上海鹏欣白金湾府邸写字楼项目营销策划案372009年

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1、1区域发展策略区域发展策略北外滩是政府确定的首批现代服务业集聚区之一，北外滩是政府确定的首批现代服务业集聚区之一， 成为上海国际航运中心，海运业是未来引入的主导行业成为上海国际航运中心，海运业是未来引入的主导行业 。2宏观经济研究产业发展规划十一五规划支柱产业十一五重点发展产业虹口区上海市虹口区上海市航运业金融业航运业商贸业知识服务业物流业商贸旅游文化休闲业旅游会展业商贸旅游文化休闲业 信息产业知识服务业专业服务业房地产业文化及相关产业房地产业房地产业先进制造业社区服务业n依据上海市建设“四个中心”的发展战略，虹口区大力促进现代服务业发展，十一五规划支柱产业分别为航运服务业、知识服务业、商贸旅

2、游文化休闲业以及房地产服务业。n围绕“航运虹口”的定位，虹口区将全力建设北外滩航运服务集聚区，增强航运服务业的影响力、辐射力和竞争力，形成高层次、宽领域、全方位的航运服务业体系。3区域发展策略一：确定区域发展规划n北外滩沿江重点区域占地面积67公顷，黄浦江岸线长约2.2公里，共有17个重点项目,总建筑面积约130万平 方米，总投资约200亿人民币，主要位于航运商贸区以及项目所在的现代商业区内。n项目地块是区域的商业中心和文娱中心，与北侧的历史风貌区有机结合，地块内的高层建筑是区域地标性建 筑之一。l航运商贸区l商贸办公区l商住综合区l中高档居住区l提篮桥历史风貌及现代商业街区北外滩未来规划功能

3、区航运商贸区商贸办公区商住综合区中高档居住区历史风 貌及现代商业区本项目北外滩是上海市政府确定的首批现代服务业集聚区之一，将大力发展航服务业，成为上海国际航运中心的重要组成部分。4区域发展策略二：确定区域产业发展资本密集型产业具有规模经济和集约化 经营的特点，附加值也 比较高知识密集型产业高附加值，与金融、保险业 组成金融航贸商务业，构成 国际航运中心城市的核心上游产业航运融资及其管理服务劳动密集型产业企业规模较小，经营相对分散，产业附加值较低 共计10方面：航运融资、海事保 险、海事仲裁、海损理算、航运 交易、航运咨询、公估公证、航 运组织、航运专业机构和船舶管 理共计4方面：邮轮经济、货

4、物运输、船舶租赁、拖船作 业共计10方面：码头服务、集装 箱堆场、仓储服务、船舶代理 、货运代理、报关服务、理货 服务、内陆运输服务、船舶供 应服务、船员劳务产业链 划分产业链 特征产业链 内容中游产业海运业下游产业海运辅助、港口服务业从航运服务产业价值附加值来看,中上游产业是北外滩未来引入的主导行业 5产业发展优势一：港区分离虹口区上海航交所75 KM32 KM上海市地图费利克斯托港 伦敦 140 KMn1940年伦敦采取港区分离的模式，将港口硬件设施外移到离市中心以东40公里的提尔伯里和沿河下游，此后又逐步移到费利克斯托港，但伦敦依靠波罗的海航运交易所拓展航运中上游产业，并成为全球顶级国际

5、航运中心。n上海北外滩目前与伦敦类似的港区分离的航运服务业发展条件，以及以航交所拓展航运相关产业的模式，表明上海北外滩现代航运服务业中上游产业链未来发展存在的潜在空间。6产业发展优势二：航运交易所n上海航交所未来主要职能包括：航运市场行为的监管中心 、规范市场行为的培训中心、航运市场信息中心、中国航运政策研究中心、改善口岸软环境的协调中心和航运专业会展中心 。n上述职能有助于北外滩能够吸引更多航运服务的上中游企业的入驻。海事组织船代货代航运交易信息服务船舶交易集中了包括上海海事局等11家区域性功能机构,是 国内航运服务机构最为集中的区域之一航运服务企业2000余家，船运业务占全市总量的 79.

