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1、黄陂龙城山庄可行性研究报告黄陂龙城山庄可行性研究报告 开发项目主要指标情况开发项目主要指标情况 一、 项目基本情况 总建筑面积=80000 平方米 其中：低层住宅建筑面积=67000 平方米.,商业建筑面积 =13000 平方米.（其中 1180 平方米作会所等使用） 二、 项目投资指标 项目总投资=12738.3 万元 加权平均单方造价=1592.29 元/平方米 三、 项目销售指标 项目总销售额=17300 万元 平均销售价格=2162.5 元/平方米 四、 项目利润指标 利润总额（税前）=4561.7 万元 所得税=1505.36 万元 税后利润=3056.34 万元 总投资利润率=24
2、% 项目概况 项目概况 一、 地理位置： 滠口项目位于武汉市黄陂区盘龙城经济发展区内。东面是具有3500 年历史号称“武汉市之根”的盘龙城遗址。南面是府河，西面紧邻天河机场高速公路，北面是开发区主干道刘宋公路。距天河国际机场 3 公里，距武汉市汉口中心地带汉口火车站 8 公里。距木兰山生态旅游区 40 公里。 二、气侯条件： 龙城山庄地块属亚热带季风气侯区， 夏季炎热潮湿， 冬季寒冷干早，夏季主导风向为南风、东南风，冬季主导风向为北风、东北风。年平均气温 16.3，年平均降雨量 1100 毫米。 三、地形： 龙城山庄地块属丘陵地带：是二级、三级地阶地剥蚀堆积平原区。地块海拔高度大部分在 19m
3、25m（1985 国家高级基准，以下标高同） ，其中露甲山最高海拔 60.5m，甲宝山最高海拔 57.8m） 。 四、地质土壤： 龙城山庄地块土壤多为河湖沉积物和河流冲积物，有机物含量高，理化性能好，地质承载能力大于每平方米 50 吨。 五、交通状况 龙城山庄东面，西面，北面都有国家一级公路与外界联系。 西面：紧邻机场高速公路，相距不过 150 米，驱车由机场高速公路向北去天河国际机场只需 10 分钟，向南进入市区（以武汉市中环线为界）只需 12 分钟。 北面：本地块北面是飞跃路直通刘宋公路，刘宋公路是滠口经济开发区的经济发展主轴线。驱车经飞越路，刘宋公路，岱黄公路（或者汉黄公路）由武汉市东北
4、方向进入市区（以武汉市中环线为界） ，只需1520 分钟。 东面：根据市政府 1994 年以武政办199451 号文批准的盘龙城旅游度假区的规划，决定修建盘龙大桥及盘龙大道。目前该项工程已于2002 年 5 月 8 日破土动工，于 2002 年 12 月 31 日水泥路面基本形成，并可通车。盘龙大桥计划 2003 年 12 月 31 日前完工。盘龙大道起于刘宋公路叶店村，经盘龙城风景旅游区，跨府河，接东西湖区金银湖经济发展区四横道至张公堤中环线。全长 4.498 公里，为国家一级公路。拟建中的盘龙大道距本地块 100 多米，驱车经盘龙大道至张公堤中环线只需 8 分钟。 六、项目定位 根据黄陂规
5、划局批准的规划设计方案， 该项目规划在从盘龙大道至汤云海建设13000平方米的商业建筑， 包括近4000平方米娱乐中心 （包括周边的几栋标新立异的休闲场馆和运动设施）作为该项目的中心，然后依山就势建设低密度住宅。并通过组织各种活动，如地产高峰论坛、盘龙城文化世纪研讨会、各种地区性博览会等，使本项目成为武汉市具有文化底蕴和商务氛围的一个特色项目。 本项目地理位置恰当。项目地处汉口近郊而非武昌、汉阳，汉口与武昌、汉阳最大区别就是商务、娱乐气氛浓郁。盘龙城经济发展区作为一个开发区还没有一商业中心，该中心建成后，将是该区第一家也是唯一的商业中心，必将垄断滠口所有高层次的商业、娱乐活动。 盘龙城遗址是武
6、汉市被评为历史旅游名城的重要原因， 由于该项目地处遗址的西侧，在盘龙城旅游风景区大范围内，既有文化底蕴，又具山水自然风光，因此该项目拥有许多先天的优势，从而为我们定位于仿古民居奠定了基础。 项目实施计划 项目实施计划 一、 施工计划 本项目计划自 2004 年一季度做前期准备工作，2004 年二季度开工。项目 2005 年底完工，历时两年。 二、销售计划 本项目采用预售楼花方式，边施工、边销售。计划 2004 年，三季度对外销售，2006 年 6 月底销售完毕，历时两年半。 经 营 期 2 0 0 4 年 2 0 0 5 年 2 0 0 6 年项 目 名 称 下半年 上半年 下半年 上半年 销
