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1、 把握法意把握法意 依法登记依法登记赵鑫明 中国房地产研究会产权产籍和测量委员会一、分析好纠纷起因一、分析好纠纷起因 二、把握好登记法意二、把握好登记法意 三、处理好具体问题三、处理好具体问题一、分析好纠纷起因一、分析好纠纷起因从部受理登记行政复议情况分析看：从部受理登记行政复议情况分析看： 1 1、受理要件不全，审核把关不严等、受理要件不全，审核把关不严等 2 2、档案信息管理上存在不足、档案信息管理上存在不足 3 3、房屋权属证书与登记簿记载的内容不一致、房屋权属证书与登记簿记载的内容不一致 4 4、适用法律依据失当、适用法律依据失当 5 5、登记法律法规机制有待进一步完善、登记法律法规机
2、制有待进一步完善二、把握好登记法意二、把握好登记法意探探法法之精神之精神 须洞察立法者之须洞察立法者之意意图图物权法物权法 最高院审理房屋登记案件若干问题规定最高院审理房屋登记案件若干问题规定 房屋登记办法房屋登记办法 房地产登记技术规程房地产登记技术规程物权法物权法 1 1、明确了登记的效力明确了登记的效力以登记要件为原则，登记对抗为例外 以登记要件为原则，登记对抗为例外 2 2、区分了物权和债权、区分了物权和债权 3 3、丰富了登记类型、丰富了登记类型 4 4、规定了登记机构审查义务和责任、规定了登记机构审查义务和责任 5 5、确立了以登记簿为核心登记制度、确立了以登记簿为核心登记制度房屋
3、登记办法房屋登记办法 办法性质：房屋登记的程序法办法性质：房屋登记的程序法 登记定位：非行政强制行为登记定位：非行政强制行为 登记原则：具体登记原则：具体内容内容 登记中心：登记中心：房屋登记簿房屋登记簿 登记启动：申请启动为主登记启动：申请启动为主协执启动为辅 协执启动为辅职权启动为例外 职权启动为例外以登记簿为中心的不动产登记制度以登记簿为中心的不动产登记制度 物权法物权法第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和 消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿 时发生效力。时发生效力。 物权法物权
4、法第十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的第十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的 根据。根据。 物权法物权法第十七条：不动产权属证书记载的事项，应当第十七条：不动产权属证书记载的事项，应当 与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动 产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 房屋登记办法房屋登记办法房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根 据，由房屋登记机构管理。据，由房屋登记机构管理。1 1、什么是登记簿？、什么是登记簿？ 效力、管理、内容效力、管理、内容 房屋登记
5、簿是房屋权利归属和内容的根据房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据 ，是房屋登记机构按照登记规则制作和管，是房屋登记机构按照登记规则制作和管 理，用于记载房屋基本状况、权利状况以理，用于记载房屋基本状况、权利状况以 及其他依法应当登记的事项的特定簿册。及其他依法应当登记的事项的特定簿册。2 2、登记簿的法律效力：、登记簿的法律效力：物权归属依据物权归属依据记载于登记簿后（注意：记载的界定）记载于登记簿后（注意：记载的界定） 对公众对公众：产生正确性推定的效力，据此交易可依照登：产生正确性推定的效力，据此交易可依照登 记的公信力受到保护。记的公信力受到保护。 （公信力：指即便登记簿的记载存在错误，