6、6%。航运企业（分公司）达800多家虹口世界第二大运价指数集装箱运价指数2004年上海航运交易所完成船舶交易鉴证125艘次北外滩上海航交所伦敦约20%的世界著名船东在伦敦设有办事处700多家船代公司，完成世界50%的油轮运输和 30%-40%的干散货运输的洽谈合同世界排名第一的散货运价指数至少拥有15个国际组织总部以及众多的国际航 运机构、协会世界超过50%的新船或二手船通过伦敦波罗的 海航运交易所进行买卖伦敦波罗的海航交所7上海北外滩现代航运服务业的未来发展未来的北外滩将形成相互支撑的多层次、成体系的现代航运服务平台船代货代、报关报 检等货运客运船公司 、船舶租赁等20082010年中游产业

7、要形成 亮点2010年以后航运信息、咨询 、金融、商务等目前大量下游航运货 代服务企业 上游服务业接轨国 际先进水平时间现状/ 目标产业 重点现代航运服务业的中上游高附加值企业将是未来商业地产的潜在主力客户上海市北外滩现代航运服务业发展规划航运服务海事保险航运金融邮轮经济8区域发展策略三：外部交通网络的形成n地铁4号线和规划的12号线在项目东侧和北侧都设有站点，未来区域与市中心的联系将更加紧密n新建路隧道建成后将会增强北外滩区域与小陆家嘴区域的连通性n地块北侧东大名路和东长治路道路拓宽正在进行，未来这两条道路将由2车道变为4车道，区域出行将有一定改观北外滩区域未来地铁、越江隧道和道路拓宽的完成

8、将在一定程度上改善区域 交通的便利程度对外交通现状地铁4号线已建成通车12号线规划中隧道大连路隧道已建成通车新建路隧道在建道路拓宽东大名路（2车道变4车道）施工中东长治路（2车道变4车道）施工中虚线为在建或规划，实线为已建成大木桥路方向蓝村路方向巨峰路方向地铁站点本项目大连路站杨树浦路站提篮桥站大连路隧道新建路隧道东大名路 东长治路4号线12号线市区及漕河泾方向9项目地块分析项目地块分析项目位于北项目位于北外滩浦江开发的核心中心段，外滩浦江开发的核心中心段， 区域内航运服务要素聚集度高，区域内航运服务要素聚集度高， 为上海市重点开发区域，区位优势明显为上海市重点开发区域，区位优势明显! !10

9、项目地块属性分析总建筑面积33856总占地面积4111建筑高度17层用地属性办公：12974商业：10995车位：174个鹏欣北外滩办公项目指标5A智能办公楼住宅：白金湾府邸酒店公平路客运码头11图 例北延伸段中心段南延伸段协调区核心区黄浦江两岸综合开发 黄浦江两岸综合开发的规划岸线 长度约85公里，面积约73.3平方 公里，横跨上海七个区。 规划控制范围包括核心区和协调 区两部分。 核心区分中心段、北延伸段和南 延伸段三部分，北起吴淞口南止 徐浦大桥总面积约66.6平方公里 。 协调区位于浦西中心段以西，总 面积约6.7平方公里。核心区北延伸段 北延伸段位于宝杨路、淞宝路、逸仙路、军工路和江

10、 海路、浦东北路之间，面积27.3平方公里。 随着吴淞口水上客运枢纽及三岔港大型绿地的建设， 北延伸段将结合沿江厂区改造，塑造上海崭新的河口 （黄浦江入长江口）面貌。核心区中心段 中心段北起翔殷路-五洲大道，南迄卢浦大桥，面积 22.6平方公里。 目前中心段港区林立，未来该区域将向金融贸易、文 化旅游以及生态居住的方向发展。逐步提升中心段的 土地效益。核心区南延伸段 南延伸段位于内环线、宛平南路、石龙路、龙吴路、 外环线和济阳路之间，面积16.7平方公里。 有关规划明确南延伸段以住宅建设以及第三产业为主 的地区发展导向，突出居住、文化、旅游、高科技研 发及生态等五大功能。协调区 协调区位于浦西

11、中心段以西，范围包括军工路-平凉路 -通北路-榆林路-大连路-东长治路-虹口港-汉阳路-吴 淞路-天潼路-四川中路-金陵东路-中山东路-东大名路 -杨树浦路-东门路-中华路-海朝路-斜土路-鲁班路-中 山南路，总面积约6.7平方公里。 协调区建设将同核心区的景观建设或产业开发保持一 致，以确保同周边环境的和谐发展，同时为向市区腹 地拓展搭建跳板。北延伸段中心段南延伸段协调区协调区本项目本项目北外滩位于浦江开发的核心中心段，为上海市重点开发区域，区位优势明显。项目地块属性分析12项目周边景观优势n项目南面沿黄浦江展开，具有良好的宽江景资源；直面陆家嘴金融贸易区，区域的现代建筑群是黄浦江畔的一道亮

