2010年12月重庆机构月报

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1、中房信视点： 2010 年 12 月，重庆商品房市场成交量有所上升，成交均价再创新高，达到 7259 元/平方米的历史高位。 2010 年 12 月，重庆商品房市场成交量有所上升，成交均价再创新高，达到 7259 元/平方米的历史高位。 2010 年 12 月重庆主城商品房成交面积共计 194.9 万平方米，环比上月上升 8.76；本月商品房成交均价为 7259 元/平方米，环比上涨 5.97；而本月主城商品房批准预售面积达 240.3 万平方米，环比增长 8%。 本月供求出现逆转，供求比为 1.23，1-12 月供求比为 0.94，市场虽仍是供不应求局势，但供求局势开始逐渐逆转。 本月供求出

2、现逆转，供求比为 1.23，1-12 月供求比为 0.94，市场虽仍是供不应求局势，但供求局势开始逐渐逆转。 2010 年 12 月重庆主城商品房供需比为 1.23，供求出现逆转，但全年市场供应仍然不足。 2010 年 12 月供应量大幅增加 2010 年 12 月供应量大幅增加 2010 年 11 月批准预售量 240.3 万方，涨幅为 8%，本月供求出现逆转。 2010 年 12 月成交量有所有所上涨 2010 年 12 月成交量有所有所上涨 2010 年 12 月重庆主城商品房成交面积为 194.9 万平方米，环比下降 8.76，但同比下降 10.68%，但市场表现仍好于预期。 2010

3、 年 12 月，成交均价 7259 元/平米，再创历史新高 2010 年 12 月，成交均价 7259 元/平米，再创历史新高 2010 年 12 月主城商品房成交均价为 7259 元/平方米，环比涨幅达 5.97，市场均价居高不下。 数字楼市： 2010 年 12 月重庆商品房市场 12 月 存量 （万） 供应量 （万） 成交量 （万）供求比成交套数（套） 成交金额（亿元） 成交均价 （元/） 商品房 905.40 240.29 194.93 1.23 20619 141.50 7259 12 月重庆单盘销售排行榜： 12 月销售金额排行榜 12 月销售面积排行榜 项目名称 金额（万元） 项

4、目名称 面积（万） 龙湖 U 城 4.17 龙湖 U 城 6.23 融侨城 2.57 和泓四季 3.96 国际社区 2.42 富力城 3.66 恒大名都 2.35 国际社区 3.62 富力城 2.21 融侨城 3.38 正升青青丽苑 2.13 正升青青丽苑 3.06 和泓四季 2.11 保利香雪花园 2.92 保利香雪花园 2.05 恒大名都 2.83 华润置地中央公园 1.88 华润置地中央公园 2.72 万科锦程 1.64 旭辉朗香郡 2.33 数据来源：重庆网上房地产官方公布数据 关注楼盘： 万科悦府 万科悦府 关注点：重庆万科 2010 年压轴大戏 关注点：重庆万科 2010 年压轴大

5、戏 万科.悦府由万科（重庆）房地产开发有限公司投资开发。项目位于重庆是渝北区经开大道，是重庆的“富人区”同时也是重庆中央别墅区的核心地段。项目 2010 年 3 月开工，12 月面世，首次推出推出联排 187 平米和双拼 240、270 平米别墅。 万科悦府是重庆万科在金开大道上倾力打造的美式大宅，是重庆万科 2010 年压轴登场的重量级产品。别墅汲取了美国建筑大师赖特的建筑理念和女性景观设计先驱卡罗.约翰逊景观设计特色，打造出与自然有机结合、具有独特气质的别墅。 龙湖时代天街 龙湖时代天街 关注点：热点板块的地标建筑 关注点：热点板块的地标建筑 龙湖时代天街是由重庆龙湖成恒地产开发有限公司所

6、开发。 重庆龙湖成恒地产开发有限公司为龙湖集团注册的专门负责后勤工程学院马家堡校区地块的开发的地产公司。 龙湖时代天街坐拥世界级交通体系，轻轨 2 号线、地铁 1 号线交汇，轨道站点均在项目 200 米范围内，多条城市主干道、垮江大桥环绕左右，15 分钟通达全市主城各区。 龙湖时代天街系百万方城市核心超级综合体，商业规模亚洲第一，近 60 万的商业体量超过 4 个龙湖北城天街！项目规划“两条商业街” 、 “三大 Shopping mall” 、 “八大公共广场” ，建筑业态涵盖购物中心、商务楼宇、soho 空间、豪华住宅、城市广场等，完美融合休闲购物、行政办公、星级酒店、城市豪宅、交通换乘、餐

