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1、北京农商行北京农商行 25 亿损失继续亿损失继续“未定未定”，警惕集体土地质押贷款风险，警惕集体土地质押贷款风险 发表于：2010-10-08 16:55 浏览(343) 摘要摘要6 月 30 日，北京农商行对外披露的 2009 年年报显示，该行仍然存在约 20.47 亿元 的抵债资产尚未办理产权过户手续，另有一年以内的诉讼款项及费用 4.74 亿元，北京农 商行仅计提了 5.37%的坏账准备，审计方认为“坏账准备尚未计提充足”。由此，总计的未 定损失仍约 25 亿元。【案件缘由案件缘由】北京农商行北京农商行 25 亿损失的主要原因亿损失的主要原因北京农商行未定损失的很大部分为未办理产权过户手
2、续待处理抵债资产，2008 年末 为 21.93 亿元，2009 年末略有减少，为 20.47 亿元。，部分是因为补充计提了坏账准 备，部分是因为通过诉讼收回部分款项。5 月 27 日，在央行和最高院联合召开的一个研讨会上，北京市高院有关人士透露， 北京农商行有 1 万亩左右的农村集体土地。正是这 1 万亩土地，构成 20.47 亿元未定损 失的绝大部分。该部分土地绝大部分是当年乡镇企业贷款时抵押给原来的农信社的，后来 乡镇企业纷纷倒闭。北京农商行无法将这部分土地处置变现，目前部分转租出去收取租金。但是北京农商 行认为这部分不良资产的形成，北京市相关区县政府负有责任，因为当年对乡镇企业的贷 款
3、部分来自政府有关部门的驱动，因而北京农商行请求相关区县政府帮助化解，即区县政 府划拨国有土地置换该部分集体土地。因此，农村集体土地抵押贷款是损失的主要原因。【风险警示风险警示】集体土地质押贷款风险大集体土地质押贷款风险大处于抵押状态的集体所有土地大部分是乡镇企业用地随地上附着的房产一同抵押，抵 押业务多在农村信用合作社联社办理。集体土地抵押贷款的风险系数较大，因为现行法律 规定，集体所有土地抵押权的实现，必须先将集体所有土地征为国有，再办理出让手续。 在此过程中，抵押物经拍卖后扣除上述费用所剩无几，不可能全部清偿债务。且现行法律 对集体土地使用权抵押问题采取严格限制的态度，如北京工商行的 1
4、万亩土地流转不出去， 只能靠出租收取利益。因此，集体用地贷款抵押对于金融机构来说风险是较大的。1、现行法律对集体土地使用权的流转和抵押进行严格限制关于集体土地的使用和流转问题，土地管理法第四十三条规定：“任何单位和个 人进行建设，需要使用土地的必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民 建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施 和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条规定：“农民集 体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体 规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权
5、依法发生转移曲除 外。”由此可见，集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或建住房，但不 得出让、转让或出租，因此集体非农建设用地流转在法律上是被禁止的。对于因破产、兼并等情形致使集体非农建设用地使用权依法发生流转的，法律对于其流转的程序、对象， 以及流转后土地产权关系的调整等均没有明确规定。关于集体土地使用权的抵押问题，担保法第三十七条规定：耕地、宅基地、自留 地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。第三十四条第(五)项规定：抵押人依法承 包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘，荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。第三十 六条第三教规定：乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押，以乡
6、(镇)、村企业的厂房 等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。由此可见，现行法律对集体土地使用权抵押问题采取严格限制的态度。不论以何种方 武取得，能够设定抵押的仅限于依法经发包方同意的“四荒”土地使用权和乡(镇)、村企业 的厂房等建筑物所占用的集体土地使用权两种，而对于耕地、宅基地、自留地、自留山、 农地承包经营权等集体土地使用权则禁止抵押。2、现阶段集体土地使用权的自发利用已超越法律规定的界限，并在数量和规模上呈 扩大趋势。随着我国经济的高速发展，多种所有制形式的经济实体不断壮大。对建设用地 的需求也越来越大，非农建设用地已白发、无序地进入市场流通。集体土地由以前的无偿、 无期限、
7、无流动的使用模式趋变为有偿、有限期、可流动的使用。土地资产价值已广为人 们所认识并加以利用，集体土地的非农市场价值愈加显现，其资产属性与市场需求特征日 渐显露，以出让、转让、出租、出青等超越土地管理法规定的使用形式自发流转集体 建设用地使用权的现象早已存在，井在数量、规模上呈不断扩大的趋势。同时，集体经济 组织及其成员的融资需求和融资意识也逐步加强。现实中突破法律规定出现的以宅基地、 农地承包经营权等集体土地使用权、乡(镇)、村企业的厂房等建筑物所占用的集体土地使 用权直接抵押的案例已非鲜见。3、各地对集体土地使用权抵押的管理极为不规范，为纠纷的产生埋下隐患。一是产 权登记不规范，如乡镇企业用
8、地缺乏独立性，一般均未领取集体土地使用证，致使部分集 体土地及地上建筑物的权属不清。二是登记条件五花八门，如是否以集体经济组织同意抵 押的书面决议作为接受抵押登记的必要条件、集体土地及地上建筑物是否必须经过评估作 价、集体土地使用权是否必须办理转用手续等，各地规定均不一样。三是集体土地使用权 和其地上建筑物的抵押关系没有理清：按照现行法律，在有地上建筑物的集体土地进行抵 押登记时。只需在地上建筑物和集体土地中择一办理抵押登记即可，但现实中大多数地区 实行土地与房产分开管理的模式，如房产已在房管局办妥抵押登记的，房管局只对房产抵 押的有效性负责，对房产占用土地的抵押是否有效不负责，反之亦然。这种
9、管理模式，为 集体土地使用权抵押埋下隐患。【风险支招风险支招】商业银行开展集体土地质押贷款的建议商业银行开展集体土地质押贷款的建议一是以现有法律为依据，谨慎开展集体土地使用权抵押贷教业务。实践中各地在集体 土地抵押权实现的环节上处理比较混乱，商业银行应严格遵循“安全性”和“物权法定”原则。 充分考虑法律和政策上的特殊规定，以现有法律为唯一依据，谨慎开展集体土地使用权抵 押贷款业务，确保抵押权种类、权属、主体以及抵押合同的成立、登记等环节上毫无瑕疵， 避免遭到法律的否定评价，威胁到信贷资产的安全。二是加强法律审查实现风险防范关口前移。一是加强对抵押物种类和权属的审查。 在抵押物的种类上，集体土地
10、能够作为抵押物的仅限于“四荒”土地使用权和乡(镇)、村企 业的厂房等建筑物及其所占用的集体土地使用权两种。除此之外的其他集体财产均不能设 定抵押。三是办妥抵押权成立的要件，确保抵押权的实现。一是抵押合同的签订要取得所有者 同意的证明，与一般抵押合同相比，集体土地具有所有权与使用权相分离的特性。因此。 二是严格按规定办妥抵押登记手续。担保法第三十六条第三款规定：以乡(镇)、村企 业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。四是加强调研与风险评估，制定详细的操作规程和风险防范措施。集体土地由于受到 国索土地政策的严格管制，致使其流通性较差，抵押权的实现缺乏可预测性。商业银行应 继续坚守安全性原则，结合分支机构所在地司法机关及土地、房管部门在办理集体土地使 用权抵押事务的操作规则，详尽的调研与风险评估，并园地制宜地制定业务操作规程和风 险防范措施最大幅度地控制风险保障信贷资金的安全。
