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4、290龙战龙战龙战龙战于于于于冶冶冶冶长龙长龙国际未来城项目市场研究报告国际未来城项目市场研究报告 (初稿初稿)雅鲁藏布雅鲁藏布(国际国际)地产战略咨询有限公司地产战略咨询有限公司 2006年年9月月引子千古铜都,铜草洋溢着迷人的芬芳 十年长龙,不懈创造出辉煌的篇章 公元2006,龙战于冶 长龙地产挟君临天下的龙威 即将在大冶闪亮登场 长龙国际未来城 将成为大冶的城市代表作 镌刻在大冶发展的里程碑上目录第一部分项目竞争市场研究第一部分项目竞争市场研究 第二部分项目宏观环境解析第二部分项目宏观环境解析 第三部分项目竞争战略判断第三部分项目竞争战略判断 第四部分项目选型定位建议第四部分项目选型定位
5、建议第一部分项目竞争市场研究 竞争市场扫描 竞争市场分析 重点竞争对手 DA-SWOT分析 项目操作思路竞争市场扫描 开发项目 开发公司 开发规模 开发类型 代理公司开发项目竞 争 市 场 扫 描项目名称产品情况开发商销售情况价格卖点世纪花苑23层电梯房，商铺3层，以三 房两厅、四房两厅为主日盛70%1568-1880大冶市唯一一家24小 时热水供应住户的太 阳锅炉的楼盘湛月豪庭16层高层，7层多层各一栋， 以三房两厅、两房两厅为主金翌90%1280-1788开始兴建时是大冶中 心城区唯一的高层住 宅商会大厦26层电梯房，分主楼和附 楼，其中三层商铺，以三房 两厅为主兴泰20%住宅1380-
6、1720 商铺6000- 13800大冶市建筑节能首批 试点大楼怡景花苑一期3栋多层（7层共13个单 元）和1栋18+1小高层，1-2 为商铺，以两房两厅、三房 两厅为主中杰40%1388-1758住 宅目前是大治市新开发 区规模较大的一个智 能化小区百代银座2栋多层（9层共8个单元）和 1栋15+1小高层组成，临街一 至二层为商业门面，住宅以 两房两厅和三房两厅为主众鑫98%13381678 （住 宅）高品质楼盘，居住身 份的象征金翌购物 广场4幢东西朝向塔楼设计的多 层，1-4为商用，511层属多 层住宅，以三房两厅、四房 两厅为主金翌未知住宅1458- 1658，商铺 未定，预计 120
7、00以上闹市中心区黄金商铺开发公司竞 争 市 场 扫 描大冶日盛房地产开发公司联系电话： 0714-8770567大冶名人房地产开发公司联系电话： 0714-3100866大冶广厦房地产开发公司联系电话： 0714-8767968大冶亚昌房地产开发公司联系电话： 0714-8728208大冶宏利房地产开发公司联系电话： 8764223大冶嘉诚房地产开发公司联系电话： 0714-8728933大冶建业房地产开发公司联系电话： 0714-8713313大冶兴泰房地产开发公司联系电话： 0714-8761298大冶城建房地产开发公司联系电话： 0714-8716898大冶万和房地产开发公司联系电话：
8、 0714-8712092大冶五岳房地产开发公司联系电话： 0714-8712938黄石金翌房地产开发公司联系电话： 8739428黄石中杰房地产开发公司联系电话： 3819408黄石众鑫房地产开发公司联系电话： 3105566黄石银河房地产开发公司联系电话： 0714-8763996武汉仁信房地产开发公司联系电话： 8771666 以上公司介绍见附件目前大冶市共有开发公司 16家, 与2005年基本持平. 16家开发公司中,其中本地 企业11家,黄石企业4家,武 汉企业1家,开发实力较强 的本土企业有日盛、城建、 万和，众鑫虽然是注册黄 石，但其主要根据地还是 在大冶。从外来企业来看， 外来
9、企业的开发规模都相 对本土企业大，其中仁信 的都市阳光花园规模较大， 金翌地产虽然在大冶开发 规模不大，但是开发的楼 盘数量较多，目前该公司 开发的东岳路金翌购物广 场项目，对大冶市商业可 能具有重大的影响。开发公司分析目前大冶市场上比较活跃的开发商有众鑫地产、宏扬地产、大冶城 建、大冶建工、兴泰地产等本地公司，也有黄石金翌、扬子建安、武 汉仁信、祥隆地产等外来公司。 从实力方面来看，众鑫地产有劲牌集团的背景，实力较强，在城区开 发了多个项目，其高层产品百代银座与本项目相邻，商业部分发展比 较理想，是本项目发展的参照之一。 兴泰地产由施工队转变来，资金上一般，在开发运作上经验不足，导 致产品兴
10、泰商会大厦项目定位摇摆不定。 建工集团具有政府背景，在城区也开发了多个项目，其运作实力较 强，在劲牌路与下黄路交汇处有一新项目，可能与本公司项目构成竞 争。 武汉仁信操作经验丰富，其销售人员素质好，一期产品已售磬，二期 在紧张开发中，但是其砖混结构的产品比较落后，可能与本地低端市 场比较对接。 日盛地产操作的世纪花苑是该公司成立后运作的第一个项目,该公司在 项目运作和总体把控方面还存在一定的问题,但是该公司应该具有一定 的政府背景,在政治资源层面具有一定的优势.开发规模竞 争 市 场 扫 描2005年,大冶市房地产开发量为25万平方米，销售率 达5%,2006年上半年开发量约15万平方米,预计