6、第三人也（公信力：指即便登记簿的记载存在错误，第三人也 有理由相信登记簿记载的权利人就是真实的权利人有理由相信登记簿记载的权利人就是真实的权利人 ） ( (善意、对价、登记善意、对价、登记) ) 对登记机构对登记机构：产生约束力，未经法定程序不得修改、：产生约束力，未经法定程序不得修改、 增删。增删。 例外：因异议登记而例外例外：因异议登记而例外异议登记后，登记簿上所记载权利失去正确性推定 异议登记后，登记簿上所记载权利失去正确性推定 的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受 到保护。到保护。因非基于法律行为的物权变动而例外因非基于法律行为的物权
7、变动而例外登记与物权生效制度 登记与物权生效制度基于法律行为的物权变动与非基于法律行基于法律行为的物权变动与非基于法律行 为的物权变动，物权公示的区别。为的物权变动，物权公示的区别。基于法律行为的物权变动基于法律行为的物权变动, ,主要是当事人合主要是当事人合 意行为，体现意思自治原则，符合法律规意行为，体现意思自治原则，符合法律规 定、物权变动通过定、物权变动通过合意公示合意公示来完成。来完成。非基于法律行为的物权变动非基于法律行为的物权变动，直接依据法，直接依据法 律的规定或者事实行为而发生物权的变动律的规定或者事实行为而发生物权的变动 。（、和）。（、和）3 3、登记资料（登记档案）、登
8、记簿、权、登记资料（登记档案）、登记簿、权 证间的关系证间的关系 来源、性质、功能上存在差异来源、性质、功能上存在差异 通过登记程序形成登记资料通过登记程序形成登记资料 按照登记簿内容要求从登记资料中形成登按照登记簿内容要求从登记资料中形成登 记簿记簿 根据登记簿按照权证（权属证书、登记证根据登记簿按照权证（权属证书、登记证 明）的内容打印证书、证明明）的内容打印证书、证明 楼盘表楼盘表 登记簿登记簿登记资料（）登记资料（） 登记簿登记簿 权证权证最高法审理房屋登记司法解释最高法审理房屋登记司法解释、登记机构赔偿问题、登记审查标准、民行交叉处理、登记与辅助行为关系、登记关联关系处理缘由缘由 法
9、律规定的不明确法律规定的不明确 审判实践的不一致审判实践的不一致 公众诉求的不相同公众诉求的不相同 化为：登记机构的审查压力化为：登记机构的审查压力 关联：登记机构的赔偿责任关联：登记机构的赔偿责任之争之争 、实质审查、实质审查 、形式审查、形式审查 、实质与形式审查兼有、实质与形式审查兼有 形成之现状形成之现状 学术：百家争鸣学术：百家争鸣 司法：百花齐放司法：百花齐放 公众：百态竞现公众：百态竞现 登记：百感交集、百思不得其解登记：百感交集、百思不得其解要求：要求： 真实真实 完整完整 关联关联 一致一致 合法合法 有效有效人民法院审查的重点：人民法院审查的重点： 是否进行了一致性审查是否
10、进行了一致性审查 是否符合当时的法律规定是否符合当时的法律规定 是否遗漏了重要步骤是否遗漏了重要步骤 是否达到了审慎合理的注意程度是否达到了审慎合理的注意程度 是否充分利用了当时的技术条件是否充分利用了当时的技术条件关键点：妥善处理好民行交叉问题关键点：妥善处理好民行交叉问题 处理原则：处理原则： 民行交叉的情况，应区别行政诉讼和民事争民行交叉的情况，应区别行政诉讼和民事争 议分别处理，有利于分清责任。议分别处理，有利于分清责任。 处理路径：处理路径：房屋登记行政诉讼以民事争议的解决为前提房屋登记行政诉讼以民事争议的解决为前提 的，人民法院应当告知当事人先行解决民事的，人民法院应当告知当事人先
