.722010年242.5129.253.28113.346.72人均可支配收入2004年至2010年，淮南人均收入增幅超过100%，基本以每年1000元的速度 提升，这主要得益于依靠煤炭、电力以及化工等行业职工工资的拉升。社会财富迅速积累，为房地产市场的持续发展，奠定了坚实的基础。规划变革中心城区功能结构为：“三组团、多中心”结构，即东部城区组团、西部城区组团和山南新区组团。三组团 分工上各有侧重，东部城区组团主要功能为全市的传统商业中心和装备制造业基地；西部城区组团主要功能 为矿区生活服务和旅游服务中心、传统工业基地；山南新区组团主要功能为行政办公、
7、文化、科研教育中心 和高新技术产业基地。122007年淮南市提出了“合淮同城化”，中心城区主要向南发展，在舜耕山以南 形成新城区。大通湿地生态区成为连接新老城区的桥梁，左右逢源。西部城区 居住用地1184.34公 顷，人口容量38万 人左右东部城区（主城区） 居住用地2415.33公顷，人口容 量77万人左右。山南新区 居住用地1578.36公顷，人口容量 60万人左右城市空间布局13随着淮南城市“东进、南扩、西调、北联”，大通湿地生态区的在大淮南的 “中心”区位优势将更加凸显。由于各种原因的制约， 山南新区的发展将是一 个长期的过程，田家庵 的中心地位在近期不会 改变。 原因1：跨越式发展需
8、进 行较长时期的大规模基 础设施建设 原因2：淮南人口增长缓 慢，山南新区人口积累 需经历较长时间 原因3：淮南发展主要依 托淮矿，其留守山北使 得城市重心难以南移。皖江城市带 皖江城市带在空间布局上以沿长江一线为发展轴,以合肥和芜湖 两市为“双核，以滁州和宣城两市为“双翼，构筑“一轴双核两翼”产业 分布的新格局。包括合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、池州、巢湖、滁 州、宣城九市,以及六安市的金安区和舒城县。目的 规划明确将皖江城市带承接产业转移示范区定位为合作发展的先 行区、科学发展的试验区、中部地区崛起的重要增长极、全国重要的先进 制造业和服务业基地。 产业结构：皖江城市带承接产业转移示范区
9、明确把装备制造业、原材料产 业、轻纺产业、高技术产业、现代服务业和现代农业作为重点发展的六大 支柱产业,在皖江沿岸适宜开发地区高水平地规划建设承接产业转移的集中 区,以适应产业大规模、集群式转移的趋势。 优势 皖江城市带是长三角向中西部地区实施产业转移和辐射的最佳区域,具 有产业基础好、要素成本低、配套能力强等综合优势。“合淮工业走廊”已被确定为皖江城市带承接产业转移的示范区，2010年1月 23日，合淮同城化工业走廊规划通过审批，合淮同城化战略构想开始走向现实 。淮南发展战略淮南经济持续高速增长，显示淮南房地产市场处于平稳发展期，生存、改善型需求兼有淮南属于典型的工业城市，以初级加工制造业和
10、原材料制造业为主，受周边城市下游产业发展的影响较大淮南正处于城市化进程的加速阶段，预计未来几年城市规模将进一步扩大淮南市人均可支配收入均呈现逐年增长的趋势，社会财富迅速积累，为房地产市场的发展提供了有力支持。正在实践中的合淮同城一体化，为淮南带来了新的经济增长点和发展动力；而大通湿地生态区将承担起“缓解城市扩容压力”与“构建新老城区桥梁”的双重功能。宏观背景分析对房地产市场的影响PART-01：淮南城市概况PART-02：淮南房地产市场分析PART-03：淮南楼市区域分析淮南房地产市场增长迅速n从2008年开始，淮南房地产资产投资明显增大，年均增幅达40%以上，进入一个高速发展期。n 2010
11、年开始，房地产投资增幅高达43.2%，超过78.3亿元。房地产投资状况淮南市2010-2012年住房建设年度计划（单位：万平方米）年度商品住房保障性住房合计2010280130.4410.4201132042.8362.8201232434.8358.8合计9242081132淮南市2010-2012年建设用地年度计划（单位：公顷）年度商品住房用地保障性住房用地合计用地201017574249201120026226201220322225合计578122700淮南2010-2012计划供地总量700公顷（折合10500亩），普通商品房年供应量 约300万数据来源：淮南市城市规划局 p 土地供