7、 售 比 例 20% 20% 30% 30 市场分析 市场分析 盘龙城是武汉市即将崛起的第四镇，武汉市的新城区，作为南方文化的源头，拥有深厚的文化底蕴，交通便利，与汉口隔河相望，是武汉市民安居置业的好地方。 目前，盘龙城开发区主要有香港纵横、城开集团、名流集团、汉飞公司等开发商，除香港纵横公司开发的楼盘 F 天下销售良好外，其他公司均处于项目前期准备阶段。 楼盘 F 天下 2002 年销售起价达 2700 元/平方米，目前已销售480 多套，销售形势良好。 投资估算 投资估算 项目总投资由建设投资、建设期利息和期间费用三个部分。经测算，本项目总投资为 12738.3 万元人民币。 序 号 项
8、目 总额（万元） 单价 （元/m2） 占比% 一、建设工程费用 11008.3 376.04 86.42 1 土地费用 3130 391.25 24.57 2 有关规费 400 50 3.14 3 前期工程费用 1263.3 157.91 9.91 4 基础设施费用 1200 150 9.42 5 建安工程费用 4400 550 34.54 6 物业维修基金 66 8.25 0.52 7 建设期利息 549 68.63 4.31 二、期间费用 1730 216.26 13.58 1 管理费用 346 43.25 2.72 2 销售费用 380.6 47.58 2.99 3 销售税费 1003.
9、4 125.43 7.88 三、项目总投资 12738.3 1592.29 100 这个项目建设期从 2004 年 3 月开始到 2005 年 12 月，经营期截止到 2006 年 6 月底。 土地转让协议中的土地使用权费用。 各种税费按武汉市现行收费标准。 建设造价按 2003 第四季度建筑造价指数。 这个项目按高档水平计算。 银行贷款利率按 5.49%计算。 1.1 土地费用 土地价格为 16.47 万/亩， 190 亩总计 3130 万元. 1.2 前期工程费用 前期工程费用包括“勘测设计” 、 “三通一平”等。 1.2-1 勘测设计费用为 400 万元左右。 1.2-2 三通一平工作.
10、 红线以外由黄陂区滠口开发区负责（已写入合同） ，红线内由于是商住区，就是利用地况的高差，形成错落有致的布局。190 亩地原为小山，所以这一块工程费用预估为 863.3 万元。 1.3 基础设施费用 基础设施费用包括供电、水、道路、暖、气等。 取 150 元/M2，合计 1200 万元。 1.4 建安工程费用 房屋造价按 550 元/M2计算，合计 4400 万元。 1.5 公共设施配套费用 会所、幼儿园等 1200 平方米作为小区公用设施配套。 1.6 各种规费 按与武汉滠口经济发展区管理委员会签定的土地出让合同，各项规费为 50 元/M2，合计 400 万元。 1.7物业维修基金按建安工程
11、造价的 1.5%提取 1.8 建设期利息按贷款 5000 万元， 2 年期， 年利率 5.49%计算，为 549 万元。 1.9 管理费用 参照同类物业，按总销售额的 2%计取管理费用，为 346 万元 1.10 销售费用 按总销售额的 2.2%计取， 总计 38.6 万元 1. 11 销售税费，按总销售额的 5.8%计取，为 1003.4 万元。 效益分析 效益分析 根据市场状况，按最低价进行测算，住宅售价 2000 元/平方米，商用物业售价 3000 元/平方米。 销售收入=67000*2000+11820*3300=169400000 元 利润总额=16940-12618.22=4321
12、.78 万元 净 利 润=4321.78*（1-33%）=2895.6 万元 风险分析 风险分析 1. 销售面积盈亏平衡点 销售面积盈亏平衡点=总成本/销售均价（1-税率） =12738.3/2162.5（1-5.8%）=6.25 万平方米。 当实际销售量达到计划销售量的 78%时，项目达到盈亏平衡点。 2. 销售价格盈亏平衡点 销售价格盈亏平衡点=总成本/销售量（1-税率） =12738.3/8（1-5.8%）=1690.32 元/平方米。 当实际销售价格达到计划销售价格 79%时， 项目达到盈亏平衡点。 结 论 结 论 一、 该项目所处地理位置条件较好， 自然环境良好， 濒临盘龙古城，交通方便，市场潜力很大。 二、项目规模较大，规费低，地价便宜，升值潜力大。 三、项目投资风险小，盈利大，具有很强的可操作性。