11、行解决民事 争议；有关人民法院、仲裁机构等处理民事争议；有关人民法院、仲裁机构等处理民事 争议期间，应当裁定中止行政诉讼。争议期间，应当裁定中止行政诉讼。案例案例 房屋所有权人甲，与乙签订了房屋买房屋所有权人甲，与乙签订了房屋买 卖合同，并办理了房屋转移登记。卖合同，并办理了房屋转移登记。 丙对登记行为不服提起行政诉讼。丙对登记行为不服提起行政诉讼。丙是甲监护人，甲系精神病人，不具有丙是甲监护人，甲系精神病人，不具有 民事行为能力。民事行为能力。三、处理好具体问题三、处理好具体问题 （一）预告登记和预购商品房合同备案（一）预告登记和预购商品房合同备案1 1、预告登记：、预告登记：是请求权登记、
12、依约定登记、权利限是请求权登记、依约定登记、权利限 制登记。制登记。将来发生物权变动为目的，被登记的请 将来发生物权变动为目的，被登记的请 求权具有物权的排他效力。登记前：买卖合求权具有物权的排他效力。登记前：买卖合 同仅享有债权。登记后：具有物权效力的准同仅享有债权。登记后：具有物权效力的准 物权。物权。有约定才能登记；有约定条件的，条件 有约定才能登记；有约定条件的，条件 具备条件才能登记。无约定不能登记。具备条件才能登记。无约定不能登记。登记后未经预告登记的权利人同意，处分登记后未经预告登记的权利人同意，处分 的（转让、抵押等），不发生物权的效力。的（转让、抵押等），不发生物权的效力。2
13、 2、与商品房预售合同登记备案的区别、与商品房预售合同登记备案的区别性性 质：质： 行政管理；民事制度。行政管理；民事制度。 功功 能：能： 市场管理；保护物的请求权。市场管理；保护物的请求权。 强制性：强制性： 强制制度；自愿办理。强制制度；自愿办理。 适用范围：预购商品房；预购房、现房。适用范围：预购商品房；预购房、现房。 申请主体：开发商；原则上为购、售双方申请主体：开发商；原则上为购、售双方3 3、预售登记备案与预告登记的衔接、预售登记备案与预告登记的衔接备案监管、合同微调、先备后登、相互衔接备案监管、合同微调、先备后登、相互衔接 办法办法实施后，各地应按照实施后，各地应按照城市房地产
14、管理城市房地产管理 法法的要求，继续做好商品房预售合同登记备案的要求，继续做好商品房预售合同登记备案 工作。工作。 各地印发的商品房预（销）售合同示范文本中，各地印发的商品房预（销）售合同示范文本中， 要增加当事人办理预告登记的内容，以及依法属要增加当事人办理预告登记的内容，以及依法属 于业主共有的具体范围的有关条款。于业主共有的具体范围的有关条款。 办理预购商品房预告登记申请人提交的商品房预办理预购商品房预告登记申请人提交的商品房预 售合同，应当按照售合同，应当按照办法办法的要求，先经过商品的要求，先经过商品 房预售合同登记备案。房预售合同登记备案。（二）夫妻共有房屋登记（二）夫妻共有房屋登
15、记财产的所有形式：财产的所有形式：单独所有和共有。单独所有和共有。 共有不同与公有：共有不同与公有：公有财产已经脱离个人而存在。公有财产已经脱离个人而存在。 共有：共有：共同共有和按份共有共同共有和按份共有共有人对财产没有约定或约定不明的，除具有家庭关共有人对财产没有约定或约定不明的，除具有家庭关 系的外，视为按份共有，不能确定出资额的视为等额系的外，视为按份共有，不能确定出资额的视为等额 享有。享有。 共同共有：共同共有：1 1、特征：对共有财产享有均等的权利。、特征：对共有财产享有均等的权利。2 2、主要形式：夫妻共有、家庭共有、遗产、主要形式：夫妻共有、家庭共有、遗产 分割前。分割前。3 3、处分原则：一致决。、处分原则：一致决。按份共有（分别共有）：按份共有（分别共有）：1 1、特征：按对应的份额享有相应的权利、特征：按对应的份额享有相应的权利 和承担应相的义务。和承担应相的义务。2 2、主要形式：多为约定。、主要形式：多为约定。3 3、处分原则：、处分原则：（1 1）多数原则、三分之二以上同意可以处）多数原则、三分之二以上同意可以处 分共有物；分共有物；但注意但注意城市房地产管理法城市房地产管理法3737 条的规定。条的规定