12、应充足，成交量连年增长；p 已成交土地动工比例较低，竣工地块更少；p 后续供应充足，但成交量预计仍将冷淡；成交之后是否得到及时开发，和房地产市场今后的 发展状况有密切关系，有待于进一步观察。土地市场状况住宅成交面积价格2010年1月-2011年11月淮南市商品住宅销售面积-价格关系走势图2011年1月至11月，成交量下跌明显，但价格依然维持高位盘整态势p 11月份淮南市住宅成交1239套，成交 面积12.71万方，从每周的销售情况来 看，11月前两周的成交套数与后两周 的反差较大。前两周的成交套数明显 高于后两周 。原因分析：应该是10月 份未能完成的部分商品房成交的延续 造成。后两周的成交情
13、况一片惨淡， 与淮南购房者浓厚的观望情绪有关。p 11月份淮南住宅成交均价4144元/平米 ，环比上月下跌1.5%，11月的住宅销 售量和均价波动都比较明显。但从今 年来看，均价较为稳定控制在4000至 4300之间。p 其中8月份在1-11月中，销售面积、套 数及均价处于平均位置，以下我们将 以8月份的具体数据为重要分析对象住宅供求关系2011年8月供求比0.76，淮南楼市表面呈现供不应求的态势，但我们认为，深 层原因更多在于部分项目有意调整了推盘节奏。p 8月份淮南市住宅供应面积为12.73万方，环比降幅为33.14%，同比降幅为40.26。供应主要 集中在田家庵区的信宜四季城（供应2.4
14、万方）和山水居（供应3.5万方），此外谢家集区的 西部商贸文化城供应3.1万方，此三盘的供应量已占淮南供应量的70.70%。p 8月份淮南住宅成交面积16.75万方，环比上个月降幅为9.12%，同比去年8月份涨幅为 23.34%。多/高层销售状况2011年以来，多层因供应总量减少，导致量跌价升；高层则供大 于销，导致价格增幅不大。p 8月份淮南多层住宅成交面 积24094平米，环比上月降 幅为56.38%，同比去年8月 份降幅为60.38%；8月份成 交均价为3582元/平米，环 比上月涨幅为0.99%，同比 去年8月份涨幅为5.32%。p 8月份淮南高层住宅成交面 积为143445平米，环比
15、上月 涨幅为11.11%，同比去年8 月份涨幅为91.24%；8月份 成交均价为4245元/平米， 环比上月降幅为0.09%，同 比去年8月涨幅为18.33%。区域成交状况（田家庵区）田家庵区历来是淮南楼市的中坚。但2011年5月后，区内项目后 劲乏力，预示中心城区土地和住宅价格将因稀少而珍贵。p 8月份淮南市田家庵区成交面积5.78万方，环比上月降幅为32.28%，同比去年8月份降幅为 22.87%。p 8月份淮南田家庵区成交面积占淮南成交面积的0.34,6-8月份连续三个月该区销售占比持续下 滑。区域价格状况（田家庵区）目前中心城区物业以多层、小高层为主，产品相对单一，随着后 期产品的升级
16、，中心城区价格将迎来新的跃升。p 8月份淮南田家庵区住宅的成交均价为4357元/平米，环比上月涨幅为4.5%，同比去年8月份 涨幅为12.23%区域成交状况（山南新区）政策高压之下，热点板块山南新区成交量及比重也呈下跌之势。p 8月份淮南山南新区住宅成交面积为4.43万方，环比上月降幅为26.45%，同比去年8月份涨 幅为7.03%。p 8月份山南新区住宅的成交量占淮南市住宅成交量的0.26，在田家庵区成交占比下跌的情况 下，山南的成交占比也同时出现下滑，对于淮南房产以此两区为发展重点的形式下，谢家集 区的发展不可小视。区域价格状况（山南新区）山南新区以别墅、花园洋房等高端产品成就价格领跑者。p 8月份淮南山南新区成交均价为5288元/平米，环比上月涨幅为7.45%，同比去年8月份涨幅 为18.08%。户型结构p 户型结构以70-110M2 的2室2厅和3室2厅为 供应主力；p 从销售结果来看，消 费者对各类户型的接 收度均较好。 2010年-2011年淮南各类户型供销比较 数据来源：淮南房管局资料 PART-01：淮南城市概况PART-0