12、丽风景。n项目北临提篮桥历史文化区，拥有大量的西方建筑，极具历史底蕴。n项目西侧隔黄埔江相望的外滩是驰名中外的旅游景点，万国建筑群吸引了世界各地的游客。地块东眺：瑞丰大厦地块北眺：提篮桥保护区地块西眺：新外滩花 园和上海客运中心地块南眺：小陆家嘴建筑群地块周边自然人文景观资源极为丰富，积极利用对于提升物业价值有较大意义本案13项目产业优势n虹口区是国内航运服务机构最为集中的区域之一。而北外滩区域汇聚了包括上海航运交易所、中国港口协会等在内的6家航运服务功能性机构，具有良好的航运服务产业环境n上海航运交易所是中国唯一的国家级水运交易市场，其所发布的集装箱运价指数，已成为继波罗的海散货运价指数之后

13、的世界第二大运价指数 n北外滩区域内的上海国际港客运中心是上海唯一的国际客运码头，全面建成后可接待邮轮游客100万人次。136542上海港国际 客运中心编号机构名称1上海航运交易所2上海船东协会3上海船东互保协会4上海报关协会5中国港口协会6上海港口协会北外滩区域内航运服务要素聚集度高，拥有多家航运服务机构，航运服务产业环境较好本项目本项目14区域虹口区2006年 航运类企业数2000（家）2004-2006年 引进外资航运项目数164 （家）2006年 引进航运公司数800 （家）代表航运公司DHL、UTI 、罗宾逊、中海汽车船 运、上港物流等n截至到2006年，虹口区已有航运企业2000余

14、家。其中，中海运、中远集运以及上海国际港务集团等“龙头”企业均落户于北外滩区域。n近3年间，北外滩共引进外资航运项目164个，吸引了大量世界知名航运物流公司和国内重量级航运企业来此投资发展。n中国大陆前十位集装箱运输企业有7家落户北外滩，运力占全国的86.5%；水上运输增加值占上海总量的67%，主营收入占上海总量的73% 2006年上海航运公司营业收入比较73%27%北外滩航运公司营业收入比重上海市其他区县航运公司营业收入比重北外滩区域内航运企业聚集，并汇集多家航运船务龙头企业，是上海水上运输的主要组成部分项目产业优势15项目邮轮经济优势n项目旁正在建设的国际客运中心是国内首个国际标准的邮船母

15、港，目前嘉年华旗下歌诗达公司的“爱兰歌娜”号已将北外滩作为母港开设5天6夜中日韩定班航线 。预计国际客运中心未来5年邮轮客运量将达50万人次，最终将实现100万人次的客运量 。国际客运中心建成所带来的大批豪华邮轮游客将是区域酒店和商业设施的潜在消费群体为预测值上海港国际客运中心邮轮客运量邮轮游客数量（万人次）2.582.6650100030609012020062007H1*2010*201216项目周边道路交通劣势编 号路名单双向车道 数道路等级1东大名路单向2次干路2杨树浦路双向4次干路3公平路南段双向1支路4大连路双向4主干路5东长治路双向2次干路6秦皇岛路双向1支路7惠民路双向2次干路

16、8霍山路双向2次干路9海门路南段单向2次干路10公平路北段双向2次干路11临潼路双向2次干路项目四至及周边道路现状北外滩区域缺乏与市中心连接的主干道和快捷交通，影响区域对外通达性n与项目临近的东大名路和东长治路是北外滩区域通向市中心的主要道路，两条道路均属两车道的次干路，区域与市中心的连通性较差。n与项目临近的其他道路也以次干路和支路为主，而且部分道路为单行道，区域内部的连通性也受到限制。n目前区域内无与市中心直接连接的地铁等快捷交通方式，区域交通便利度较差。n轨道交通4号线以及大连路隧道虽然连接北外滩与小陆家嘴，但由于线路途径均为外围区域，对于两地之间的互通往来促进作用不明显。主干路 次干路 支路 单线为单向 双线为双向6510298 741大连路隧 道本项目本项目11317项目SWOT分析优势（优势（StrengthsStrengths）弱势（弱势（WeaknessesWeaknesses）机遇机遇 (Opportunities)(Opportunities)威胁（威胁