郑州丰乐路地块项目市调报告60页2010

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2、目实际出发，结合我从项目实际出发，结合我从项目实际出发，结合我司数据库理论分析结果，司数据库理论分析结果，司数据库理论分析结果，司数据库理论分析结果，我们顺利完成了项目的前期市场调查工作，下面我们将我们顺利完成了项目的前期市场调查工作，下面我们将我们顺利完成了项目的前期市场调查工作，下面我们将我们顺利完成了项目的前期市场调查工作，下面我们将对对对对郑州市郑州市郑州市郑州市房地产市场调查的情况做详细阐述，不足之处，还望各位领导批评指正房地产市场调查的情况做详细阐述，不足之处，还望各位领导批评指正房地产市场调查的情况做详细阐述，不足之处，还望各位领导批评指正房地产市场调查的情况做详细阐述，不足之处

3、，还望各位领导批评指正！在此，我们对各位领导的关怀和信任再次表示真挚的感谢！在此，我们对各位领导的关怀和信任再次表示真挚的感谢！在此，我们对各位领导的关怀和信任再次表示真挚的感谢！在此，我们对各位领导的关怀和信任再次表示真挚的感谢！致谢目录第一部分 20092010年中国宏观市场分析第二部分 郑州市场分析第三部分 区域市场分析第四部分 区域特征及周边代表楼盘个案分析第五部分 潜在竞争分析20092009- -20102010年中国宏观市场年中国宏观市场年中国宏观市场年中国宏观市场分析分析分析分析? 09年政策分析核 心核 心特 征特 征保增长保增长前期宽松平稳，年底政策突变前期宽松平稳，年底政

4、策突变信贷政策信贷政策? 09年1月3日，四大国有银行宣 布，只要08年10月27日前执行基 准利率0.85倍优惠、无不良记录 优质客户，均可申请7折优惠利率。? 5月27日国务院发布关于调整固 定资产投资项目资本金比例的通 知中明确，保障性住房和普通 商品住房比例为20%，其它为30%。? 6月19日银监会发布关于进一步 加强按揭贷款风险管理的通知 中要求，重点支持借款人购买首 套自住房的贷款需求，严格遵守 二套房贷政策。? 10月16日七部委联合发布关于 利用住房公积金贷款支持保障性 住房建设试点工作的实施意 见，提出在优先保证职工提取 和个人住房贷款、留足备付准备 金的前提下，可将50%

5、以内的结余 资金贷款支持保障性住房建设， 利率按照五年期以上个人住房公 积金贷款利率上浮10%执行。税收政策税收政策住房政策住房政策土地政策土地政策? 5月21日，国家税务总局制定土 地增值税清算管理规程，规定 符合下列条件之一的，应进行土 地增值税清算：一是开发项目全 部竣工、完成销售的；二是整体 转让未竣工决算开发项目的；三 是直接转让土地使用权的。? 5月25日，发改委公布了关于 2009年深化经济体制改革工作的 意见，提出今年将由财政部、 税务总局、发改委、建设部负责 研究开征物业税。? 12 月 9 日,国务院常务会议研究 完善促进消费的若干政策措施,将 个人住房转让营业税征免时限由

6、2 年恢复到5年,遏制炒房现象。? 12月23日，财政部和国家税务总 局出台了关于调整个人住房转 让营业税政策的通知，值得关 注两点：一，普通住宅交易受到 税收优惠；二，各地要严格清理 与房地产有关的越权减免税。? 6月2日，住房与城乡建设部，国 家发展和改革委员会，以及财政 部联合印发了2009-2011 年廉 租住房保障规划，到 2011 年，基本解决747万户现有城市低 收入住房困难家庭的住房问题。 进一步健全实物配租和租赁补贴 相结合的廉租住房制度，并以此 为重点加快城市住房保障体系建 设，完善相关的土地、财税和信 贷支持政策。? 12月14日，国务院召开常务工作 会议，发布促进房地产

7、业健康发 展的“国四条”，第四条要求 “继续大规模推进保障性安居工 程建设。?4 月 24 日，住房和城乡建设部、监 察部治理房地产开发领域违规变更规 划、调整容积率问题专项工作电视电 话会议在京召开。将对建设用地规划 变更、容积率调整中玩忽职守、权钱 交易等违违法行为进行严厉查处。?5 月 15 日，国土资源部下发关于 切实落实保障性安居工程用地的通知 要求，各地要加快编制、修编2010至 2011年和今年保障性住房用地供应计 划。?8 月 21 日，国土资源部下发关于 严格建设用地管理促进批而未用土地 利用的通知，进一步加强建设用地 管理，依法纠正和遏制违法违规使用 农村集体土地等行为。?