7、饮娱乐、创意产业、城市广场、文化艺术九大城市功能，以惊艳世界的现代主义建筑，构筑起这个城市的首席地标！ 龙湖时代天街项目建成后总体量超过 100 万方，商业体量逾 60 万方，规模超过 4 个北城天街之大，甚至规划有世界罕见的单项目 8000 个左右的停车位，相当于 10 倍于现在的北城天街！建成后将是亚洲最大商业体之一。 第一章、商品房市场 第一章、商品房市场 一、市场综述 据本机构监测，2010 年 12 月主城区商品房成交面积 194.9 万方，环比上涨 8.76%。本月商品房成交均价为 7259 元/平米，较上月上涨 5.97%。本月批准预售继续上涨，为 240.3万方，涨幅为 8%。

8、本月继续呈现供大于求势态，需求缺口得到填补，供求比为 1.23。 本月重庆主城商品房市场供应持续高走， 一方面是开发商为了抓住年底楼市政策未明朗的空档期，加大市场供应；另一方面，接近年底，许多外出工作者回家置业，这也为开发企业提供了市场去化的一个较大出口。而从成交量来看，本月市场成交量继续超市场预期，为194.9 万方，市场供需双方热情高涨。本月商品房价格上涨幅度较大，较上月上升 8%，达到 7259 元/平方米的一个高位，较年初 1 月的成交均价相比，上涨约为 2500 元/平米。 重庆楼市年底升温，市场供求价都持续高位运行，主要有以下两方面原因： 一、 市场供应量加大。2010 年 1-1

9、0 市场整体供求比为 0.87，市场供不应求势态明显。而接近年底的 11 月和 12 月，市场供应量猛增，连续两月供大于求，供求比为 1.25左右，使得全年的市场供求比为 0.94，市场供应缺口得到弥补。市场供应量增加，购房者可供选择房源增多，因此，近段时间市场成交量价齐升。 二、 土地市场活跃，未来市场价格预期升高。接近年关，重庆市场出现抢地高峰。万科、和黄、复地、金科、协信等一线房企在渝各处觅地，大竹林片区、茶园新区、大学城板块楼面地价直线上升。而且明年轻轨 1、3 号线通车，城市副中心区域发展速度得到巨快提升，房地产市场更是飞快发展。购房者对未来房地产市场预期升高，于是尽快下叉，造成年底

10、市场成交猛增。 总的来说，12 月重庆楼市供求量涨、价更高，市场热情严冬不减。 2010 年 1-12 月重庆市商品房供求走势图 2010 年 1-12 月重庆市商品房供求走势图 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 重庆市 12 月商品房各类指标变化表 指标 2010 年 11 月 2010 年 12 月 同比增长（%） 环比增长（%）供求比 供求比 1.26 1.23 -2.38% 20.59% 供应量（万平方米） 供应量（万平方米） 222.5 240.3 8.00% 7.71% 成交量（万平方米） 成交量（万平方米） 179.2 194.9 8.76% -10.68% 成交价格（

11、元/平方米）成交价格（元/平方米）6850 7259 5.97% 39.22% 成交总额（亿元） 成交总额（亿元） 122.78 141.49 15.24% 24.37% 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 二、供求关系分析 二、供求关系分析 从重庆主场商品房市场供求关系对比图可以看出，12 月重庆市场供求逆市上升，一反传统淡季常态。本月新增供应 240.3 万方，成交 194.9 万方，市场供求比为 1.23。本月市场供应较成交量多出近 50 万方， 大大超出市场预期， 主要是开发商想抓住年底政策空挡期，快速出货。而本月市场供应量的增加，也让全年的供求局势得到扭转，全年供求比为 0.