11、全年 开发量将达到28万平方米,比2005年增加10%以上。 从开发规模上来看，目前的市场规模从表面上来看 是比较平衡的，但是这仅仅是城市内部的平衡，从 城市总人口（含乡村、矿区）来看，供求关系却是 不平衡的，开发规模与矿山庞大的需求市场不能对 接。 从开发规模的增加幅度来看，总体上升幅度不大， 10%的升幅对于一个刚开始第三产业快速增长的城 市来说略显低了一些。 2005年大冶房地产开发有23个项目，其中建设的2万 平方米以上的住宅小区面积占全市商品房面积的 80%，住宅小区的建设档次不断提高，小区配套建 设功能也不断完善。说明大冶市房地产市场已进入 小区组团及大盘开发模式，客户对环境、综合
12、配套 等要求越来越高。开发类型从开发的使用类型来看，目前开发主要以住宅产品为 主，商业产品为辅。住宅产品有百代银座、阳光花 园、香格里拉家园、馨园、兴盛花园、兴业家园、怡 景花苑等，商业产品有江浙商贸城、青澳商业广场、 金翌购物广场等。 从开发的结构类型来看，目前主要有多层和高层，基 本上没有小高层产品。如多层有阳光花园、馨园、桔 园、兴业家园等，高层有百代银座（15F）、怡景花 苑（19F）、世纪花苑（23F）、商会大厦（26F）、 湛月豪庭（16F）等，小高层仅有金翌购物广场 （11F）。 从开发的产品类型来看，主流产品是三房的普通住 宅，产品结构比较单一，具有很大的趋同性，不具备 唯一性
13、和创新性。 市场可选择性不大，需要有新的 产品类型来丰富市场。 开发类型总体情况比较简单，市场空间也比较大，需 要开发商下一步进行提升与挖掘。竞 争 市 场 扫 描代理公司 从目前大冶市房地产代理行业来看，很少有 正规代理公司入驻，目前除怡景花苑为盛光 辉所带领的队伍外，其他基本没有代理公司 支持。 天峰代理公司为盛光辉创办，总部位于黄 石，先后操作过水榭名居等项目。目前在大 冶负责人为张君霞，盛光辉与张君霞以及策 划师吴军均为我公司原销售团队人员。 青澳商业广场原请过武汉代理公司，百代银 座请过上海的代理公司，但是最后都不了了 之。 从目前的代理市场情况来看，代理市场还存 在较大的发挥空间。
14、竞 争 市 场 扫 描竞争市场分析 市场特征 产品特征 价格特征 开发总量 发展方向市场特征开发分布 从地产开发分布来看，目前开发主要集中在新城区且 盘量较大，占了整个城市2/3的开发量。 城市走向 从城市走向上来看，政府规划城北新区为重点发展区 域，开发的分布市场符合总体城市规划。 开发速度 开发速度有所起伏，从2004年到2006年的开发量来 看，有一定的波动，2005年的开发量有较大的缩水， 销售量也有所下跌。详情见下表：竞 争 市 场 分 析序号年度开发面积竣工面积销售率销售均价1200430万26万98%900元/2200525万20.6万95%1009元/3200628万上半年15
15、万92%1220元/ 数据来源：大冶市房地产管理局市场特征楼盘品质整体偏低，户型差，小区建设配套不完善 从调查的情况来看：大冶市的楼盘整体品质不高，如：世纪花苑、兴泰商会 大厦、百代银座、兴业广场等，户型设计比较落后，无绿化面积或绿化面积 小；小区内的配套不完善，上述楼盘多为单栋或多栋未形成小区。形成小区 的香格里拉家园、都市阳光花园等项目内部基本没有什么配套设施。 物业管理市场低落，管理服务差 调查表明，虽然各个楼盘都在收取物业管理费，每平方米0.200.30不等， 电梯高层电梯费50元/户左右。但是大大小小的物业公司层次参差不齐，服务 内容基本为清洁等基础服务，没有有效扩展相关服务，可能只
16、有武汉仁信公 司物业管理相对成熟。 置业顾问素质不高，营销能力弱 置业顾问缺乏专业培训，对产品的理解度不够，大多数属于非专业人员，在 他们的概念里买房产和买别的产品没有区别，缺乏房地产特有的营销理念。 少数公司由黄石方面来的代理公司运作，如方略营销运作广厦名居项目，其 他基本属于开发商自行运作。其中人员素质最好的是都市阳光家园项目的置 业顾问。 产品同质化现象比较突出，特殊性和原创性差 从调查情况来看，多层和高层的户型结构、面积等方面同质化严重，高层与 高层之间的产品雷同化也严重，面积区间基本都在100120平米，价格区间 和品质区隔也不大，基本上也是由黄石本地设计公司所设计。市场特征开发商开发理念比较落后，没有城市发展前瞻理念 目前各个楼盘的状况表明，大冶楼盘主要停留在一阶段，少数楼盘发展到了 建设观念阶