8、12月17日，财政部、国土资源部、央 行、监察部等五部委公布关于进一 步加强土地出让收支管理的通知， 将开发商拿地的首付款比例提高到了 五成，且分期缴纳全部价款的期限原 则上不超过一年。我们观点我们观点我们观点我们观点2009 2009 年宏观经济政策以年宏观经济政策以“保增长保增长”为重点，中国经济之所以先于世界其他国家为重点，中国经济之所以先于世界其他国家走出经济低谷，主要得益于在走出经济低谷，主要得益于在危机时刻及时推出的宏观经济政策：危机时刻及时推出的宏观经济政策：4 4 万亿财政万亿财政投资政策、扩大内需政策和十大产业结投资政策、扩大内需政策和十大产业结构调整政策。而具体到房地产市场

9、上，也构调整政策。而具体到房地产市场上，也依托本轮调控走出低谷，将依托本轮调控走出低谷，将0808年压抑的市场得到爆发性的膨胀，从而促成了年压抑的市场得到爆发性的膨胀，从而促成了0909年年的楼市神话。的楼市神话。说明：“国四条”最早虽然是在09年说明：“国四条”最早虽然是在09年12月份提出，但其效力显现和地方政府出12月份提出，但其效力显现和地方政府出台施行措施还是在2010年初，因此，将该部分分析放入下半部分。台施行措施还是在2010年初，因此，将该部分分析放入下半部分。? 2010年政策分析核 心核 心特 征特 征调整结构，稳定增长调整结构，稳定增长调控由“无为”转变为“有为”调控由“

10、无为”转变为“有为”国四条国四条增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普 商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普 商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加 大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险.继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加 大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险.加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测， 完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理

11、。加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测， 完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到 2012年末，基本解 决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到 2012年末，基本解 决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。一一二二三三四四我们观点我们观点我们观点我们观点“国四条国四条”出台的背景是我国宏观经济出台的背景是我国宏观经济“保八保八”已无悬念，房地产市场量价处于已无悬念，房地产市场量价处于阶段性高点。从经济平衡的角度，以及阶段性高点。从经济平衡的角度，以及促进房地产业稳定

12、健康发展的角度，调控促进房地产业稳定健康发展的角度，调控政策介入房地产市场势在必行。政策介入房地产市场势在必行。“国四条国四条”的政策对房地产市场而言是的政策对房地产市场而言是“中性偏中性偏空空”，有可能造成阶段性的市场分水岭。但，有可能造成阶段性的市场分水岭。但“国四条国四条”的出台依然带有短期性质，的出台依然带有短期性质，并且需要各地政府去具体落实和解释，并且需要各地政府去具体落实和解释，如无地方政府出台相配套的强力措施进行如无地方政府出台相配套的强力措施进行支持，还无法对目前的房价进行有力调控。支持，还无法对目前的房价进行有力调控。国11 条国11 条1 1月月1010日，国务院办公厅发

13、布关于促进房地产日，国务院办公厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，市场平稳健康发展的通知，共有共有 11 11 条，是继条，是继“国四条国四条”后，国务院对房地产市场出台的又一个重量级政策后，国务院对房地产市场出台的又一个重量级政策文件。文件。“国国1111条条”内容分五个部分，分别是增加内容分五个部分，分别是增加保障性住房和普通商品住房有效保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管；性购房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任。

14、；落实地方各级人民政府责任。整体风格更加严厉整体风格更加严厉明确收紧二套房贷政策明确收紧二套房贷政策住房供应类别更加明晰住房供应类别更加明晰提出要加快研究完善住房税收政策提出要加快研究完善住房税收政策首次提出地方政府的调控责任首次提出地方政府的调控责任金融信贷政策出现收紧趋势金融信贷政策出现收紧趋势简简简简评评评评? “”上的地产房地产既直指民生，又关乎经济的发展趋势，无疑成为2010年全国备受关注的目标，无论会场内外，房价都是最炙手可热的话题之一。在全国的各项提案之中，关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山。房地产既直指民生，又关乎经济的发展趋势，无疑成为2010年全国备受关注的目标，无论会场

15、内外，房价都是最炙手可热的话题之一。在全国的各项提案之中，关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山。百度发布的热词榜显示，此间与相关的搜索量日均突破30万次，其中房价以15%的关注度成为网民最为关注的话题，跃居榜首。楼市最热 房价千夫所指楼市最热 房价千夫所指在09年初，国内楼市在经历了短暂的低迷之后，迅速开始高歌猛进，使得“蜗居”、“蚁族”、 “房奴”等词语频见报端，高房价问题再次牵动国人的神经。今年，楼市的话题成为最热 的话题。目前收到的政协提案中，数十份都为解决高房价出谋划策；而全国人大代表中，最为 积极和成型的议案也均指向高房价。在与普通老百姓的互动中，网络上85%的网友矛头直指向 高房价

16、。在09年初，国内楼市在经历了短暂的低迷之后，迅速开始高歌猛进，使得“蜗居”、“蚁族”、 “房奴”等词语频见报端，高房价问题再次牵动国人的神经。今年，楼市的话题成为最热 的话题。目前收到的政协提案中，数十份都为解决高房价出谋划策；而全国人大代表中，最为 积极和成型的议案也均指向高房价。在与普通老百姓的互动中，网络上85%的网友矛头直指向 高房价。“”前，楼市调控举措已然密集。1月 10日，国务院发出关于促进房地产市场平 稳健康发展的通知，其中涉及五方面、十 一个条款的内容，全部指向调控房价。而就 在3月5日，国务院总理温家宝在十一届全国 人大三次会议上作政府工作报告时说，要促 进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分 城市房价过快上涨势头，并重申了一周前提 出的四大调控措施。“”前，楼市调控举措已然密集。1月 10日，国务院发出关于促进房地产市场平 稳健康发展的通知，其中涉及五方面、十 一个条款的内容，全部指向调控房价。而