12、94，供不应求问题不再那么严重。 三、供应量分析 三、供应量分析 12 月，重庆主场区商品房市场供应逆势上升，本月新办预证 240.3 万方，大大超出了市场预期。本月市场供应量大幅增加，主要是由于目前楼市处于一个政策不明的空档期，开发企业为了规避后市风险，尽早出货。而年关接近，一些节假日的增加也给开发企业找到了悄然下台的机会，开发企业伺机增加市场供应。 从预证办理的时间来看，主要集中在下半月。主要是下半月圣诞元旦双节来临，开发商在节前抢占市场份额。 从项目办理预售体量来看， 供应量较大的主要是渝北区写字楼项目财富中心和九龙坡区恒大雅苑，这两个项目供应在 10 万方以上。另外金阳易诚时代、九街高

13、屋、中渝国宾城等项目推出量也较大，都在 5 万方以上 四、成交量分析 四、成交量分析 本月商品房成交 194.9 万方，较 11 月稳重有升，楼市热情“淡季不减” 。主要是年关接近，一方面楼市供应量增加，可供选择的房源增多；另一方面，购房者对明年重庆楼市普遍预期较高，趁现在商品房价格还不是太高，勉强能够接受，于是置业计划提前。 随着春节期间传统楼市淡季的到来，预计下月成交继续上走的可能性不大，初步预计2011 年 1 月重庆商品房成交量在 180-200 万方水平。 五、成交均价分析 五、成交均价分析 重庆主城区商品房成交价格持续上涨，本月成交均价为 7259 元/平米，突破逼 7000 大关

14、，较上月增长 409 元/平米，环比涨幅 5.97%，价格上涨速度超出市场预期。本月重庆商品房均价飙升如此厉害主要与成交结果有关。12 月商品房成交比例中写字楼所占的分量较大，如渝北区的财富中心项目和沙坪坝区的金阳易诚时代项目均有 2 栋以上的写字楼推出；龙湖时代天街项目本月推出了公寓产品，其价格也居于高位。另外，本月中别墅产品对价格的拉动性也很大，如万科悦府、奥山伯爵堡这类高价位别墅。 目前重庆全年成交均价 5988 元/平方米，逼近 6000 元大关。自 5 月以来，楼市价格的持续高涨，将今年的房地产市场推向新高点，房地产投资再度被市场看好。初步预计 2011年商品房价格又将推向新的高位，

15、但由于 2011 年极有可能出台更严厉的调控政策，价格涨幅不好预估。 六、市场特征 六、市场特征 2010 年 12 月重庆主城商品房市场表现：供求量涨、价更高，市场热情严冬不减。北区供求价带动楼市，继续主导市场。 2010 年 12 月重庆主城商品房市场表现：供求量涨、价更高，市场热情严冬不减。北区供求价带动楼市，继续主导市场。 12 月北区继续引导重庆楼市的发展，渝北、江北两区成交量 78.67 万方，市场占比在40%以上，是市场的绝对主力军。九龙坡和南岸区成交量均各有 30 万方左右，均占有 15%的市场份额，继续与北区抗衡，避免了北区一方独霸市场的局面。本月沙坪坝区表现平淡，市场成交占

16、比不足 10%，较上月下降约 3 个百分点，主要是大学城板块本月较为冷清。主城八区中以九龙坡区和沙坪坝区为首的大西区力量正在逐步壮大，对 2011 年市场的影响不容小觑。 本月市场批准预售最大的区域仍然是渝北区， 其市场供应为 81.95 万方， 占整个重庆市场的近 34%，区域内名企项目众多，大型项目扎堆供应。其次是九龙坡区，该区域本月新批预证 43.26 万方，市场占比为 18%。主要由于华岩寺片区的几个大项目扎堆供应，如恒大雅苑、金科阳光小镇、和泓四季在本月均有产品推出。随着交通和区域配套的成熟，华岩新城逐渐成为西区宜居之城的代表地，因此，该区域内的房地产市场也愈来愈热，竞争也愈演愈烈。 成交价格明显地分为两个档次，第一档属于拉升区，包括江北区、渝中区、渝北区，该三个区域对成交均价的拉升幅度较大，成交价格高出均价 20%以上；第二档属于价格低洼区，对于均价下拉作用明显，包括除前面三个区以外的其余 5 大区。本月成交价格两极分化严重最要是受成交结构所致，北区和渝中区高档项目和写字楼项目众多，而其他